TJ 77284, 12 août 2026, RG 26/02184

Min N° 26/00759
N° RG 26/02184 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEOEJ

M. [T]-[B] [K]
Mme [L] [V] épouse [K]

C/
M. [W] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 août 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [T]-[B] [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Madame [L] [V] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentés par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 20 mai 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Viviane RODRIGUES

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [W] [C]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2023, Monsieur [T] [B] [K] et Madame [L] [V] épouse [K] ont donné à bail à Monsieur [W] [C] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 525,00 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, Monsieur [T] [B] [K] et Madame [L] [V] épouse [K] ont fait signifier à Monsieur [W] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1653,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 juillet 2025, Monsieur [T] [B] [K] et Madame [L] [V] épouse [K] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2026, Monsieur [T] [B] [K] et Madame [L] [V] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner, sans délai, l’expulsion de Monsieur [W] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira aux requérants et ce, aux frais du défendeur, condamner Monsieur [W] [C] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6.063 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juillet 2025,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, indexée sur l’indice INSEE si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, et à compter du 21 mars 2026, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts légaux courants à compter du jour de la signification de l’assignation,la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, la notification à la Préfecture et à la CCAPEX outre les éventuels frais liés à l’exécution de la décision à intervenir,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 6 avril 2026.

À l'audience du 20 mai 2026, Monsieur [T] [B] [K] et Madame [L] [V] épouse [K], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 6323,02 euros arrêtée au 13 mai 2026, loyer du mois de mai 2026 inclus.

Ils soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [C] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 22 juillet 2025. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Ils confirment que le défendeur a procédé à un règlement d’un montant supérieur à celui du loyer au mois de mai 2026, mais soulignent que précédemment le dernier règlement datait du mois de juillet 2025, et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [W] [C], ne conteste pas le principe de la dette, ni son montant, explique avoir été en accident de travail, mais la déclaration a été faîte tardivement par l’employeur, ce qui lui a généré des difficultés financières.
Il affirme avoir repris son activité professionnelle au mois de mai 2026, percevoir des revenus mensuels d’environ 1.880 euros, et sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers.

Un diagnostic social et financier a été reçu à l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 12 août 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est En l'espèce, Monsieur [W] [C] assigné à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 avril 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [T] [B] [K] et Madame [L] [V] épouse [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 22 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2026 que Monsieur [T] [B] [K] et Madame [L] [V] épouse [K] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 170,02 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [C] à payer à Monsieur [T] [B] [K] et Madame [L] [V] épouse [K] la somme de 6.153 euros, au titre des sommes dues au 13 mai 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juillet 2025 sur la somme de 1653 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 juillet 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 02 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 novembre 2023 à compter du 3 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [W] [C], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [W] [C] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [W] [C] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [W] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.
Il convient donc de débouter Monsieur [T] [B] [K] et Madame [L] [V] épouse [K] de ce chef de demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [W] [C] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 septembre 2025, Monsieur [W] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [C] à son paiement à compter de 3 septembre 2025, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [W] [C] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 juillet 2025.
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [W] [C] à payer à Monsieur [T] [B] [K] et Madame [L] [V] épouse [K] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS