TJ 17300, 13 août 2026, RG 25/00205

Cour d’appel de POITIERS
Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Date : 13 Août 2026
N° RG 25/00205 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FS3M
N° minute : 26/00195

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :
Eloïse CORMIER, Vice-présidente
Greffier :
Catherine DEHIER, greffier lors des débats et Carole POTTIER, cadre greffier, lors du prononcé

DEMANDERESSE

Société HABITAT 17
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [I] [K], munie d’un pouvoir

ET

DEFENDERESSE

Madame [X] [A]
née le 23 Avril 1967 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

ooOoo--

Débats tenus à l'audience publique du 07 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : le 13 Août 2026
Jugement prononcé le 13 Août 2026 par mise à disposition au greffe.

expédition conforme et copie exécutoire délivrées le 13/08/2026
à la société HABITAT 17

expédition conforme délivrée le 13/08/2026
à Mme [R] [A]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, non daté mais signé, prenant effet au 15 novembre 2017, Habitat 17 a donné en location à Madame [X] [A] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 254,25 euros outre 24,26 euros de charges.

Un dépôt de garantie de 254 euros a été versé par la locataire.

Par jugement du 05 décembre 2019, le Juge d’instance du Tribunal de Rochefort a constaté la résiliation du bail à la date du 26 août 2019 pour défaut de production d’une assurance contre les risques locatifs par la locataire, lui a ordonné de quitter les lieux et son expulsion, l’a condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges à compter du 27 août 2019 et jusqu’à son départ des lieux.

Le 09 octobre 2023, Madame [A] était convoquée, par Commissaire de justice en lettre recommandée avec accusé de réception, à un état des lieux de sortie le 24 octobre 2023 auquel elle ne s’est pas présentée.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie était établi le 24 octobre 2023 par Commissaire de justice.

Par acte de Commissaire de justice en date du 09 décembre 2025, Habitat 17 a fait assigner Madame [X] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Rochefort aux fins de la condamner à lui payer :
- la somme de 2441,40 euros au titre des frais engagés pour les réparations locatives du logement avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;
- la somme de 81,20 euros représentant la moitié des frais engagés par Habitat 17 pour l’établissement de l’état des lieux de sortie avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;
-la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par Habitat 17 en vertu de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens.

A l’audience, Habitat 17, régulièrement représenté, maintient ses demandes émises conformément aux termes de son assignation. Il indique que les dégradations locatives sont établies par l’état des lieux de sortie en comparaison avec l’état des lieux d’entrée et consiste en un défaut d’entretien de la locataire. Il précise qu’aucune vétusté n’a été appliquée dans les sommes réclamées.

Madame [X] [A], n’a pas comparu bien que régulièrement assignée à étude. La présente décision, non susceptible de recours, sera rendue par défaut en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des réparations locatives

En vertu des articles 1754 et 1755 du Code civil, les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux ; toutefois, ces réparations locatives ne peuvent être mises à la charge du locataire quand elles sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

Il ressort en outre des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Il est par ailleurs tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Habitat 17 sollicite la somme de 3414,40 euros déduction faite du dépôt de garantie conservé et du versement de la somme de 61,15 euros effectué.

En premier lieu, il doit être constaté que Habitat 17 n’a pas précisé les dégradations locatives reprochées, laissant la juridiction effectuer elle-même la caractérisation de celles-ci en faisant une comparaison entre état des lieux d’entrée et de sortie et compte tenu des factures et évaluations produites.

En second lieu, il convient de noter qu’outre le constat établi par le Commissaire de justice, Habitat 17 produit son propre constat établi non contradictoirement et ainsi sans valeur probante. Dès lors, il convient d’étudier la demande de réparations poste par poste en effectuant une comparaison entre état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie établi par le Commissaire de justice.

S’agissant des travaux liés au remplacement du sol :
L’état des lieux d’entrée mentionne que le sol de l’entrée, du séjour et de la salle de bain étaient en état d’usure et ainsi n’étaient donc pas en bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne que le sol de la pièce principale et la salle d’eau est en mauvais état, taché, troué et dégradé sans que les trous, taches et dégradations ne soient réellement visibles sur photos. Aucun constat n’est apporté concernant l’entrée.

En tout état de cause, le sol du logement était déjà en état d’usure lors de l’entrée de la locataire dans les lieux en 2017 si bien que les six années d’occupation n’auront évidemment rien arrangé.

Dès lors, il n’est pas rapporté la preuve de dégradations locatives au niveau du sol.

S’agissant des travaux liés de peinture :
L’état des lieux d’entrée mentionne que les peintures de l’entrée, du séjour et de la salle de bain étaient en état d’usure et ainsi, comme pour le sol, n’étaient donc pas en bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne que les peintures de la pièce principale et de la salle d’eau sont grossièrement appliquées et en bon état au niveau du plafond, et ainsi manifestement en meilleur état qu’à l’entrée. Aucun constat n’est apporté concernant l’entrée.

Ainsi, aucune dégradation locative n’apparaît caractérisée aux termes du constat établi par le Commissaire de justice.

S’agissant du remplacement du lavabo de la salle de bain :
L’état des lieux d’entrée mentionne l’existence d’un lavabo en état d’usure tandis que l’état des lieux de sortie constate que le lavabo est en mauvais état, ce qui était déjà le cas à l’entrée.

Ainsi, aucune dégradation locative n’apparaît caractérisée aux termes du constat établi par le Commissaire de justice.

S’agissant du remplacement des radiateurs et détecteur de fumée :
Habitat 17 ne précise pas les radiateurs dont il est demandé le remplacement mais le Commissaire de justice a constaté que les radiateurs de la pièce principale étaient hors service, de même que celui de la pièce d’eau.

L’état des lieux d’entrée mentionne que les radiateurs de ces deux pièces étaient en bon état.

Toutefois, aucun élément n’est rapporté sur l’origine du dysfonctionnement des radiateurs qui pouvaient, même en bon état, déjà avoir plusieurs années de vie alors que la locataire est restée plusieurs années dans les lieux. Les radiateurs peuvent tout aussi être vétustes d’où leur caractère hors service et cet état n’est pas nécessairement lié à un mauvais usage de la locataire. L’imputabilité à la locataire, et donc la dégradation locative, n’est ainsi pas rapportée par le bailleur.

Quant au remplacement du détecteur, il n’est mentionné ni dans l’état des lieux d’entrée ni dans l’état des lieux de sortie. Il n’y a donc aucune dégradation locative caractérisée.

S’agissant de l’enlèvement des encombrants :
L’état des lieux de sortie met en évidence que le logement est encombré d’objets laissés par la locataire qui devront donc, pour permettre de relouer le logement, être évacués. La locataire avait l’obligation de laisser le logement libre de tous effets. Elle devra donc assumer les frais de désencombrement sollicités à hauteur de 440 euros, ce qui apparaît conforme au prix du marché. Il sera donc fait droit à cette demande.
S’agissant des frais de nettoyage :
Il résulte de l’état des lieux de sortie que le logement a été restitué sale, ce qui n’était pas le cas à l’entrée de la locataire. Celle-ci avait pourtant l’obligation d’entretenir son logement et de le restituer dans un état de propreté.
Les frais de nettoyage à hauteur de 260 euros sollicités apparaissent justifiés tant dans leur principe que leur montant. Il sera fait droit à cette demande.

S’agissant du remplacement de serrure :
Aucun constat dans l’état des lieux de sortie ne justifie un tel remplacement et donc une condamnation au titre de dégradation locative. L’état des lieux de sortie ne mentionne pas le nombre de clés remises et ainsi il n’est pas établi que des clés seraient manquantes.

Il ne sera donc pas fait droit aux demandes concernant le remplacement de serrure et de clés.

S’agissant du remplacement de roulette ou pivot de porte du placard d’entrée :
Aucun constat n’est apporté à ce titre dans l’état des lieux de sortie et ainsi aucune dégradation locative n’apparaît caractérisée.

S’agissant du remplacement du panneau électrique du séjour :
Aucun constat dans l’état des lieux de sortie ne justifie ce remplacement. Il ne sera pas fait droit à cette demande.

S’agissant du remplacement du double vitrage du séjour :
L’état des lieux de sortie mentionne qu’un vitrage de la porte-fenêtre est cassé alors que le vitrage était en bon état à l’entrée de la locataire. Toutefois, il ne semble pas, au vu des photos jointes, qu’il s’agisse d’un double vitrage. Ainsi, il ne paraît pas nécessaire de procéder au remplacement d’un double vitrage pour un montant évalué par le bailleur à 148 euros. Il convient donc de réduire cette demande à 70 euros, un simple vitrage étant moins onéreux qu’un double vitrage.

S’agissant du remplacement du béquillage de la porte intérieure du séjour :
Aucun constat de dysfonctionnement de la porte du séjour n’est relevé dans l’état des lieux de sortie si bien qu’aucune dégradation locative n’apparaît caractérisée. Il ne sera donc pas fait droit à la demande à ce titre.

S’agissant du remplacement de la tringle de volet roulant du séjour :
Aucun constat de dysfonctionnement de la tringle du volet roulant n’est relevé dans l’état des lieux de sortie si bien qu’aucune dégradation locative n’apparaît caractérisée. Il ne sera donc pas fait droit à la demande à ce titre.
Ainsi, Madame [A] est redevable, en sa qualité de locataire, au titre des réparations locatives de la somme de 770 euros dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 254 euros et la somme de 61,15 euros. Elle sera donc condamnée à payer à Habitat 17 la somme de 454,85 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de partage des frais de procès-verbal d’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, il n’est pas justifié par le bailleur que l’état des lieux ne pouvait être établi sans l’intervention d’un commissaire de justice alors même que Madame [A] a été directement convoquée par le Commissaire de justice sans qu’il ne soit démontré que Habitat 17 aurait tenté de la convoquer lui-même à un état des lieux de sortie amiable.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande du bailleur.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A], succombant à son action, sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande de Habitat 17 au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l'espèce, "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement." En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et les circonstances de la cause de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en vertu de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS