TJ 17300, 13 août 2026, RG 25/00091

Cour d’appel de [Localité 1]
Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Décision du : 13 Août 2026
N° RG 25/00091 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FQWV
Minute : 26/00190

Juge des contentieux de la protection

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :
Eloïse CORMIER, juge des contentieux de la protection
Greffier :
Catherine DEHIER, greffier lors des débats et Carole POTTIER, cadre greffier lors du prononcé

DEMANDEURS

Madame [K], [V], [H] [F] épouse [Q]
demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

Monsieur [M] [B]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Dimitri BUISSON, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat plaidant

ET

DEFENDEURS

Madame [G], [I], [K] [Y] épouse [O]
née le 09 Octobre 1984 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [W], [E], [C] [O]
demeurant [Adresse 4] [Localité 4]

comparant lors des audiences des 4 décembre 2025 et 5 mars 2026 et non comparant lors de l’audiecnce du 7 mai 2026.

–ooOoo--

Débats tenus à l'audience publique du 07 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : le 13 Août 2026
Décision prononcée le 13 Août 2026 par mise à disposition au greffe.

expédition conforme et copie exécutoire délivrées le 13/08/2026
à Me Dimitri BUISSON

expédition conforme délivrée le 13/08/2026
à Mme [Y] ép [O]
à M. [W] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B] sont propriétaires d’une maison située [Adresse 5] et d’une parcelle de terre cadastrée AE [Cadastre 1] [Adresse 6] situés sur la commune de [Localité 4] .

Ces biens ont fait l’objet d’un compromis de vente reçu par Maître [U] le 10 février 2025 aux termes duquel Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O] se sont portés acquéreurs des deux biens pour le prix de 120 000 euros, sous conditions suspensives d’obtention d’un prêt et sous réserve de droit de préemption.

Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O] n’ont finalement pas obtenu leur prêt et le Conservatoire du Littoral a fait savoir à Maître [U], par courrier du 26 mai 2025, qu’il avait décidé de faire usage de son droit de préemption.

Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B] avaient toutefois autorisé Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O] à occuper les lieux à compter de Novembre 2024.

Par courrier du 22 juillet 2025 adressé à Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O], qui en accusaient réception le 05 août 2025, Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B] leur demandaient de quitter les lieux occupés.

Une sommation de quitter les lieux était délivrée à Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O] par Commissaire de justice le 18 août 2025.

Une sommation de payer la somme de 800,37 euros correspondant à une redevance d’occupation et de charges impayées était délivrée le même jour par Commissaire de justice à Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O].

Par courrier du 30 août 2025, Madame [G] [Y] épouse [O] faisait savoir à Madame [F] qu’elle et sa famille ne quitteraient pas le bien immobilier y étant trop attachée et lui demandait, afin de contourner la préemption du Conservatoire du littoral, de lui en faire donation.

Par acte de Commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B] ont fait assigner Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O] devant le Tribunal de proximité de Rochefort aux fins de :
- constater que Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre ;
- ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;
- les condamner à leur payer la somme de 609,53 € représentant le montant des loyers, charges courus au jour de l’assignation avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
- les condamner à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à libération effective des lieux ;
- les condamner au paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 al 3 du code civil ;
- les condamner à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 04 décembre 2025 lors de laquelle l’incompétence matérielle du Tribunal de proximité a été soulevée au profit du juge des contentieux de la protection et l’affaire a été renvoyée devant le juge compétent à l’audience du 05 mars 2026. L’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 07 mai 2026 lors de laquelle elle a été retenue.

A l'audience, Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B], représentés, sollicitent :
- de juger que Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre depuis le 05 août 2025 ;
- de les condamner à quitter les lieux et ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si besoin, le concours de la force publique ;
- de condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O] à leur payer la somme de 800 euros à titre d’indemnité d’occupation entre Novembre 2025 et leur départ effectif des lieux ;
- de condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O] à payer à Madame [F] la somme de 3000 euros en indemnisation de son préjudice moral ;
- de condamner solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O] à leur payer la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Ils font valoir que l’occupation des lieux par les époux [O] avait été autorisée de manière temporaire, dans l’attente de la réalisation de la condition suspensive d’obtention de leur prêt et de la réitération de la vente par acte authentique, sous réserve de préemption, moyennant le versement d’une indemnité d’occupation de 400 euros qu’ils ont cependant cessé de régler depuis Novembre 2025. Ils soutiennent que cette autorisation d’occupation doit s’analyser juridiquement en une convention d’occupation précaire et non en un bail verbal dans la mesure où il n’y a jamais eu la volonté de créer un rapport locatif entre eux.

Madame [F] ajoute que cette situation impacte gravement sa santé et lui cause un préjudice moral dont elle demande réparation à hauteur de 3000 euros.

Madame [G] [Y] épouse [O] demande de voir qualifier l’autorisation d’occupation des lieux donnée par Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B] de bail verbal et de fixer un loyer de 400 euros. Elle demande ainsi à rester dans les lieux.

Elle fait valoir qu’elle et son époux n’ont pas obtenu de prêt bancaire car ils ont cessé les démarches d’obtention lorsqu’ils ont eu connaissance de la préemption du bien par le Conservatoire du littoral. Elle admet que l’autorisation d’occuper les lieux par Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B] avait été donnée le temps pour son époux et elle d’obtenir un prêt et d’acquérir le bien. Elle reconnaît avoir payé une redevance d’occupation de 400 euros et avoir cessé, avec son époux, de payer cette somme car elle pensait que le Conservatoire du littoral était le nouveau propriétaire depuis le 31 octobre 2025. Elle ajoute ne pas avoir quitté les lieux car aucun délai ne leur a été donné pour partir.

Elle s’oppose à la demande d’indemnisation du préjudice moral s’estimant elle-même victime dans la mesure où la vente n’aurait jamais pu aboutir compte tenu des préemptions ayant eu lieu sur les parcelles voisines, ce que Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B] ne pouvaient ignorer, si bien qu’elle et son époux ont dû exposer des frais de loyer inutiles.

Elle s’oppose en outre à la demande émise au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [W] [O] n’a pas comparu mais avait comparu lors des audiences précédentes.

La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature de l’occupaton du bien

L’existence d’une convention d’occupation précaire se caractérise par l’instabilité qui l’affecte, le propriétaire s’étant gardé la faculté de rompre à tout moment le contrat afin de pouvoir reprendre sans restriction la jouissance de son bien. Elle doit ainsi répondre à une situation particulière à laquelle le régime du contrat de location ne pourrait être appliqué sans inconvénients excessifs pour le propriétaire.

À l’inverse, pour pouvoir reconnaître à l’occupation d’un bien la nature d’un bail verbal, l’intention des parties doit être de conférer des droits stables à l’occupant avec des obligations réciproques existantes entre les parties.

En l’espèce, il est constant que Monsieur et Madame [O] occupent le bien appartenant aux époux [F], et qui a fait l’objet d’un compromis de vente, depuis Novembre 2024, soit antérieurement à la conclusion du compromis de vente en date du 10 février 2025.

Toutefois, Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B] soutiennent qu’ils ont consenti aux époux [O] l’occupation du bien en raison de la vente projetée et le temps de la conclusion de l’acte définitif de vente, lequel était soumis à la fois au droit de préemption et à la réalisation d’une condition suspensive conformément aux clauses contenues dans le compromis de vente, et ce qui n’est pas contesté par Madame [O]. En effet, Madame [O] a reconnu lors de l’audience qu’elle et son époux avaient été autorisés à occuper le bien, qu’ils s’étaient engagés à acquérir, le temps de l’obtention d’un prêt et de la conclusion de l’acte définitif de vente.

Ainsi, il est manifeste que la relation existante entre les parties était liée à la vente du bien dont il a été autorisé une occupation temporaire, le temps de la réalisation de la vente qui était soumise au droit de préemption et à la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Ainsi, il est manifeste que l’occupation autorisée n’était pas pérenne et que Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B] ont entendu pouvoir récupérer leur bien si la vente ne pouvait pas se réaliser.

Il résulte des débats que les époux [O] n’ont pas obtenu leur prêt car, selon les déclarations de Madame [O], ils n’ont pas effectué les démarches à cette fin compte tenu de la préemption du Conservatoire du littoral. Toutefois, il convient d’observer que selon les termes du compromis de vente, ils devaient justifier d’une offre de prêt au plus tard le 10 avril 2025 alors que la préemption est intervenue le 26 mai 2025. Ils n’avaient donc pas respecté la condition suspensive lorsque la préemption est intervenue.

En outre, Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B] n’ont pas tardé à demander le départ des époux [O] puisque par courrier du 22 juillet 2025, il leur était demandé de quitter les lieux.

Ainsi, il est établi que l’autorisation d’occupation des lieux donnée par Monsieur [B] et Madame [F] à Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O] s’analyse en une convention d’occupation précaire et non en un bail verbal, peu importe qu’une contrepartie financière ait été versée, celle-ci ayant le même caractère temporaire que l’occupation.

Dès lors, Monsieur [B] et Madame [F] restaient libres de mettre fin à cette occupation à tout moment.

Ils ont sollicité la libération des lieux le 22 juillet 2025 par courrier recommandé avec accusé réception du 05 août 2025. A cette date, les époux [O] avaient connaissance de la volonté de Monsieur [B] et Madame [F] de récupérer leur bien, peu importe qu’aucun délai n’ait été donné pour leur départ. Il résulte du courrier adressé et de la sommation de déguerpir du 18 août 2025 que les époux [O] se sont maintenus dans le logement et que depuis cette sommation, qui était d’exécution immédiate, ils occupent toujours les lieux.

En conséquence, Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O] sont occupants sans droit ni titre depuis le 05 août 2025.

Il leur sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B] seront autorisés à procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, les époux [O] sont occupants sans droit ni titre depuis le 05 août 2025.

Il est constant qu’ils ont versé de Novembre 2024 jusqu’à Novembre 2025, une somme de 400 euros mensuelle en contrepartie de l’occupation des lieux.

Si Madame [O] soutient avoir cessé de verser cette somme car elle pensait que le Conservatoire du Littoral était devenu le nouveau propriétaire, cela n’est pas exact et aucun élément ne permet de fonder sa croyance. En tout état de cause, les époux [O] ont occupé les lieux et sont ainsi redevables d’une telle indemnité d’occupation durant la durée d’occupation des lieux.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 400 euros par mois, comme cela a été pratiqué entre les parties, à compter de Novembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. Les époux [O] seront condamnés à payer cette indemnité de Novembre 2024 jusqu’à leur départ effectif, déduction faite des paiements intervenus.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [F] expose que la situation créée par le maintien dans les lieux des époux [O] impacte gravement sa santé et lui cause un préjudice moral dont elle demande réparation à hauteur de 3000 euros.
Pour justifier de ce préjudice, elle produit un certificat médical daté du 22 octobre 2025 indiquant que « Sa situation juridique lui pèse sur le moral et commence franchement à dégrader sa santé. »

Madame [O] oppose son propre préjudice lié à la perte d’une chance d’avoir pu acquérir le bien en affirmant que Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B] ne pouvaient ignorer qu’une préemption aurait nécessairement eu lieu compte tenu des préemptions ayant eu lieu dans le secteur géographique. Toutefois, elle ne rapporte aucunement la preuve de ces préemptions et du caractère systématique de celles-ci.

En tout état de cause, il est manifeste que Monsieur et Madame [O] se sont maintenus irrégulièrement sur la propriété des époux [F] malgré les demandes réitérées de ces derniers de récupérer l’usage de leur bien. Madame [O] a, en outre, usé de propositions relativement malhonnêtes en proposant à Madame [F], qui est âgée, de régler leur litige en lui faisant une donation. Il semble que les époux [O] tentent manifestement de s’approprier un bien par tous moyens et qu’ils ont fait preuve d’une réelle mauvaise foi à l’égard de Monsieur [B] et Madame [F].

Dans ces conditions, il est compréhensible que cette situation, au-delà des désagréments créés par l’impossibilité pour des propriétaires de reprendre possession de leur bien, alors qu’ils ont, initialement, voulu être agréables à leurs futurs acquéreurs en leur permettant d’occuper le bien le temps pour eux d’obtenir leur crédit, ait causé un préjudice moral à Madame [F].

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de dommages et intérêts et de condamner in solidum les époux [O] à payer à Madame [F] la somme de 1000 euros.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

Monsieur [W] [O] et Madame [G] [Y] épouse [O] succombent à l’action, et seront donc condamnés in solidum aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, ils ont contraint Madame [K] [F] et Monsieur [M] [B] à exposer des frais non compris dans les dépens, ils seront donc condamnés in solidum à leur payer la somme de 1200 euros.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l'espèce, "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et les circonstances de la cause de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en vertu de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS