TJ 74281, 14 août 2026, RG 25/01413

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 AOUT 2026

MINUTE N° : 26/00527

DOSSIER : N° RG 25/01413 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FFTD
AFFAIRE : [P] [T] [Z] / [B] [F] [N]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 02 Juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDERESSE

Mme [P] [T] [Z]
née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Margaux COLSON de l’AARPI FIDESIA AVOCATS, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant

DEFENDERESSE

Mme [B] [F] [N]
née le [Date naissance 2] 1998 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Mme [X] [R] [A] en vertu d’une procuration en date du 2 juin 2026

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement réputé contradictoire du 21 avril 2026 auquel il sera renvoyé pour le rappel des faits, le Juge des Contentieux de la Protection a ordonné la réouverture des débats, invité les parties à formuler leurs éventuelles observations sur le moyen tiré de la prescription des loyers d’avril 2022 à juin 2022, enjoint Madame [P] [T] [Z] de produire le contrat de cautionnement signé avec la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES et les quittances subrogatives établies par la bailleresse au profit de cette société, et enjoint Madame [B] [F] [N] de notifier à la demanderesse l’ensemble de ses pièces afin de respecter le principe du contradictoire.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 2 juin 2026.

Madame [P] [T] [Z], représentée, a produit un contrat de cautionnement VISALE et onze quittances subrogatives. Elle a également déposé des conclusions récapitulatives aux termes desquelles, elle demande au Juge de :
- écarter des débats les pièces remises par Madame [B] [F] [N] et non communiquées contradictoirement à Madame [P] [T] [Z] ;
- juger recevable l’ensemble des demandes formées par Madame [P] [T] [Z] ;
- constater la régularité du congé pour motifs sérieux et légitimes mettant fin au bail liant Madame [B] [F] [N] à Madame [P] [T] [Z] sur un appartement n°86 au sein de la [Adresse 3], située [Adresse 4] à [Localité 3] ;
- constater la résiliation du bail conclu le 14 avril 2022 entre Madame [B] [F] [N] et Madame [P] [T] [Z], au 21 avril 2025 ;
- dire que Madame [B] [F] [N], ainsi que tout occupant de son chef, se trouve occupants sans droit ni titre depuis la fin du bail fixée au 21 avril 2025 à minuit ;
- ordonner à Madame [B] [F] [N] de quitter les lieux immédiatement ;
- ordonner, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Madame [B] [F] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec suppression du délai de deux mois qui suit le commandement et avec au besoin le concours de la force publique ;
- autoriser Madame [P] [T] [Z] à reprendre possession des lieux :
- condamner Madame [B] [F] [N] à payer à Madame [P] [T] [Z] la somme de 5 425,26 euros arrêtée au 21 avril 2025 au titre des loyers et charges impayées ;
- condamner Madame [B] [F] [N] à payer à Madame [P] [T] [Z] une indemnité d’occupation d’un montant de 17,99 euros par jour, outre provisions pour charges, à compter du 22 avril 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, libres de toute occupation et de tout bien mobilier ;
- condamner Madame [B] [F] [N] à payer à Madame [P] [T] [Z] la somme de 2 655,06 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Madame [B] [F] [N] à payer à Madame [P] [T] [Z] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- rejeter toutes demandes de Madame [B] [F] [N] ;
- condamner Madame [B] [F] [N] à payer à Madame [P] [T] [Z] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

Madame [P] [T] [Z] soutient d’abord qu’une partie des pièces de la défenderesse ne lui a pas été notifiée, à savoir les pièces n°1 à 8 annexées au courrier qu’elle a adressées au Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS le 10 octobre 2025.

Elle soutient ensuite que le congé délivré à la locataire est valable en ce qu’il repose sur des motifs légitimes et sérieux, à savoir le défaut de paiement des loyers, la nécessité de réaliser des travaux en raison d’une fuite au niveau de la douche de l’appartement que la locataire occupe et que, malgré une mise en demeure, elle refuse de laisser l’artisan mandaté pour qu’il accède au logement afin de réaliser les travaux, ce qui mettrait en péril la salubrité de l’immeuble.

S’agissant de la prescription, elle fait valoir que le délai a été interrompu par la reconnaissance de dette intervenue le 20 février 2024, laquelle ressort de la déclaration de sa situation de surendettement déposée à cette date, la locataire déclarant devoir la somme de 5 033,38 euros à la bailleresse au titre de loyers impayés.

S’agissant du quantum des sommes dues, la bailleresse indique que la locataire reste à devoir la somme de 5 425,26 euros au 21 avril 2025, après déduction des règlements réalisés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES et la CAF correspondant à la période antérieure à la résiliation, intervenue selon elle le 21 avril 2025.

La bailleresse fait enfin valoir qu’elle a subi un préjudice financier à hauteur de 2 655,06 euros correspondant au règlement des charges qu’elle a dû acquitter à la place de sa locataire pour les années 2022, 2023 et 2024, ainsi qu’un préjudice moral qu’elle évalue à hauteur de 5 000 euros.

Madame [B] [F] [N], représentée, a déclaré qu’elle avait notifié l’ensemble de ses pièces à la partie adverse. Elle a également réitéré ses prétentions.

La défenderesse soutient, en premier lieu, qu’elle bénéficiait de la garantie VISALE, laquelle aurait dû être mobilisée pour couvrir les loyers impayés. Elle relève, à cet égard, l’écart entre le décompte établi en septembre 2024, faisant état d’un solde de 7 563,61 euros, et la première quittance subrogative relative aux impayés des mois de juin et juillet 2024, d’un montant de 227,28 euros.

Elle expose ensuite que le mandataire de la bailleresse, la société FONCIA LEMANIQUE, a refusé de percevoir les virements effectués par elle et que cette société a également refusé de remplir le plan d’apurement proposé par la CAF.

Enfin, elle sollicite l’octroi de dommages et intérêts à hauteur du montant de la dette arrêtée en octobre 2024, soit la somme de 7 600 euros.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la communication des pièces par Madame [B] [F] [N] à Madame [P] [T] [Z]

Selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Par ailleurs, il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, Madame [P] [T] [Z] soutient que Madame [B] [F] [N] n’a pas transmis les pièces n°1 à 8 annexées au courrier qu’elle a adressé au Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS le 10 octobre 2025, et ce malgré l’injonction prononcée par le Juge le 21 avril 2026.

S’il est justifié de la communication par Madame [B] [F] [N] d’un courrier recommandé réceptionné par la bailleresse le 29 mai 2026, ainsi que de deux courriels datés des 25 et 26 mai 2026, la défenderesse ne rapporte pas la preuve que les pièces n°1 à 8 annexées au courrier du 10 octobre 2025 y figuraient effectivement.

Par conséquent, ces pièces seront écartées du débat, pour respecter le principe du contradictoire.
2. Sur la validité du congé délivré par Madame [P] [T] [Z] et le sort du contrat de bail

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le congé a été délivré à la locataire par exploit de Commissaire de Justice le 17 octobre 2024 pour motif légitime et sérieux, prenant effet au 21 avril 2025 et mentionnant deux motifs :
le défaut de paiement des loyers ;la nécessité de réaliser des travaux urgents consécutifs à une fuite affectant la douche du logement occupé par la locataire. Malgré une mise en demeure, celle-ci aurait refusé de permettre l’accès de l’artisan mandaté, empêchant ainsi l’exécution des travaux indispensables et compromettant la salubrité de l’immeuble.
Il ressort du décompte produit par la bailleresse, actualisé au 21 mai 2026, qu’à la date de délivrance du congé, Madame [B] [F] [N] était redevable de la somme de 7 751,42 euros au titre des loyers impayés. Bien qu’elle ait repris le paiement courant à compter de mai 2024, elle a cessé de régler intégralement les loyers dès septembre 2023, générant un arriéré locatif important.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le second motif, le motif tiré du défaut de paiement des loyers, et donc de la violation des obligations essentielles du locataire, constitue à lui seul un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance du congé. Les mentions obligatoires requises par la loi figurant dans l’acte, celui-ci doit être déclaré valide et régulier.

Il convient, en conséquence, de constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit au 21 avril 2025, date fixée par la bailleresse et conforme au délai légal de préavis, d’ordonner à Madame [B] [F] [N] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

La bailleresse sera toutefois déboutée de sa demande tendant à écarter le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu à l’alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dès lors qu’elle n’établit pas que le comportement de la défenderesse serait révélateur d’une mauvaise foi justifiant la suppression de ce délai.

3. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

3.1. Sur la prescription partielle des loyers impayés

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La loi n° 2014-366, du 24 mars 2014, dite « ALUR » a introduit un nouvel article 7-1 dans la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit une prescription abrégée à trois ans en matière de bail d’habitation, se substituant à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, depuis inapplicable en matière de bail d'habitation.

Il résulte de l’article 2240 du code civil que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription et de son article 2241 que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

La jurisprudence a ainsi jugé que la reconnaissance de dette peut résulter d'un plan conventionnel de traitement de surendettement des particuliers (Cour de cassation, civ. 2ème, 9 janvier 2014, n° 12-28.272).

Enfin, en vertu de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires.

En l’espèce, le Juge a invité les parties à soumettre leurs observations sur une éventuelle prescription des sommes réclamées au titre des mois d’avril 2022 à juin 2022. Madame [B] [F] [N] n’a pas formulé d’observations sur ce point. Madame [P] [T] [Z] soutient que la prescription a été interrompue par la reconnaissance de dette effectuée par la locataire le 20 février 2024. Cette reconnaissance résulterait de sa demande de bénéficier de la procédure de surendettement déposée à cette date, dans laquelle elle a déclaré devoir à la bailleresse la somme de 5 033,38 euros au titre des loyers impayés. Selon la bailleresse, cette déclaration vaut reconnaissance des sommes dues et, par conséquent, interrompt la prescription, de sorte que les créances fondées sur les loyers impayés des mois d’avril à juin 2022 ne seraient pas prescrites.

Il ressort en effet de l’état des créances annexée à la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la HAUTE-SAVOIE du 23 mai 2024 ayant imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, que Madame [B] [F] [N] a déclaré une dette correspondant à des impayés de loyers à hauteur de 5 033,38 euros dont elle est redevable à l’égard de Madame [P] [T] [Z].

Il en résulte que cette déclaration de dette équivaut à une reconnaissance de dettes et qu’elle a, conformément à une jurisprudence constante de la Cour de cassation (civ. 2ème, 23 octobre 2025, n°23-12.623) suspendu, et non pas interrompu, la prescription. La suspension n’a pas fait courir un nouveau délai de trois ans à compter du 14 mars 2024 mais a arrêté provisoirement le délai de la prescription triennale à tout le moins jusqu’au jugement en date du 13 octobre 2025 rendu par le Juge des contentieux de la protection qui avait été saisi de la contestation de Madame [P] [T] [Z] formée le 18 juin 2024 à l’encontre de la décision du 23 mai 2024. Entretemps, l’assignation délivrée par Madame [P] [T] [Z] le 20 juin 2024 a ensuite interrompu le délai de prescription, de sorte que les loyers impayés des mois d’avril à juin 2022 ne peuvent être considérés comme étant prescrits et demeurent exigibles.

3.2. Sur le montant des loyers impayés

En premier lieu, Madame [B] [F] [N] soutient que la bailleresse ne peut pas se prévaloir d’impayés de loyer dans la mesure où la garantie VISALE dont elle bénéficie couvre ces impayés, et qu’il lui suffit de l’activer.

Il ressort des documents versés aux débats que Madame [P] [T] [Z] a conclu un contrat de cautionnement avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 15 avril 2022, visant à couvrir 36 impayés de loyer maximum sur la durée totale du bail renouvellement éventuel inclus.

La quittance subrogative n°11 signée le 9 avril 2026 par le mandataire de la bailleresse atteste de la réception, de la part de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de la somme totale de 8 333,85 euros correspondant au loyer et charges laissées impayées des mois de juin, juillet et novembre 2024, de février à juin 2025, de septembre 2025 à novembre 2025 et de janvier 2026 à mars 2026.

La comparaison entre l’historique des paiements réalisés par la caution et le décompte locatif arrêté au 21 mai 2026 montre que ces versements ont été intégralement portés au crédit de la locataire et sont déjà pris en compte dans la fixation de la dette locative finale.

Le moyen de la défenderesse tiré de l’absence de prise en charge de certains mois par la garantie VISALE est indifférent, dès lors que la caution n’a pas vocation à se substituer aux obligations du locataire de payer ses loyers.

En deuxième lieu, la défenderesse soutient avoir réalisé plusieurs paiements qui n’auraient pas été déduits du décompte communiqué, à savoir :
- chèque n°2303534 de 600 euros daté du 19 avril 2024 ;
- chèque de 550 euros daté du 8 juin 2024 ;
-virement de 600 euros daté du 11 juillet 2024 ;
- prélèvement SEPA de 600 euros daté du 27 août 2024 ;
- prélèvement SEPA de 550 euros daté du 20 septembre 2024 ;
- chèque n°2401468 de 550 euros daté du 16 novembre 2024
- chèque n°2401474 de 1 000 euros daté du 7 décembre 2024 ;
- chèque n°2678116 de 720 euros daté du 11 juin 2025.

Toutefois, il ressort du décompte versé aux débats, arrêté au 21 mai 2026, que l’ensemble de ces paiements a été porté au crédit de la locataire et intégré dans la fixation de la dette locative finale. Le moyen doit, en conséquence, être écarté.

En dernier lieu, Madame [B] [F] [N] soutient que la bailleresse n’aurait pas accepté le plan d’apurement proposé par la CAF, ce qui l’empêcherait de percevoir les aides au logement permettant de s’acquitter d’une partie de la dette locative. Toutefois, il ressort de la pièce n°10 produite par la défenderesse qu’elle a elle-même indiqué à la CAF : « Je n’ai aucune dette. J’ai une garantie VISALE », manifestant ainsi l’absence de volonté de mettre en place un plan d’apurement. Ce moyen doit, en conséquence, être écarté.

Par ailleurs, il ressort du décompte versé aux débats, arrêté 21 mai 2026 que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation laissés impayés s’élève à la somme de 7 225,62 euros, après déduction des frais d’ « assurance privilege abp ns » et « assurance privilege » (15,71 euros facturés à une reprise, 16,50 euros facturés à douze reprises, 17,32 euros facturés à douze reprises, 24,17 euros facturés à une reprise, 18,21 euros facturés à une reprise, 0,54 euros facturés à une reprise, 17,67 euros facturés à onze reprises, 25,76 euros facturés à une reprise, 19,26 euros facturés à dix reprises), des frais de contentieux (155,24 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 8 258,06 euros.

En l’absence de preuve d’un paiement libératoire, Madame [B] [F] [N] sera condamnée à payer cette somme, outre intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait paiement.

4. Sur les demandes de dommages et intérêts

4.1. Sur les demandes formulées par Madame [P] [T] [Z]

- Sur le préjudice financier

Madame [P] [T] [Z] sollicite la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2 655,06 euros au titre de la réparation d’un préjudice financier correspondant aux charges qu’elle aurait acquittées à la place de cette dernière pour les années 2022, 2023 et 2024. Elle se fonde, pour ce faire, sur une situation de compte arrêtée au 14 novembre 2024 faisant apparaître un solde de 2 135,47 euros, ainsi que sur un second solde de 519,59 euros au 31 décembre 2024.

A l’appui de sa demande, elle produit les bilans annuels de charges des années 2022 et 2023, fixant la part locative respectivement à 2 903,45 euros et 2 735,75 euros. Toutefois, ces montants doivent être corrigés des provisions pour charges déjà appelées et déjà comptabilisées dans le calcul de l’arriéré locatif.

Après déduction des provisions mensuelles (133 euros par mois en 2022, soit 1 596 euros sur l’année et 173 euros par mois en 2023, soit 2 076 euros sur l’année) et de la régularisation de charges 2022 intervenue le 1er novembre 2025 (593,48 euros), les charges récupérables restant dues s’élèvent à 1 373,72 euros décomposés comme suit :
713,97 euros pour l’année 2022 (2 903,45 euros – 1 596 euros – 593,48 euros) ; 659,75 euros pour 2023 (2 735,75 euros – 2 076 euros).
En revanche, le montant de 1 156,62 euros figurant dans la situation de compte du 14 novembre 2024 correspond au solde du compte de copropriété de la bailleresse, incluant des charges telles que la cotisation au fonds travaux. Ces sommes, qui ne relèvent pas des charges récupérables, ne peuvent être imputées à la locataire.

Par conséquent, Madame [B] [F] [N] sera condamnée à verser à la bailleresse la somme de 1 373,72 euros, correspondant aux seules charges récupérables demeurées impayées pour les années 2022 et 2023, que Madame [P] [T] [Z] a dû acquitter en lieu et place de sa locataire.

- Sur le préjudice moral

En l’espèce, la bailleresse sollicite la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral soulignant que l’attitude de Madame [B] [F] [N] traduit une absence de volonté réelle de régulariser sa situation et que celle-ci a profondément affecté l’état moral et psychologique de Madame [P] [T] [Z] qui a le sentiment que la situation est devenue inextricable.

Il est constant que Madame [B] [F] [N] n’a pas réglé ses loyers de manière régulière, générant un arriéré locatif important et contraignant la bailleresse à entreprendre de multiples démarches pour obtenir le paiement des sommes dues et la libération des lieux. Ces circonstances, bien qu’elles relèvent des aléas inhérents à l’exécution d’un bail d’habitation, ont néanmoins occasionné pour la bailleresse un trouble moral certain.

Par conséquent, Madame [B] [F] [N] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros en réparation du préjudice moral.

4.2. Sur les demandes formulées par Madame [B] [F] [N]

Madame [B] [F] [N] sollicite l’octroi de dommages-intérêts à hauteur de 7 600 euros, correspondant selon elle au montant de la dette locative arrêtée en octobre 2024. Toutefois, elle ne produit aucun élément permettant de caractériser un préjudice personnel, certain et direct imputable à la bailleresse.

En l’absence de démonstration d’un préjudice indemnisable, sa demande sera rejetée.

5. Sur les demandes accessoires

Madame [B] [F] [N], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS