TJ 44109, 14 août 2026, RG 26/00980

Minute n°26/479
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

---

JUGEMENT du 14 Août 2026

---

DEMANDEUR :

Madame [O] [D] [R] [I] épouse [E]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Monsieur [B], [P], [V] [E]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par Me François-Xavier WIBAULT, avocat au barreau d’ARRAS

D'une part,
DÉFENDEUR :

Madame [F] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Caroline PHENIX, avocat au barreau de NANTES - 282
D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gaëlle DEJOIE
GREFFIER lors des débats : Aurélien PARES
GREFFIER lors du prononcé : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 juin 2026
date des débats : 19 Juin 2026
délibéré au : 14 Août 2026

RG N° RG 26/00980 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OOPW

COPIES AUX PARTIES LE :
CCCE + CCC Me WIBAULT
CCC Me PHENIX
CCC préfecture
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 avril 2017, monsieur et madame [B] et [O] [E] (les époux [E]) ont donné à bail à effet du 11 mai 2017 à madame [F] [S] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 2] moyennant un loyer révisable de 482,74 euros, outre une provision sur charges de 27 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, les époux [E] ont fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mettant en demeure madame [F] [S] d'avoir à régler la somme principale de 902,16 euros au titre des loyers échus et impayés.

Par nouvel exploit du 8 octobre 2025, les époux [E] ont fait délivrer à madame [S] un second commandement de payer portant sur la somme en principal de 1.244,24 euros, outre une sommation faite à la locataire de justifier de son occupation du logement loué.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2026, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 11 mars 2026, les époux [E] ont fait assigner madame [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- l'expulsion de madame [F] [S] ainsi que de tout occupant de son chef,
- la condamnation de madame [F] [S] au paiement des loyers, échus et impayés selon décompte arrêté au 11 février 2026, pour 2.137,41 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir, et capitalisation des intérêts,
- la condamnation de madame [F] [S] au paiement à compter de la date de résiliation du bail d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, subissant les augmentations légales (sic), jusqu’à libération effective des lieux,
- la condamnation de madame [F] [S] au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût des commandements de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2026 au cours de laquelle les époux [E], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur acte introductif d'instance, sous réserve d’actualisation à la baisse de leur créance à la somme de 1.686,05 euros incluant le loyer du mois de juin 2026.

Le conseil de madame [F] [S] n’a pas contesté le décompte actualisé produit par les bailleurs ; elle a indiqué percevoir le RSA depuis septembre 2023, et n’avoir plus été en mesure de régler l’intégralité de son loyer, ses ressources se révélant insuffisantes. Elle a confirmé les informations recueillies au cours du diagnostic social et financier, faisant valoir notamment qu’elle avait perdu le bénéfice de l’aide au résiduel sur les trois derniers mois concernés après avoir continué de régler après mise en place du dispositif une somme supérieure (187,89 euros) à celle fixée par le FSL. Elle a indiqué rester dans l’attente d’une réponse à sa demande de logement social déposée fin octobre 2024 et renouvelée le 18 février 2026. Elle a sollicité le bénéfice d’une suspension de la clause résolutoire et la mise en œuvre d’un échéancier pour pouvoir régler sa dette.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. En l’espèce, aucun dossier de surendettement n’a été déposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.

En l’espèce, les époux [E] justifient de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation du 10 mars 2026 a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 11 mars 2026, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que «Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

En l'espèce, le contrat de bail liant les parties contient en son article XI une clause résolutoire prévoyant sa résiliation de plein droit « à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer […] et deux mois après un commandement demeuré infructueux. »

Un commandement de payer reproduisant cette clause résolutoire et visant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 22 mai 2025 à madame [F] [S] – dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 23 mai 2025 – pour un arriéré de loyers et charges de 902,16 euros, échéance de mai 2025 incluse. Ce commandement accorde un délai de deux mois à la locataire pour régler sa dette.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par les bailleurs à la locataire le 8 octobre 2025, dénoncé à la CCAPEX le 15 octobre 2025, aux fins de paiement de la somme de 1.244,24 euros en principal incluant le montant des loyers et charges selon décompte arrêté au 18 septembre 2025.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment des décomptes, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu de constater dans la limite de la demande formée qui sollicite le bénéfice de l’acquisition de la clause à l’expiration du délai de deux mois « du dernier commandement susmentionné », que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 décembre 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de madame [F] [S], qui occupe désormais le logement sans droit ni titre, et qui devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [F] [S] sera par ailleurs condamnée à payer aux époux [E] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer en vigueur, sans aucune indexation ni révision du loyer dès lors que la situation n’a pas vocation à perdurer, et ce à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à libération effective et complète des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative :

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale des époux [E] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur non contesté, actualisée au 10 juin 2026, à hauteur de 1.686,05 euros. Mme [S] n’a pas fait valoir de justificatif du paiement d’une somme supplémentaire à prendre en compte au titre des règlements.

En conséquence, madame [F] [S] sera condamnée à payer aux époux [E] la somme de 1.686,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V.

Il ressort de l’audience, du décompte actualisé versé aux débats, des pièces de la locataire et du diagnostic social et financier, que la locataire a repris le versement de son loyer en intégralité (révision incluse) à compter du mois de mai 2026.

Dans ces conditions, il est légalement possible d’accorder à madame [S] la possibilité de délais de paiement, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dont les conditions sont remplies.

Le diagnostic social et financier indique que madame [S] est en mesure – étant observé qu’elle a prouvé depuis la délivrance du dernier commandement sa volonté de payer une somme supérieure à celle prévue par le FSL – au regard de ses ressources et de ses charges, de régler une somme maximale de 100 euros par mois, tenant compte des aides et allocations perçues et rétablies depuis. Mme [S] paraît en situation de régler sa dette locative dans les délais légaux.

Il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si madame [S] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, elle sera condamnée à payer aux époux [E] et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges sans revalorisation ni indexation ainsi que dit ci-dessus.

Sur les demandes annexes :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [F] [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 octobre 2025 – la délivrance d’un seul commandement étant justifiée par l’instance, le coût du premier n’a pas lieu d’être mis à la charge de la locataire.

En l’espèce, l’équité commande de condamner madame [F] [S] à indemniser les époux [E], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, des frais avancés non compris dans les dépens, à hauteur de la somme de 50 euros.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS