TJ 17300, 13 août 2026, RG 26/00104

Cour d’appel de [Localité 1]
Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Juge des contentieux de la protection

Décision du : 13 Août 2026
N° RG 26/00104 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FVQD
Minute : 26/00200

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :
Eloïse CORMIER, juge des contentieux de la protection
Greffier :
Catherine DEHIER, greffier lors des débats et Carole POTTIER, cadre greffier lors du prononcé

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES agissant dans les droits du bailleur Monsieur [J] [U]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

ET

DEFENDERESSE

Madame [Y] [Q]
née le 14 Octobre 1990 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

comparante

–ooOoo--

Débats publics tenus à l'audience publique du 07 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : le 13 Août 2026
Décision publique
Jugement prononcé le 13 Août 2026 par mise à disposition au greffe.

Envoyé le :

expédition conforme :

Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidantMadame [Y] [Q]Monsieur le Directeur de la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités
copie exécutoire :

Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 février 2023, Monsieur [U] [J], représenté par ALTEA CABESTAN, a donné en location à Madame [Y] [Q] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 459,19 euros outre 100 euros de charges.

Le bailleur a souscrit, le 25 février 2023, un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE avec la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’il a actionné dès les premiers impayés.

Le dispositif VISALE prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement des sommes qu’il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et charges impayés.

En vertu de ce contrat de cautionnement, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé Monsieur [U] [J] des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives des montants correspondants.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer, le 16 septembre 2025, à Madame [Y] [Q] un commandement de payer un arriéré de loyers de 1968,03 euros mentionnant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 31 décembre 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Y] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail;
-ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique;
-la condamner au paiement de la somme de 3092,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1968,03 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;
-fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges et la condamner à lui payer lesdites indemintés d’occupation dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux;
-la condamner au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 renseigne que Madame [Q] a la charge d’une enfant mineure qu’elle accueille au domicile en résidence alternée. Elle se trouvait en arrêt-maladie et était auparavant salariée dans le cadre d’un contrat d’alternance dans le cadre d’une reconversion professionnelle. La dette locative est liée à des difficultés budgétaires rencontrées lors de son changement de situation et à une augmentation importante de ses charges. Il est relevé que sa situation financière était précaire et qu’elle n’avait pas repris le paiement du loyer. Elle a effectué une demande de logement social et constitué un dossier de surendettement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 mai 2026.

À l’audience, la Société ALS, représentée par son conseil, maintient ses demandes sans réactualiser sa créance. Elle s’en est rapportée s’agissant de la demande de délais.

Madame [Y] [Q] ne conteste pas la dette locative et indique qu’elle projette de quitter le logement pour le 25 mai 2026. Elle ajoute qu’elle a déposé un dossier à la commission de surendettement le 17 avril 2026 mais aucune décision n’a encore été rendue. Elle sollicite des délais de paiement de 30 euros par mois et expose être en arrêt-maladie et percevoir des indemnités journalières de 916 euros par mois environ ainsi que des allocations versées par la CAF de 265 euros, soit des revenus de 1181 euros. Elle demande également que les frais irrépétibles soient réduits.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l'audience.

L’assignation a régulièrement été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 02 janvier 2026, soit six semaines au moins avant l’audience, ainsi que l’exige l’article 24, § III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 27-I-1° de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, la société ALS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, jusqu’à concurrence des indemnités payées par elle au titre de la garantie.

D’autre part, le contrat de cautionnement Visale conclu le 25 février 2023 entreMonsieur [U] [J], représenté par ALTEA CABESTAN, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion, la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale précisant dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre à la caution d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire).

A la suite de la défaillance de Madame [Y] [Q], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur les loyers et charges exigibles de Février 2024 à Octobre 2025 et avoir reçu de Monsieur [U] [J], représenté par ALTEA CABESTAN, une quittance subrogative datée du 17 novembre 2025 pour un montant de 3092,75 € pour lequel le bailleur l'a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant, ladite quittance subrogative stipulant expressément que la subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.

En conséquence, Madame [Y] [Q] sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette somme outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, ces nouvelles dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet dans les deux mois suivants, le bail sera résilié de plein droit.

En outre, selon l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de cautionnement Visale conclu le 25 février 2023 entre Monsieur [U] [J], représenté par ALTEA CABESTAN, et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion, la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale précisant dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre à la caution d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur ( résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire ).

Le 16 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [Y] [Q] un commandement de payer la somme de 1968,03 €, correspondant au solde des loyers des mois de février 2024 à juin 2025.

Les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte que l’action est recevable et que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée en sa demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 16 novembre 2025.

A compter de cette date, Madame [Y] [Q] est devenue occupante sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que Madame [Q] n’a pas réglé le dernier loyer courant appelé avant l’audience, et cela depuis plusieurs mois. Sa situation financière est précaire si bien qu’elle ne paraît pas en capacité de régler sa dette locative. D’ailleurs, elle propose un remboursement de la dette à hauteur de 30 euros par mois qui ne permettra pas de solder la dette dans le délai maximal prévu par le loi de 3 ans.

Dès lors, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire étant précisé qu’elle a indiqué quitter les lieux au 25 mai 2026 et cette décision intervenant sous réserve de la décision de la commission de surendettement à intervenir étant précisé qu’au jour de l’audience aucune décision sur la recevabilité n’a été prononcée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par le locataire

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 novembre 2025, Madame [Y] [Q] est devenue occupante sans droit ni titre depuis cette date.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande au tribunal de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et de condamner Madame [Q] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dans la limite des sommes qu'elle aura réglées au bailleur à ce titre.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du dernier loyer et de condamner la locataire au paiement de cette somme à Monsieur [U] [J], représenté par ALTEA CABESTAN, étant néanmoins précisé que ces sommes seront à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au titre de son engagement de caution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

Madame [Y] [Q] succombe à l’action et a contraint le bailleur à exposer des frais non compris dans les dépens dans le cadre de la présente procédure. L’équité ne s’oppose pas à sa condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 400 €, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l'espèce, "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement." En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et les circonstances de la cause de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en vertu de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS