TJ 37261, 14 août 2026, RG 25/02280

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 14 AOUT 2026

N° RG 25/02280 - N° Portalis DBYF-W-B7J-JVMN

DEMANDEURS

Monsieur [C] [A]
né le 21 Septembre 1978 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [R] [A]
né le 06 Octobre 1949 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [W] [A]
né le 12 Juillet 1952 à [Localité 3] (MAROC), demeurant [Adresse 3] - [Localité 4] [Adresse 4]
Tous trois représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [O]
né le 01 Septembre 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 5]
Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme M. LE BEUZ, Par ordonnance de délégation de Madame la Première Présidente du 13 avril 2026, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de C. LEJEUNE, Greffier lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Juin 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Août 2026.

EXPOSE DU LITIGE
Le 10 janvier 2024, M. [C] [A], M. [R] [A] & M. [W] [A] ont conclu un mandat exclusif de vente avec la SAS CITYA IMMOBILIER pour la vente de leur bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 6].
Suivant acte sous seing privé en date du 15 mai 2024, M. [C] [A], M. [R] [A] & M. [W] [A] ont consenti à M. [Y] [O] une promesse synallagmatique de vente à un prix de 293.000 euros, la vente devant être réitérée par acte authentique dans un délai expirant au 02 août 2024.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 septembre 2024 adressée à M. [Y] [O], la SAS CITYA IMMOBILIER a prorogé la date de réitération de la vente au 29 octobre 2024.
Selon avenant au compromis de vente en date du 9 novembre 2024, la réitération de la vente a été prorogée au 16 décembre 2024.
La vente n’a finalement pas été réitérée.
Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, remis à étude, M. [C] [A], M. [R] [A] & M. [W] [A] ont assigné M. [Y] [O] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins d’obtenir le paiement de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente en date du 15 mai 2024.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie de commissaire de justice à la date du 18 mai 2026, M. [C] [A], M. [R] [A] & M. [W] [A] demandent au tribunal de :
Condamner M. [Y] [O] à leur payer la somme de 29.300 euros en principal outre les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, date butoir fixée pour la réalisation de la vente ; Condamner M. [Y] [O] à leur régler la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner M. [Y] [O] aux dépens.M. [Y] [O], avisé selon les formes des articles 684 et suivants du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 avril 2026 par ordonnance du même jour et l’affaire a été appelée à l’audience du 08 juin 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de la clause pénale
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1304-3 du code civil dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».
L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
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En l’espèce, le compromis de vente en date du 15 mai 2024 conclu entre les parties au présent litige prévoit une clause pénale en son article XVI (page n°19) qui dispose que : « En application de l’article XV « REALISATION » ci avant, il est convenu qu’au cas où l’une des PARTIES viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts (…). Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la PARTIE qui n’est pas en défaut percevra de l’autre PARTIE dix pour cent (10%) du prix total de vente et à titre d’indemnisation forfaitaire et de clause pénale pour son préjudice, soit un montant de VINGT NEUF MILLE TROIS CENT euros (29 300 €) ».
Il est constant et justifié par les pièces produites aux débats que la vente n’a pas été réitérée et que plusieurs prorogations de réitération de celle-ci ont été réalisées jusqu’à la date du 16 décembre 2024.
Pour pouvoir réclamer la mise en œuvre de la clause pénale contractuelle prévue au compromis de vente, il appartient à M. [C] [A], M. [R] [A] & M. [W] [A] de démontrer, d’une part que les conditions suspensives stipulées dans l’intérêt de l’acquéreur ont été réalisées, et d’autre part, que les conditions formelles de mise en œuvre de la clause pénale sont remplies.
D’une part, s’agissant des conditions suspensives prévues par le compromis de vente, il y a lieu de relever que ce contrat prévoyait expressément que la vente était soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts sollicités par l’acquéreur avec un engagement de ce dernier à déposer des dossiers de financement auprès de la Banque Populaire et à rapporter la preuve de dépôt du ou des dossiers dans un délai d’un mois suivant conclusion du compromis de vente et dans les huit jours suivant le dépôt auprès de la SAS CITYA IMMOBILIER. Or, il ressort des pièces versées aux débats que M. [C] [A], M. [R] [A] & M. [W] [A] soutiennent ne pas avoir été destinataires des dossiers de financement de M. [Y] [O] dans les délais prévus par le compromis ni ultérieurement malgré les prorogations accordées jusqu’à la date du 16 décembre 2024. Le défendeur n’ayant pas constitué, celui-ci n’est pas en capacité de rapporter la preuve de ce qu’il aurait été dans l’incapacité de régulariser la condition suspensive prévue au compromis de vente en date du 15 mai 2024, de telle sorte que cette condition suspensive sera considérée comme effectivement réalisée.

D’autre part, s’agissant des conditions de mise en œuvre de la clause pénale, il ressort des dispositions du compromis de vente que les conditions suspensives étaient rédigées de façon claire et précise et que M. [Y] [O] a été mis en demeure, selon les pièces produites aux débats, par la société investie d’un mandat exclusif de vente de procéder à la signature de l’acte authentique de vente.
En conséquence, les conditions de l’article 1231-5 du code civil étant remplies, M. [C] [A], M. [R] [A] & M. [W] [A] sont bien fondés à solliciter la mise en œuvre de la clause pénale au compromis de vente du 15 mai 2024.
Enfin, la clause pénale telle que stipulée au contrat et fixée à hauteur de 10% du prix de vente n’apparaît pas manifestement excessive, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la réduire.
Dès lors, M. [Y] [O] sera condamné à payer à M. [C] [A], M. [R] [A] & M. [W] [A] la somme de 29.300 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 15 mai 2024.

Sur les frais du procès
Sur les dépens En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [Y] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens.
Sur les frais irrépétibles En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Condamné aux dépens, M. [Y] [O] sera condamné à payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés par M. [C] [A], M. [R] [A] & M. [W] [A] et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS