TJ 37261, 14 août 2026, RG 25/04624

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 14 AOUT 2026

N° RG 25/04624 - N° Portalis DBYF-W-B7J-JVYZ

DEMANDEURS

Madame [D] [Q] épouse [J]
née le 28 Octobre 1941 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [M] [J]
né le 16 Février 1965 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]
Tous deux représentés par Me Anaïs TALINAUD, avocat au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

S.A. MAM SATEMA
(RCS de Tours n° 596 720 458 00071), dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,où étant et parlant et pris au domicile de sa gérante [Adresse 3]
Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme M. LE BEUZ, Par ordonnance de délégation de Madame la Première Présidente du 13 avril 2026, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de C. LEJEUNE, Greffier lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Juin 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Août 2026.

EXPOSE DU LITIGE
M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], sont propriétaires d’un hangar avec auvent et d’un terrain sis [Adresse 2] au sein de la zone artisanale communale.
Par acte authentique en date du 12 mars 2005, M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], ont consenti à la SA MAM SATEMA un bail commercial portant sur un hangar avec auvent et terrain sis [Adresse 2] au sein de la zone artisanale communale édifié sur une parcelle cadastrée pour sa totalité section [Cadastre 1] d’une superficie de 29a 65a, pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2005 moyennant un loyer annuel de 10.600 euros hors taxes. Ce bail s’est poursuivi par tacite reconduction.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 mars 2024, M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], ont mis en demeure la SA MAM SATEMA d’avoir à régulariser le retard de paiement des loyers à échéance.
Par acte de commissaire de justice en date du 09 janvier 2025, M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], ont fait délivrer un commandement de payer à la SA MAM SATEMA la somme de 22.726,95 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par acte de commissaire de justice en date du 09 janvier 2025, M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], ont sommé la SA MAM SATEMA d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire du bail commercial.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], ont sommé la SA MAM SATEMA d’avoir à entretenir le bien donné à bail en visant la clause résolutoire du bail commercial.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], ont fait assigner la SA MAM SATEMA devant le tribunal judiciaire de Tours et demandent :
CONSTATER les défauts de paiement de loyers de la société MAM SATEMA,CONSTATER le défaut d’assurance de la société MAM SATEMA, CONSTATER l’absence d’entretien des locaux par le preneur, CONSTATER le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial signé le 12 mars 2005, En conséquence,
CONSTATER la résolution du bail commercial portant sur le hangar avec auvent et terrain sis [Adresse 2], ORDONNER la libération des lieux par la société MAM SATEMA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, ORDONNER, à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de la société MAM SATEMA, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, des lieux susvisés,RAPPELER que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. CONDAMNER la société MAM SATEMA à régler les sommes suivantes : - 22.726,95 euros au titre de la créance due en principal,
- 3,20 euros au titre des frais d’exécution,
- 219,48 euros au titre du coût du commandement de payer,
- 597,40 euros au titre du prorata du mois de février 2025,
- 4.709,41 euros (20% de 23.547,03 euros) au titre de la clause pénale.
DIRE ET JUGER que cette condamnation sera assortie des intérêts légaux à compter de la date de signification de l’assignation, CONDAMNER la société MAM SATEMA à régler à Monsieur et Madame [J] une indemnité d’occupation mensuelle pour un montant de 1.858,58 euros TTC, à compter du 9 février 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, CONDAMNER la société MAM SATEMA à régler à Monsieur et Madame [J] la somme de 1.330 euros au titre du débroussaillage nécessaire au regard du manque d’entretien locatif, CONDAMNER la société MAM SATEMA à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,CONDAMNER la société MAM SATEMA au paiement des entiers dépens de cette instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de lasommation interpellative en date du 09.01.2025, ainsi que de son exécution,
DEBOUTER la société MAM SATEMA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile et de l'article 768 du code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 avril 2026 par ordonnance du même jour et l’affaire a été appelée à l’audience du 08 juin 2026. A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation du bail commercial
Selon les termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L’article 1104 du même code précise que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Un commandement de payer peut entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en cas de non règlement partiel des sommes dues.
***
En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire ainsi libellée « à défaut de paiement intégrale, à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer (y compris les charges), comme aussi en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent engagement, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer resté sans effet, ou une sommation demeurée infructueuse d’avoir à exécuter la clause en souffrance, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, ni de remplir aucune formalité ».
M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], ont fait signifier par voie de commissaire de justice en date du 09 janvier 2025 un commandement de payer la somme au titre de la créance principale de 22.726,95 euros au titre des loyers et chargés impayés outre 219,48 euros au titre du coût de l’acte.
Il est reproduit, dans cet acte, les termes de la clause résolutoire et les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, outre l'indication d'un délai d'un mois pour régler les sommes dues.
La SA MAM SATEMA, compte tenu de son absence dans le cadre de la présente procédure, ne conteste pas ne pas avoir réglé l’intégralité de la dette locative dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Il est acquis que le locataire ne peut être dispensé de régler les loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution que lorsqu'il s'est trouvé dans l'impossibilité totale et absolue de jouir du bien loué, conformément à sa destination contractuelle, ce qui n'est ni démontré, ni même allégué en l'espèce compte tenu de l’absence de la société défenderesse dans le cadre de la présente procédure.
Dès lors que le bail litigieux comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et que, conformément à l'article L.145-41 du code de commerce, cette clause a produit effet, passé le délai d'un mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, en sorte qu'il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à l'échéance du 10 février 2025.
Le défaut de paiement des loyers étant avéré et justifie la résiliation du bail commercial, il n’y a pas lieu d’examiner les autres griefs invoqués par M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J] pour solliciter la résiliation du bail commercial.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient donc d’ordonner l’expulsion de la SA MAM SATEMA et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement.
Par ailleurs, il sera rappelé que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les conséquences de la résiliation du bail commercial
Sur les arriérés de loyers et indemnités d’occupation Il est établi par le décompte produit en pièce n°7 par le bailleur qu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 10 février 2025, la SA MAM SATEMA était débitrice de la somme de 22.726,95 euros outre le reliquat pour le mois de février 2025 d’un montant de 597,40 euros.
Dès lors, la SA MAM SATEMA sera condamnée à payer aux requérants la somme de 23.324,35 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 10 février 2025.
Compte tenu de la résiliation du bail commercial, la SA MAM SATEMA sera également condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la date de l’expiration du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant mensuel sera fixé à la somme de 1.858,58 euros.
Sur la clause pénale Le contrat de bail commercial régularisé le 12 mars 2005 prévoit en sa page n°12 s’agissant de la clause résolutoire que le bailleur aurait le droit à une indemnité fixée forfaitairement à 20% des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée.
Le tribunal constate qu’aucune application de clause pénale n’a été réalisée à la suite du commandement de payer en date du 09 janvier 2025.
Au regard des développements précédents, il y a lieu de condamner la SA MAM SATEMA à payer la somme de 4.664,87 euros au titre de la clause pénale prévue par les stipulations du bail commercial.
Sur la demande en paiement des travaux de reprise
En l’espèce, M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J] sollicitent une indemnisation à hauteur de la somme de 10.014,20 euros au titre des travaux de remise en état du bien mis à la location au regard d’un manque d’entretien locatif.
Toutefois, il apparaît que la présente juridiction a été saisie par la société requérante aux fins de prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial, et qu’aucune résiliation amiable du bail commercial n’est intervenue entre les parties.
Ainsi, l’ensemble immobilier mis à la location n’a pas été encore restitué à M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], par la SA MAM SATEMA laquelle sera tenue, au titre de ses obligations légales et contractuelles, de restituer un ensemble immobilier conforme à l’état légitimement attendu au moment de la reprise du bien par les bailleurs.
En outre, si supposé que les locaux sont abandonnés par la SA MAM SATEMA, la présente juridiction n’a pas été saisie d’une demande aux fins de constater l’état d’abandon du bien immobilier mis à la location.
Ainsi, la présente juridiction ne saurait préjuger de l’état d’entretien qui sera celui de l’ensemble immobilier à la date de la libération effective des locaux par la SA MAM SATEMA qui est, en tout état de cause, ordonnée par la présente décision compte tenu de la résiliation avec expulsion.
En conséquence, M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 10.014,20 euros au titre des travaux de remise en état de l’ensemble immobilier.
Sur les frais du procès
Sur les dépensAu terme de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en remette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La SA MAM SATEMA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ainsi que des sommations délivrées le 09 janvier 2025 par M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J].
Sur les frais irrépétibles Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès, à payer à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Condamnée aux dépens, la SA MAM SATEMA sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés par M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J] et non compris dans les dépens.
Il n’y a pas lieu d’assortir ces dernières condamnations des intérêts au taux légal.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : CONSTATE la résiliation du bail commercial conclu le 12 mars 2005 entre M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], d’une part et la SA MAM SATEMA d’autre part, portant sur un hangar avec auvent et terrain sis [Adresse 2] au sein de la zone artisanale communale, édifié sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 1], à la date du 10 février 2025 ; ORDONNE l’expulsion de la SA MAM SATEMA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, des locaux loués à l’adresse sis [Adresse 2] au sein de la zone artisanale communale, parcelle cadastrée section [Cadastre 1] d’une superficie de 29a 65a, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ; RAPPELLE que le sort des meubles et objets meublants se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE la SA MAM SATEMA à payer à M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], la somme de 23.324,35 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 février 2025, assortie des intérêts du taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de l’assignation ; CONDAMNE la SA MAM SATEMA à payer à M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], à compter du 10 février 2025 une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.858,58 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ; CONDAMNE la SA MAM SATEMA à payer à M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], la somme de 4.664,87 euros à titre de clause pénale, assortie des intérêts du taux légal à compter du 30 septembre 2025, date de l’assignation ; DEBOUTE M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], de leur demande en paiement de la somme de 10.014,20 euros au titre des travaux de remise en état ; CONDAMNE la SA MAM SATEMA aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et des sommations en date du 09 janvier 2025 ; CONDAMNE la SA MAM SATEMA à payer à M. [M] [J] & Mme [D] [Q], épouse [J], la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.