TJ 74281, 14 août 2026, RG 26/01135

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 AOUT 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 26/01135 - N° Portalis DB2S-W-B7K-FLEU
AFFAIRE : S.A. HALPADES / [S] [E]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la ProtectionMadame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 02 Juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Monsieur [D] [H], directeur général, donnant pouvoir à Madame [Z] [T] [Y], responsable contentieux,

DEFENDEUR

Monsieur [S] [E], demeurant [Adresse 2]
Comparant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme HALPADES a, par contrat signé le 5 février 2015, donné à bail à Monsieur [S] [E] un logement de type 4, situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 411,91 euros, outre des provisions pour charges totales de 187,60 euros.

Par acte de Commissaire de Justice du 28 octobre 2025, remis à personne, la société anonyme HALPADES a fait assigner Monsieur [S] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 2 juin 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil, afin de :
-à titre principal, constater la résiliation du bail sous seing privé (conditions particulières et contrat de location) et des conditions générales à effet au 10 février 2015 et signé le 5 février 2015, pour défaut de paiement des loyers et charges, et de considérer Monsieur [S] [E] et tous occupants de son chef comme occupants sans droit ni titre des lieux initialement donnés à bail, et ce, dès prononcé du jugement à intervenir ;
-à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation ne serait pas constatée, prononcer la résiliation du bail sous seing privé (conditions particulières et contrat de location) et des conditions générales à effet au 10 février 2015 et signé le 5 février 2015, pour non-respect des obligations contractuelles et de considérer Monsieur [S] [E] et tous occupants de son chef comme occupants sans droit ni titre des lieux initialement donnés à bail et ce, dès prononcé du jugement à intervenir ;
-en conséquence de quoi, condamner Monsieur [S] [E] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer, délaisser, rendre libre la totalité des biens immobiliers loués et en remettre les clés après avoir effectué les réparations locatives et ce, à compter du prononcé de la décision à venir et ordonner que faute par lui d’obtempérer dans le délai sus-indiqué, la société requérante pourra faire procéder à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
-condamner Monsieur [S] [E] à payer à la société requérante la somme de 1 897,46 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation impayés dus arrêtée le 14 octobre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse) ;
-condamner Monsieur [S] [E] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 1er octobre 2025, selon fiche de calcul annexée au présent acte, jusqu’à leur départ effectif des lieux, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer, inhérentes à la législation H.L.M et selon les résultats de charges ;
-condamner Monsieur [S] [E] aux entiers dépens, et ce conformément à l’article 695 du code de procédure civile, qui comprendront, outre le coût du commandement de payer d’un montant de 137,86 euros, le coût du présent acte introductif d’instance, et la dénonciation à Monsieur le Préfet de l’acte précité, et au paiement d’une somme de 80 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Un rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 28 mai 2026 indiquant que Monsieur [S] [E] est célibataire depuis juillet 2025, après avoir vécu en couple. Il y est précisé qu’en 2022, un contrôle de la caisse d’allocations familiales a mis en évidence une manœuvre frauduleuse liée à la non déclaration de la vie maritale, ce qui a entraîné la retenue de ces prestations. Le rapport mentionne également que le locataire perçoit des ressources à hauteur de 2 100 euros par mois, qui correspondent à des indemnités de formation, et supporte des charges mensuelles estimées à 1 112 euros, soit un reste à vivre mensuel de 988 euros. Le rapport précise enfin que le locataire a repris le paiement du loyer depuis mars 2025 et qu’un dossier a été déposé auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement en avril 2026, lequel a décidé un sursis.

Lors de l’audience du 2 juin 2026, la société anonyme HALPADES, représentée, a réitéré ses prétentions et déposé un décompte actualisant la dette locative à la somme de
1 680,75 euros, échéance du mois de mai 2026 incluse. Elle a indiqué qu’elle n’était pas opposée à l’octroi de délais de paiement au locataire à hauteur de 50 euros par mois.

Monsieur [S] [E], présent, a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 50 euros en sus du loyer courant. Il n’a pas contesté le montant de la dette locative réclamée, expliquant avoir perdu son emploi, tout en indiquant avoir récemment suivi une formation.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort du contrat de bail
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat a été signé le 5 février 2015 et la clause résolutoire qui y est insérée (« FIN DU CONTRAT », II.) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 16 juillet 2025, d’un commandement de payer la somme de 2 010,01 euros dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 17 septembre 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de mai 2026 comprise, arrêtée au 1er juin 2026, s’élève à la somme de 1 680,75 euros, après déduction du coût du commandement de payer (137,86 euros) et du coût de l’assignation (128,39 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 1 947 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [S] [E] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande de délais de paiement
En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [S] [E] sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme complémentaire de 50 euros par mois. La société anonyme HALPADES a exprimé son accord sur cette demande.

Il ressort du dernier décompte actualisé au 1er juin 2026 que le locataire a repris le paiement partiel du loyer au cours de l’année 2025, puis a rétabli le versement du loyer intégral à compter du mois de janvier 2026. Il a en outre versé la somme de 1 340,18 euros en février 2026, ce qui a permis de réduire partiellement la dette. Par ailleurs, le rapport du Pôle médico-social indique que l’intéressé a engagé une formation en vue d’une reprise d’activité professionnelle et qu’il a bénéficié, le 23 avril 2026, d’une décision de sursis émanant de la Commission départementale du Fonds de solidarité pour le logement, laquelle a estimé qu’un plan d’action pouvait être élaboré avec son référent social.

Au vu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 50 euros. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail seront par conséquent suspendus.

Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion du défendeur et de le condamner, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail était resté en vigueur.

Sur les demandes accessoires
Monsieur [S] [E], qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 80 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS