TJ 37261, 14 août 2026, RG 25/04815

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 14 AOUT 2026

N° RG 25/04815 - N° Portalis DBYF-W-B7J-JVBG

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Localité 1], sis [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARLES GILLE, dont le siège social est sis [Adresse 2],
représentée par Maître Michel ARNOULT de la SELAS REFERENS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [V], demeurant [Adresse 3]
Non représenté

Madame [O] [K], demeurant [Adresse 4]
Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme M. LE BEUZ, Par ordonnance de délégation de Madame la Première Présidente du 13 avril 2026, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de C. LEJEUNE, Greffier, lors des débats et de V. AUGIS, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Juin 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 Août 2026.

EXPOSE DU LITIGE
M. [I] [V] et Mme [O] [K] sont propriétaires des lots de copropriété n°35, 36 et 53 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 2] (37).
Par courrier recommandé en date du 18 octobre 2024 et retournée avec la mention « preuve de non réclamation », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, par l’intermédiaire de son syndic de copropriété, a mis en demeure M. [I] [V] de payer la somme de 6.719,52 euros au titre des charges de copropriété dans un délai de 7 jours en application des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par courrier recommandé en date du 12 novembre 2024 et retournée avec la mention « preuve de non réclamation », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, par l’intermédiaire de son syndic de copropriété, a mis en demeure M. [I] [V] de payer la somme de 6.118,08 euros au titre des charges de copropriété dans un délai de 7 jours en application des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par courrier en date du 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, a mis en demeure M. [I] [V], par l’intermédiaire de son conseil de lui payer la somme de 6.602,45 euros au titre des charges de copropriété sous un délai de 30 jours.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 07 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure Mme [O] [K] de payer la somme de 8.279,43 euros au titre des charges de copropriété dans un délai de 8 jours.
Par actes de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [I] [V] et Mme [O] [K] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire en paiement des charges de copropriété, frais de recouvrement et en indemnisation de ses préjudices.
Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.
Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise des actes aux études), M. [I] [V] et Mme [O] [K] n’ont pas comparu à l'instance.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 avril 2026 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 08 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 14 août 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes en paiement
- Au titre des charges de copropriété
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale délivré le 18 février 2025 que M. [I] [V] et Mme [O] [K] sont propriétaires des lots n°53, 35 et 36 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 2].

Au soutien de sa demande relative à un arrêté de charges arrêté au 17 octobre 2025 portant sur les sommes dues aux titres des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
Les procès-verbaux des assemblées générales en date du 06 février 2023, 13 décembre 2023 et 04 novembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’exercice clos au 30 juin 2022, 30 juin 2023, 30 juin 2024, des exercices courants du, et fixé et modifié les budgets prévisionnels des exercices du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, et a voté la réalisation de divers travaux ; Les attestations de non-recours correspondantes (pièce n°7 du demandeur) ; Les appels de fonds trimestriels et appels de fonds travaux à proportion des tantièmes affectés aux lots n°53, 36 et 35 (pièce n°8 du demandeur)Un décompte de créance actualisé au 17 octobre 2025. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de M. [I] [V] et Mme [O] [K], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 7.700,11 euros.
Les défendeurs qui ne démontrent pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leurs qualités de copropriétaires, seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 17 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025, date de l’assignation, dans la mesure où les mises en demeure antérieures ne permettent pas d’établir une date commune pour les défendeurs s’agissant de la réception des mises en demeure émises par le syndicat des copropriétaires.
La capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière sera en outre ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
Au titre des frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 692,40 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Au soutien de cette demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats deux factures en date des 10 décembre 2024 et 11 août 2025 pour les sommes de 480 euros TTC et 133.20 euros TTC au titre des démarches engagées pour la procédure contentieuse, ainsi que les frais de mise en demeure en date des 18 octobre 2024 et 12 novembre 2024 pour les sommes de 45.60 euros et 33.60 euros.
Dès lors, M. [I] [V] et Mme [O] [K] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble QUORUM la somme de 692,40 euros au titre des frais de recouvrement de la créance.
Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [I] [V] et Mme [O] [K] de leurs obligations.
Il ressort de l’examen des pièces produites, notamment du décompte de créance et des correspondances adressées aux défendeurs, que M. [I] [V] et Madame [O] [K] ont manqué de longue date à leurs obligations de paiement de quote-part de leurs charges de copropriété.
Si les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve dans le cadre particulier, que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.
En conséquence, faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que M. [I] [V] et Madame [O] [K] ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès
Sur les dépens En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Succombant à l’instance, M. [I] [V] et Mme [O] [K] seront solidairement condamnés aux dépens.
Sur les frais irrépétibles En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Condamnés aux dépens, M. [I] [V] et Mme [O] [K] seront solidairement condamnés à payer la somme de 2.436 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires et non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE solidairement M. [I] [V] et Mme [O] [K] à payer la somme de 7.700,11 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025, date de l’assignation ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ;
CONDAMNE solidairement M. [I] [V] et Mme [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 692,40 euros au titre des frais de recouvrement ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement M. [I] [V] et Mme [O] [K] aux dépens ;
CONDAMNE solidairement M. [I] [V] et Mme [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] / [Adresse 10] la somme de 2.436 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS LA PRÉSIDENTE,

M. LE [M]

En conséquence, la RÉPUBLIQUE FRANCAISE mande et ordonne.
A tous les huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente
décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et Procureurs de la République près les
Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main.
A vous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter
main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées par Nous,
Directeur de greffe soussigné.
POUR COPIE CONFORME REVÊTUE DE LA FORMULE EXÉCUTOIRE.