TJ 17300, 13 août 2026, RG 26/00008

Cour d’appel de [Localité 1]
Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Juge des contentieux de la protection

Décision du : 13 Août 2026
N° RG 26/00008 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FVTR
Minute : 26/000011

ORDONNANCE de RÉFÉRÉ

Président :
Eloïse CORMIER, juge des contentieux de la protection
Greffier :
Catherine DEHIER, greffier, lors des débats et Carole POTTIER, cadre greffier, lors du prononcé

DEMANDEURS

Monsieur [W] [V] [Y] [L] [M]
né le 27 Janvier 1968 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [C] épouse [M]
née le 04 Mai 1971 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Sylvain MAURY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

ET

DEFENDERESSES

Madame [X] [D]
demeurant [Adresse 2]

comparante

Madame [E] [Q]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

–ooOoo--

Débats tenus à l'audience publique du 07 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : le 13 Août 2026
Décision publique, prononcée le 13 Août 2026 par mise à disposition au greffe.

le 13 août 2026
- Expédition conforme et copie excécutoire délivrées
à Me Sylvain MAURY
- Expédition conforme délivrée
à :
Madame [X] [D]
Madame [E] [Q]
M. le Directeur de la Direction départementale de l’emploi,
du travail et des solidarités
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2019, Monsieur [W] [M] et Madame [J] [C] épouse [M] ont donné en location à Madame [X] [D] et Madame [E] [Q] un logement situé [Adresse 3], [Localité 4], moyennant un loyer de 1550 euros.

Le 22 décembre 2025, Monsieur [W] [M] et Madame [J] [C] épouse [M] ont fait délivrer à Madame [X] [D] et Madame [E] [Q] un commandement de payer un arriéré de loyers de 3650 €, mentionnant la clause résolutoire du bail ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs. Ils faisaient délivrer le même jour une sommation d’avoir à produire une attestation d’entretien de la chaudière, du poële et de la cheminée.

Par acte de Commissaire de justice en date du 12 mars 2026, Monsieur [W] [M] et Madame [J] [C] épouse [M] ont fait assigner, en référé, Madame [X] [D] et Madame [E] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Rochefort aux fins de :
- constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier;
-les condamner solidairement à leur payer la somme de 5200 € correspondant au montant actualisé des loyers arrêté au 07 février 2026;
-fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1550 euros à compter de la période mensuelle commençant au 22 février 2026 et les condamner solidairement au paiement de cette indemnité jusqu’à la totale libération des lieux;
-les condamner solidairement à leur payer une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 renseigne que Madame [Q] et Madame [D] sont mère et fille et vivent dans le logement avec les trois fils de Madame [D] dont deux travaillent. Madame [Q], âgée de 85 ans, est en situation de dépendance. Madame [D] a perdu son emploi en début 2025 à la suite de l’hospitalisation de sa mère qu’elle assiste dans les actes de la vie quotidienne. Elle est auto-entrepreneur depuis Mai 2025 et exploite, dans ce cadre, un restaurant/salon de thé avec son fils, emploi qui ne lui a pas encore permis de se dégager un revenu. Madame [D] a expliqué la dette locative par les paiements de loyer qu’elle a dû effectuer pour son fils ainsi que le début d’activité de son commerce ce qui a fragilisé son budget. Elle n’envisageait pas de changement de logement en raison des souhaits de sa mère de le conserver et aurait repris le paiement du loyer. Aucune information financière n’a pu être donnée par Madame [D].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 mai 2026.

A l'audience, Monsieur [W] [M] et Madame [J] [C] épouse [M], représentés, maintiennent leurs demandes. Ils indiquent que le montant de la dette locative n’a pas augmenté depuis l’assignation, les locataires ayant repris le paiement du loyer. Ils s’opposent à la suspension des effets de la clause résolutoire et à des délais de paiement.

Madame [D] ne conteste pas le montant de la dette locative et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois chacune, soit 200 euros au total. Elle demande que la somme réclamée au titre des frais irrépétibles soit rejetée. Elle déclare percevoir l’allocation spécifique de solidarité de 600 euros par mois complétée par un salaire variant entre 400 et 500 euros par mois, ainsi que des allocations versées par la CAF de 900 euros par mois. Elle indique que sa mère, Madame [Q], perçoit une pension de retraite et de réversion de 1785 euros par mois. Elle fait valoir qu’elle souhaite rester dans les lieux et que sa situation est désormais stabilisée. Les deux fils de Madame [D] travaillent par ailleurs.

Madame [E] [Q] n’a pas comparu bien que régulièrement assignée à domicile. La présente décision, susceptible de recours, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l'audience.

L’assignation a régulièrement été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 mars 2026, soit six semaines au moins avant l’audience, ainsi que l’exige l’article 24, § III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 27-I-1° de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, Monsieur [W] [M] et Madame [J] [C] épouse [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Au regard des pièces versées aux débats (décompte des loyers échus et charges au 30 avril 2026), Madame [X] [D] et Madame [E] [Q] restent devoir à Monsieur [W] [M] et Madame [J] [C] épouse [M] la somme de 5200 euros (échéance de Avril 2026 comprise).

En conséquence, Madame [X] [D] et Madame [E] [Q] seront donc condamnées solidairement au paiement de cette somme outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, ces nouvelles dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet dans les deux mois suivants, le bail sera résilié de plein droit.

Or, en l’espèce, Monsieur [W] [M] et Madame [J] [C] épouse [M] ont fait délivrer, le 22 décembre 2025, à Madame [X] [D] et Madame [E] [Q] un commandement de payer un arriéré de loyers, rappelant la clause résolutoire prévue au bail. Or, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois. Il convient en conséquence de constater au 22 février 2026, la résiliation du bail.

Sur la suspension de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que Madame [X] [D] et Madame [E] [Q] ont réglé intégralement le dernier loyer appelé avant l’audience. Compte tenu des éléments financiers rapportés, elles paraissent en situation de pouvoir régler leur dette locative.

Par conséquent, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement de 100 euros par mois chacune.

En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, il convient d’indiquer clairement aux locataires qu’en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 février 2026, Madame [X] [D] et Madame [E] [Q] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner solidairement Madame [X] [D] et Madame [E] [Q] au paiement de cette indemnité à compter du 22 février 2026 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

Madame [X] [D] et Madame [E] [Q], succombant à l’action, seront condamnées in solidum aux entiers dépens. Elles ont, en outre, contraint leurs bailleurs à exposer des frais non compris dans les dépens. Elles seront donc condamnées à leur payer, in solidum, la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l'espèce, "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement." En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et les circonstances de la cause de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en vertu de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS