TJ 37261, 14 août 2026, RG 25/04467

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 14 AOUT 2026

N° RG 25/04467 - N° Portalis DBYF-W-B7J-JWE6

DEMANDERESSE

S.C.I. LES TUILERIES
(RCS de [Localité 1] n° 350 181 202 00010), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Anaïs TALINAUD de la SELARL MORTIER & TALINAUD, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

S.A. MAM SATEMA
(RCS de [Localité 1] n° 596 720 458 00071), dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,où étant et parlant et pris au domicile de sa gérante [Adresse 3]
Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme M. LE BEUZ, Par ordonnance de délégation de Madame la Première Présidente du 13 avril 2026, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de C. LEJEUNE, Greffier, lors des débats et de V. AUGIS, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Juin 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Août 2026.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique en date du 1er août 2003, la SCI LES TUILERIES a consenti à la SA MAM SATEMA un bail commercial d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] » à CROTELLES (37380) dans la zone artisanale communale, sur la parcelle section ZH n°[Cadastre 1] d’une superficie de 6 016m2, pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 12.806 euros hors taxes. Ce bail s’est poursuivi par tacite reconduction.
Par ordonnance en date du 30 mai 2024, le tribunal de commerce de Tours a enjoint à la SA MAM SATEMA de payer à la SCI LES TUILERIES la somme de 8.990,40 euros au titre des quittances de loyer.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la SCI LES TUILERIES a fait délivrer un commandement de payer à la SA MAM SATEMA pour la somme de 18.362,54 au titre des loyers et charges impayés, outre les coûts des actes de la procédure.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la SCI LES TUILERIES a sommé la SA MAM SATEMA d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire du bail commercial.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la SCI LES TUILERIES a sommé la SA MAM SATEMA d’avoir à entretenir le bien donné à bail en visant la clause résolutoire du bail commercial.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, remis à étude, la SCI LES TUILERIES a fait assigner la SA MAM SATEMA devant le tribunal judiciaire de Tours et demande :
CONSTATER les défauts de paiement de loyers de la société MAM SATEMA, CONSTATER le défaut d’assurance de la société MAM SATEMA, CONSTATER l’absence d’entretien des locaux par le preneur, CONSTATER le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial signé le 1er août 2003, En conséquence,
CONSTATER la résolution du bail commercial portant sur l’ensemble immobilier situé à [Localité 2], au lieudit « [Adresse 5] » dans la Zone Artisanale Communale. ORDONNER la libération des lieux par la société MAM SATEMA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, ORDONNER, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de la société MAM SATEMA, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, des lieux susvisés, RAPPELER que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution CONDAMNER la société MAM SATEMA à régler la somme de 7.560 euros si l’évacuation des engins n’est pas réalisée par ses soins, CONDAMNER la société MAM SATEMA à régler les sommes suivantes : - 18.158,40 euros au titre des impayés de novembre 2023 à septembre 2024, - 204,14 euros au titre du coût du commandement de payer, - 887,28 euros au titre du prorata du mois d’octobre 2024- 3.849,96 euros (20% de 19.249,82 euros) au titre de la clause pénale. DIRE ET JUGER que cette condamnation sera assortie des intérêts légaux à compter de la date de signification de l’assignation, CONDAMNER la société MAM SATEMA à régler à la SCI LES TUILERIES une indemnité d’occupation mensuelle pour un montant de 2.292 euros TTC, à compter du 13 octobre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, CONDAMNER la société MAM SATEMA à régler à la SCI LES TUILERIES la somme totale de 40.061,79 euros au titre des travaux nécessaires au regard du manque d’entretien locatif, CONDAMNER la société MAM SATEMA à payer à la SCI LES TUILERIES la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, CONDAMNER la société MAM SATEMA au paiement des entiers dépens de cette instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et des sommations en date du 12.09.2024, ainsi que de son exécution, DEBOUTER la société MAM SATEMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contrairesLe tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile et de l'article 768 du code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 avril 2026 par ordonnance du même jour et l’affaire a été appelée à l’audience du 08 juin 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de résiliation du bail commercial
Selon les termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L’article 1104 du même code précise que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Un commandement de payer peut entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en cas de non règlement partiel des sommes dues.

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- Sur les impayés locatifs
En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire ainsi libellée : « A défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer (y compris les charges), comme aussi en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent engagement, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, ou une sommation demeurée infructueuse d’avoir à exécuter la clause en souffrance, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni de remplir aucune formalité. Une simple notification recommandée avec accusé de réception vaudra mise en demeure et sommation de payer ou d’exécuter ».
La SCI LES TUILERIES a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024 une sommation de payer la somme de 4.479,74 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de novembre 2023.
Une ordonnance d’injonction de payer a été rendue le 30 mai 2024 par le tribunal de commerce de Tours pour la somme de 8.890,40 euros au titre des loyers et charges impayés.
Les saisies attributions pratiquées ultérieurement se sont avérées infructueuses.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la SCI LES TUILERIES a fait délivrer à la SA MAM SATEMA un commandement de payer la somme de 18.362,54 euros au titre des loyers et charges impayés, et incluant les frais de procédure.
Il est reproduit, dans cet acte, les termes de la clause résolutoire et les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, outre l'indication d'un délai d'un mois pour régler les sommes dues.
La SA MAM SATEMA, compte tenu de son absence dans le cadre de la présente procédure, ne conteste pas ne pas avoir réglé l’intégralité de la dette locative dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Il est acquis que le locataire ne peut être dispensé de régler les loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution que lorsqu'il s'est trouvé dans l'impossibilité totale et absolue de jouir du bien loué, conformément à sa destination contractuelle, ce qui n'est ni démontré, ni même allégué en l'espèce compte tenu de l’absence de la société défenderesse dans le cadre de la présente procédure.
Dès lors que le bail litigieux comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et que, conformément à l'article L.145-41 du code de commerce, cette clause a produit effet, passé le délai d'un mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, en sorte qu'il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à l'échéance du 13 octobre 2024. 
Le défaut de paiement des loyers étant avéré, il n’y a pas lieu d’examiner les autres griefs invoqués par la SCI LES TUILERIES pour solliciter la résiliation du bail commercial.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc d’ordonner l’expulsion de la SA MAM SATEMA et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.
Par ailleurs, il sera rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les conséquences de la résiliation du bail commercial
Sur les arriérés de loyers et indemnités d’occupationIl est établi par le décompte produit en pièce 15 par le bailleur qu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 13 octobre 2024, la SA MAM SATEMA était débitrice de la somme de 18.158,40 euros au titre des loyers impayés. En effet, il ressort des pièces versées aux débats que la société défenderesse s’est acquittée du paiement du loyer du mois d’octobre 2024 pour la somme de 2.292 euros TTC, outre 1.826 euros au titre de la taxe foncière.
Dès lors, la SA MAM SATEMA sera condamnée à payer à la société requérante la somme de 18.158,40 euros au titre des loyers impayés.
Compte tenu de la résiliation du bail, la SA MAM SATEMA sera également condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la date de l’expiration du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant mensuel sera fixé à la somme de 2.292 euros.
S’agissant de la somme réclamée au titre du mois d’octobre 2024 d’un montant de 887,28 euros, il y a lieu de relever que la société requérante verse aux débats un justificatif de paiement pour le mois d’octobre 2024 de telle sorte qu’il apparaît que le montant total de l’échéance du mois d’octobre 2024 a été régularisée comme en atteste le décompte produit aux débats (pièce n°15). Elle sera donc déboutée de cette demande.
Sur la clause pénale Le contrat de bail commercial régularisé le 1er août 2003 en sa page n°13 s’agissant de la clause résolutoire prévoit que par suite d’un retard dans le paiement, le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du preneur, il aurait droit, en sus du remboursement des frais d’huissier et de justice, à une indemnité fixée forfaitairement à 20% des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée.
Le tribunal constate qu’aucune application de clause pénale n’a été réalisée à la suite du commandement de payer en date du 12 septembre 2024 et portant sur la somme de 18.158,40 euros.
Au regard des développements précédents, il y a donc lieu de condamner la SA MAM SATEMA à payer la somme de 3.631,68 euros au titre de la clause pénale prévue par les stipulations du bail.
Sur l’évacuation des engins Aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
En l’espèce, la SCI LES TUILERIES sollicite que les engins situés sur la parcelle mise à la location soient retirés par la SA MAM SATEMA, et qu’à défaut, cette dernière soit condamnée à payer la somme de 7.560 euros si l’évacuation des engins n’était pas réalisée.
Dès lors, compte tenu du fait que la résiliation du bail commercial est ordonnée par la présente décision, il n’y a pas lieu de statuer autrement qu’en rappelant les dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des biens meubles situés sur l’ensemble immobilier mis à la location.
Cette demande sera donc rejetée.
Sur la demande en paiement des travaux de reprise
En l’espèce, la SCI LES TUILERIES sollicite une indemnisation à hauteur de la somme de 40.061,79 euros au titre des travaux de remise en état de l’ensemble immobilier mis à la location et qui seraient consécutifs d’un défaut d’entretien du locataire.
Toutefois, il apparaît que la présente juridiction a été saisie par la société requérante aux fins de prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial, et qu’aucune résiliation amiable du bail commercial n’est intervenue entre les parties.
Ainsi, l’ensemble immobilier mis à la location n’a pas été encore restitué à la SCI LES TUILERIES par la SA MAM SATEMA laquelle sera tenue, au titre de ses obligations légales et contractuelles, de restituer un ensemble immobilier conforme à l’état attendu au moment de la reprise du bien par le bailleur. Il y a également lieu de relever que la SCI LES TUILERIES ne produit aucun état des lieux d’entrée de telle sorte que la présente juridiction ne saurait apprécier l’état du bien mis à la location au moment de l’entrée dans les lieux.
En outre, si la SCI LES TUILERIES suppose que les locaux sont abandonnés par la SA MAM SATEMA, la présente juridiction n’a pas été saisie d’une demande aux fins de constater l’état d’abandon du bien immobilier mis à la location.
Ainsi, la présente juridiction ne saurait préjuger de l’état d’entretien qui sera celui de l’ensemble immobilier à la date de la libération effective des locaux par la SA MAM SATEMA qui est, en tout état de cause, ordonnée par la présente décision avec un ordre d’expulsion.
En conséquence, la SCI LES TUILERIES sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 40.061,79 euros au titre des travaux de remise en état de l’ensemble immobilier.

Sur les frais du procès
Sur les dépens Au terme de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en remette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SA MAM SATEMA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ainsi que des sommations délivrées le 12 septembre 2024 par la SCI LES TUILERIES.

Sur les frais irrépétibles Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Condamnée aux dépens, la SA MAM SATEMA sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros au titre des frais exposés par la SCI LES TUILERIES et non compris dans les dépens.
Il n’y a pas lieu d’assortir ces dernières condamnations des intérêts au taux légal.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : CONSTATE la résiliation du bail commercial conclu le 1er août 2003 entre la SCI LES TUILERIES et la SA MAM SATEMA portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 6], à CROTELLES (37380), sur la parcelle section ZH n°[Cadastre 1], à la date du 13 octobre 2024 ; ORDONNE l’expulsion de la SA MAM SATEMA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, des locaux loués à l’adresse sis [Adresse 6], à [Localité 2], parcelle section ZH n°[Cadastre 1], passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ; RAPPELLE que le sort des meubles et objets meublants se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE la SA MAM SATEMA à payer à la SCI LES TUILERIES la somme de 18.158,40 euros au titre des loyers et chargés arrêtés au 12 octobre 2024, assortie des intérêts du taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de l’assignation ; CONDAMNE la SA MAM SATEMA à payer à la SCI LES TUILERIES à compter du 13 octobre 2024 une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 2.292 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ; CONDAMNE la SA MAM SATEMA à payer à la SCI LES TUILERIES la somme de 3.631,68 euros à titre de clause pénale, assortie des intérêts du taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de l’assignation ; DEBOUTE la SCI LES TUILERIES de sa demande en paiement de la somme de 887,28 euros au titre du loyer du mois d’octobre 2024 ; DEBOUTE la SCI LES TUILERIES de sa demande en paiement de la somme de 7.560 euros au titre du retrait des engins ; DEBOUTE la SCI LES TUILERIES de sa demande en paiement de la somme de 40.061,79 euros au titre des travaux de remise en état ; CONDAMNE la SA MAM SATEMA aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et des sommations en date du 12 septembre 2024 ; CONDAMNE la SA MAM SATEMA à payer à la SCI LES TUILERIES la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.