TJ 50147, 13 août 2026, RG 26/00071

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Références : N° RG 26/00071 - N° Portalis DBY6-W-B7K-EDJV

Affaire :

S.C.I. SOLIDAIRE RDL

C/

S.A.S. POZZO GESTION, Société LE FINISTERE ASSURANCE, [P] [M], [Z] [H], Société SEP MMA Jean MORIN / [O] [R], [L] [J] ([B]), [E] [L]

Copies délivrées le :
CE + CCC à Me SEROT
CE +CCC à Me PRADO
CE + CCC à Me DELALANDE
CE + CCC à Me ENGUEHARD
CE + CCC à Me DARDANNE
CE + CCC à Me DELAPLACE
CCC à l'expert
CCC à la régie
CCC Dossier
ORDONNANCE DE REFERE DU 13 AOUT 2026

JUGE DES REFERES : Emmanuel ROCHARD, président

GREFFIER : Léa GALLIS, greffière

Débats à l’audience publique du 02 Juillet 2026.

Décision prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Août 2026, date indiquée à l’issue des débats.

DEMANDERESSE(S)
S.C.I. SOLIDAIRE RDL
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 1]

représentée par Maître Sébastien SEROT de la SELARL SEROT-MINET AVOCATS, avocat au barreau de CAEN, substitué par Maître Nicolas TANNIER de la SCP TANNIER LETAROUILLY FERES, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

DEFENDEURS
S.A.S. POZZO GESTION
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 2]

ayant pour avocat Maître Noël PRADO de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocats au barreau de LISIEUX, absent

Société LE FINISTERE ASSURANCE
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 3]

représentée par Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant et par Maître Véronique DELALANDE de la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES, substituée par Maître Laurent MARIN de la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

Madame [P] [M]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Yoann ENGUEHARD, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES, substitué par Maître Stéphanie JUGELE de la SCP DUMONT-FOUCAULT JUGELE BEAUFILS, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

Monsieur [Z] [H]
demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Estelle DARDANNE, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES, substitué par Maître Jérémy BONNIEC, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

Société SEP MMA Jean MORIN / [O] [R]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [J] ([B]), entrepreneur individuel
demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Monsieur [E], [V], [T] [L]
né le 19 Mai 1996 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

INTERVENANTS VOLONTAIRES
Monsieur [O] [R], entrepreneur individuel, exerçant sous l'enseigne LES MUTUELLES DU MANS et ayant son siège social situé [Adresse 8]
pris en son établissement secondaire situé [Adresse 9]

Monsieur [K] [A], entrepreneur individuel, exerçant sous l'enseigne LES MUTUELLES DU MANS et ayant son siège social situé [Adresse 8]
pris en son établissement secondaire situé [Adresse 9]

représentés par Maître Nicolas DELAPLACE de la SELARL JURIADIS, avocat au barreau de CAEN, substitué par Maître Caroline BOYER, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

EXPOSE DU LITIGE
La SCI SOLIDAIRE RDL a acquis auprès de M. [X] [M] un immeuble comprenant deux caves, deux appartements à usage d’habitation au 1er étage et un local commercial au rez-de-chaussée, sis [Adresse 10] à CREANCES (50), suivant acte authentique en date du 22 décembre 2017.
Faisant valoir la présence d’humidité et de mérule affectant les lots dudit immeuble, la SCI SOLIDAIRE RDL a fait assigner la société LE FINISTERE ASSURANCE, son assureur, la SAS POZZO GESTION, à qui la gestion locative a été confiée, Mme [P] [M], propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, M. [Z] [H], locataire du local commercial appartenant à Mme [M], la société SEP MMA JEAN MORIN - [O] [R], locataire du local commercial appartenant à la demanderesse, M. [E] [L], locataire de l’appartement situé au 1er étage et l’entreprise [L] [J] ([B]), devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire suivant les missions détaillées au dispositif de l’assignation. En outre, elle a demandé que les dépens soient réservés.
Les entreprises individuelles de Messieurs [O] [R] et [K] [A] sont intervenues volontairement à la procédure au motif que la société SEP MMA JEAN MORIN - [O] [R] ne disposait pas de la personnalité morale.
Initialement appelée à l’audience du 7 mai 2026, l’affaire a été renvoyée à deux reprises pour la mise en état des parties et finalement retenue à l’audience du 2 juillet 2026.

Représentée à l’audience, la SCI SOLIDAIRE RDL a maintenu ses demandes selon les termes de son assignation.
Représentée à l’audience, la SAS POZZO GESTION a formulé les protestations et réserves d’usage. Elle a également demandé que toutes demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens soient réservées.
Représentée à l’audience, la société LE FINISTERE ASSURANCE a formulé les protestations et réserves d’usage et a sollicité qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.
Représentée à l’audience, Mme [P] [M] a formulé protestations et réserves d’usage. Elle a demandé que l’expertise sollicitée soit ordonnée aux frais avancés de la demanderesse.
Représenté à l’audience, M. [Z] [H] a formulé protestations et réserves d’usage. Il a également demandé que l’expertise soit ordonnée aux frais avancés de la SCI SOLIDAIRE RDL et que les dépens soient laissés à la charge de celle-ci.
Représentées à l’audience, les entreprises individuelles de Messieurs [O] [R] et [K] [A] ont demandé de les recevoir en leurs interventions volontaires. En outre, elles ont formulé les protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise sollicitée et ont demandé qu’elle soit ordonnée aux frais avancés de la demanderesse. Enfin, elles ont sollicité que les dépens soient laissés à la charge de la SCI SOLIDAIRE RDL.
Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2026, remis à personne, l’entreprise [L] [J] n’a pas constitué avocat et ne s’est pas manifestée auprès de la juridiction.
Régulièrement assigné par acte de commissaire de justice déposé en l’étude le 14 avril 2026, M. [E] [L] n’a pas constitué avocat et ne s’est pas manifesté auprès de la juridiction.
La présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’expertise judiciaire
Aux termes de l'article 145 alinéa 1er du code de procédure civile, s'il existe un motif de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête en référé.
En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que la SCI SOLIDAIRE RDL a acquis auprès de M. [X] [M] un immeuble comprenant deux caves, deux appartements à usage d’habitation au 1er étage et un local commercial au rez-de-chaussée, sis [Adresse 10] à CREANCES (50), suivant acte authentique en date du 22 décembre 2017 (pièce n°1).
L’ensemble des lots appartenant à la demanderesse sont ainsi loués (pièces n°3 à 5) :
- Le local commercial est loué à la société SEP MMA JEAN MORIN – [O] [R],
- L’appartement situé au 1er étage est loué à M. [L],
- Le second appartement situé au 1er étage est loué aux consorts [F].
En outre, Mme [M] est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble litigieux, lequel est loué par M. [H].
Suivant mandats en date du 12 janvier 2018, la gestion locative de ces trois lots a été confiée à la SAS POZZO GESTION (pièces n°6 à 8).
Peu après leur entrée dans les lieux le 23 septembre 2025, les consorts [F] ont constaté l’existence d’une fuite d’eau au niveau de l’évacuation du WC et de plusieurs équipements sanitaires de leur appartement.
La SARL AG UNE FUITE est intervenue le 6 octobre 2025 pour remplacer des éléments des WC et de la douche pour un montant de 588,50 € TTC, selon facture n°1495 (pièce n°10).
En dépit de cette intervention, M. et Mme [F] ont relevé l’apparition de nouveaux désordres, à savoir la présence d’un champignon en dessous d’une lame de plancher cassée de leur salle de bain.
Dans ce contexte, la SCI SOLIDAIRE RDL a déclaré un dégât des eaux auprès de la société LE FINISTERE ASSURANCE le 17 octobre 2025 (pièce n°11), laquelle a sollicité l’intervention d’un expert amiable.
Aux termes d’un rapport en date du 19 janvier 2026, le cabinet POLYEXPERT FRANCE a constaté l’affaissement d’une partie du plancher bois dans la salle de bain et dans la chambre contiguë à celle-ci au sein de l’appartement de M. et Mme [F], ainsi que la présence de mérule sur le plancher. L’expert a également fait observer qu’un dégât des eaux aurait déjà été déclaré au mois de mars 2024 par l’ancienne locataire, que les dégradations constatées et la mérule ne seraient pas le fait du dernier sinistre et que M. [H] aurait indiqué que son plafond s’affaissait depuis au moins 4 ans (pièce n°12).
Suite à la découverte de la présence de mérule, la demanderesse l’a déclarée à la mairie de [Etablissement 1] le 22 janvier 2026, laquelle a sollicité la désignation d’un expert judiciaire devant le tribunal administratif de CAEN aux fins de déterminer les mesures de sécurité éventuelles à prendre (pièce n°13).
Dans un rapport d’expertise en date du 13 février 2026, M. [C], expert judiciaire, a constaté les éléments suivants (pièce n°14) :
- La présence suspicieuse de mérule localisée dans l’arrière pièce Nord du local loué par M. [H],
- La présence de plusieurs points d’infiltrations dans l’appartement loué par M. [L], lesquels coïncident avec les cloquages constatés au plafond du local loué par la société SEP MMA JEAN MORIN – [O] [R],
- La présence d’affaissements conséquents et de mérule sur des éléments porteurs dans la salle de bain et la chambre de l’appartement loué par les consorts [F],
- La présence d’humidité dans toutes les pièces de l’appartement loué par les consorts [F].
L’expert a ainsi estimé que l’immeuble présentait de graves désordres affectant tant la structure du bâti que la sécurité des occupants en raison de l’affaissement structurel des planchers et la présence de mérule et que le péril était imminent compte tenu du danger pour la sécurité publique.
Dans ces conditions, l’expert a interdit, avec effet immédiat, l’occupation du logement loué à M. et Mme [F] ainsi que l’accès, sous 72 heures, à l’arrière-boutique du local commercial loué par M. [H].
Il a précisé que les travaux de sécurisation devaient comprendre un étaiement des planchers bois et l’intervention d’une entreprise spécialisée dans le traitement de la mérule.
En parallèle, la SCI SOLIDAIRE RDL soutient avoir procédé au relogement des consorts [F] dès le 4 février 2026.
Au soutien de sa demande d’expertise, la SCI SOLIDAIRE RDL fait valoir que la responsabilité des locataires est susceptible d’être engagée dès lors qu’ils semblaient avoir constaté, de longue date, la présence d’humidité sans en avoir alerté leurs bailleurs ou le gestionnaire locatif et que la SAS POZZO GESTION a failli à son obligation de vigilance en ayant laissé la situation en l’état.
La demanderesse ajoute que la responsabilité de l’entreprise [L] [J] est également susceptible d’être engagée, celle-ci étant intervenue pour effectuer des travaux de plomberie au sein de l’immeuble litigieux en octobre 2023 et mars 2024, selon factures en date du 18 octobre 2023 et du 30 mars 2024 (pièces n°17 et 18).
A ce jour, la SCI SOLIDAIRE RDL déplore subir un préjudice d’exploitation constitué par l’absence de perception du loyer des consorts [F] et de la nécessité d’assurer leur relogement à ses frais, outre les préjudices résultants du coût des travaux de reprise.
Dans ces circonstances, la mesure d’expertise judiciaire sollicitée est légitime en vue d’un possible litige au fond et sans en préjuger. Elle aura vocation à éclairer les parties sur la réalité, l’origine et l’étendue des désordres et, le cas échéant, sur les solutions à apporter pour y remédier. Il conviendra de l’ordonner aux frais avancés de la demanderesse et avec les précisions indiquées au dispositif.
Les dépens de l’instance de référé doivent être laissés, en l’état, à la charge de la SCI SOLIDAIRE RDL, demanderesse.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe, ORDONNE une mesure d’expertise, confiée à : Monsieur [L] [G] [Adresse 11] [Adresse 12] [Localité 3] Mél. [Courriel 1]