TJ 73065, 26 mai 2026, RG 26/00017

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T rendu le 26 Mai 2026

Numéro RG : N° RG 26/00017 - N° Portalis DB2P-W-B7K-E5VH

DEMANDEUR :

La Société SAVOISIENNE HABITAT dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par Maître Michel SAILLET, substitué par Maître BOZON, de la SCP SAILLET & BOZON, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [P] demeurant [Adresse 2] [Localité 1], comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Carine HOËNY
Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du 17 mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 15 décembre 2021, la société SAVOISIENNE HABITAT, a donné à bail à Monsieur [H] [P] un logement à usage d’habitation ainsi qu’un parking n°11 au sein de la [Adresse 3] [Adresse 4], située [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 390,03 euros, charges comprises.

La société SAVOISIENNE HABITAT a fait signifier un commandement de payer en date du 18 septembre 2025 visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, la société SAVOISIENNE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry auquel il demande de :
A titre principal,
- constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [H] [P] par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, à compter du 18 novembre 2025,
A titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [H] [P] à ses torts exclusifs, pour le non-respect de son obligation principale de paiement du loyer,
En toute état de cause,
- dire que Monsieur [H] [P] est occupant sans droit ni titre,

- ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique,
- condamner Monsieur [H] [P] à lui payer la somme de 3 270,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 9 décembre 2025,
- condamner Monsieur [H] [P] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 448,74 euros jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet,
-condamner Monsieur [H] [P] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Monsieur [H] [P] aux entiers dépens dans lesquels seront compris les frais de commandement de payer du 18 septembre 2025 et de la signification à la CCAPEX.

A l'audience du 17 mars 2026, la société SAVOISIENNE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l'arriéré locatif de 3 706,91 euros selon un décompte actualisé au même jour. Elle indique avoir convenu d'un échéancier avec le locataire et ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement suspensifs à hauteur de 200 euros par mois. Elle précise que ce dernier a repris le paiement des loyers courants.

Monsieur [H] [P] comparait et sollicite des délais de paiement suspensifs de l'exécution de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail, proposant de verser chaque mois la somme de 200 euros en plus du loyer courant. Le locataire reconnaît devoir la dette et souhaite rester dans le logement. Il déclare être maçon, percevoir les allocations chômage à hauteur de 850 euros par mois et avoir deux enfants à charge. Il explique avoir cessé de payer les loyers pour inciter le bailleur à réaliser les travaux qu'il sollicitait dans l'appartement.

Le rapport des services sociaux n'a pas été reçu au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les textes applicables :

L'article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu'ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu'ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l'entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l'exécution nécessite des mesures d'application est reportée à la date d'entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l'espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S'agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l'Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l'espèce, puisqu'il ne s'agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l'assignation a été délivrée postérieurement à la date d'entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d'une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l'audience ayant eu lieu postérieurement à la date d'entrée en vigueur de cette loi, qui n'a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par courrier dont il a été accusé réception le 18 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l'assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 18 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

III. Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 18 septembre 2025, pour la somme en principal de 1 924,08 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2025.

En application de l'article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

En application de l'article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [H] [P] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. En effet, il a réglé la somme de 448,74 euros au mois de janvier et février 2026, somme qui correspond au montant du loyer. En outre, Monsieur [H] [P] déclare être maçon et percevoir 850 euros d'allocations chômage par mois, apparaissant en conséquence en situation de régler sa dette locative.

Dans cette mesure et au vu des propositions de règlements formulées à l'audience, Monsieur [H] [P] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L'effet de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sera suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés.

IV. Sur le montant de l'arriéré locatif :

Il convient de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, pour la période courant du 19 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La société SAVOISIENNE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [P] restait devoir la somme de 3 706,91 euros incluant le loyer du mois mars 2026.

Le défendeur n'apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [H] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail n'avait pas été résilié.

VI. Sur les demandes accessoires :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation.

Compte tenu de la situation économique de la locataire telle que précédemment décrite et en l'absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS