TJ 74281, 14 août 2026, RG 25/00587

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 14 AOUT 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00587 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FIMI
AFFAIRE : CDC HABITAT / [K] [Z], [O] [G] épouse [Z]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la ProtectionMadame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 02 Juin 2026

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Marion PUY de la SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY, avocats au barreau d’ANNECY,

DEFENDEURS

Monsieur [K] [Z] né le 21 Juillet 1998 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
non comparant et non représenté

Madame [O] [G] épouse [Z] née le 25 Octobre 1999 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
non comparante et non représentée

Expédition délivrée à
Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme CDC HABITAT a, par contrat signé le 27 novembre 2023, donné à bail à Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] un logement porte C3 et deux stationnements au sein de la [Adresse 3], située [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1 145 euros, pour l’appartement et de 170 euros, pour les annexes,ainsi que des provisions pour charges de 123,65 euros par mois.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 10 novembre 2025, remis à étude, la société anonyme CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en référé, lors de son audience du 2 juin 2026, sur le fondement des article 834, 835 du code de procédure civile et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
constater que le bail du 27 novembre 2023 à effet au 12 décembre établi pour le logement et pour les garages, liant Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z], d’une part, et la société anonyme CDC HABITAT, d’autre part, a été résilié de plein droit à la date du 24 août 2025 ; déclarer Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] occupants sans droit ni titre ;ordonner à Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] ainsi qu’à tous occupants de leur chef de quitter les lieux sans délai et dire qu’à défaut par eux de ce faire, ils pourront être expulsés par tous moyens de droit avec l’assistance de la force publique si besoin est ; dire et juger que les meubles laissés dans les lieux seront transportés dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais des expulsés ;condamner solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme de 11 278,40 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif arrêté au 27 août 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 459,93 euros à compter du 24 juin 2025, date du commandement de payer et à compter du présent exploit introductif d’instance pour le surplus, et ce jusqu’à parfait achèvement ;condamner solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] à payer à la société anonyme CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant justifié des loyers, de leur indexation et des charges, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail (logement et garages), jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] à payer à la société anonyme CDC HABITAT la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 24 juin 2025, de l’assignation et de sa notification au Préfet.
Un bordereau de carence a été adressé au Greffe le 4 mai 2026 par le Pôle médico-social, indiquant que Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] ne s’étaient pas présentés au rendez-vous proposé.

Par courriels adressés au Greffe les 28 avril 2026 et le 12 mai 2026, Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] ont sollicité le report de l’audience du 2 juin 2026, faisant valoir leur difficulté à trouver un avocat.

Par courrier recommandé réceptionné le 26 mai 2026 par le bailleur, Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] ont notifié leur congé.

Lors de l’audience du 2 juin 2026, la société anonyme CDC HABITAT, représentée, a réitéré ses prétentions indiquant que les locataires n’avaient procédé à aucun paiement. Elle a déposé un décompte arrêté au 22 mai 2026 actualisant la dette à la somme de
23 070,24 euros.

Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] n’étaient ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de renvoi formée par les défendeurs
En l’espèce, par courriels adressés au Greffe les 28 avril 2026 et le 12 mai 2026, Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] ont sollicité le report de l’audience du 2 juin 2026, invoquant leur difficulté à trouver un avocat.

Cependant, le délai écoulé entre le premier courriel et la date de l’audience leur laissait un temps suffisant pour prendre attache avec un conseil ou, à tout le moins, déposer une demande d’aide juridictionnelle.

Par conséquent, la demande de renvoi sera rejetée.

Sur le sort du contrat de bail et la demande en paiement de l’arriéré locatif
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 27 novembre 2023. La clause résolutoire insérée au contrat (article 7) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d'un seul terme de loyer et des charges, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Ce délai, accepté par les parties, demeure applicable, car elle constitue la loi entre elles, nonobstant la possibilité de le réduire, conformément à la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 laquelle n’interdit pas de convenir que la clause résolutoire produira ses effets plus de six semaines après la délivrance d’un commandement de payer laissé infructueux.

Il est justifié de la délivrance, le 24 juin 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 3 459,93 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 25 août 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement par provision d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de mai 2026 comprise, arrêtée au 22 mai 2026, s’élève à la somme de 22 713,35 euros, après déduction des frais de contentieux (157,90 euros, 13 euros et 185,99 euros, soit 356,89 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme de 23 070,24 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme, à titre provisionnel, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025, date du commandement de payer sur la somme de 3 459,93 euros et à compter du 10 novembre 2025, date de l’assignation, sur le surplus, et jusqu’à parfait achèvement.

Monsieur [K] [Z] et Madame [O] [G] épouse [Z], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS