TJ 26362, 23 juill. 2026, RG 25/00636

Minute n°
N° RG 25/00636 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IYUS

JUGEMENT DU 23 Juillet 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

Madame [C] [J]
née le 05 Mai 1942 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sonia PERIOCHE, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Anabelle MELKA
Greffier : Carine MORENO

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 30 Avril 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

contradictoire,
en premier ressort,
prononcé par mise à disposition au greffe,
par Anabelle MELKA, Juge des contentieux de la protection,
assistée de Loetitia MANNING, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [J] a donné à bail à Mme [T] [O] un logement à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 3], à [Localité 2] par contrat en date du 1er juin 2008, pour un loyer mensuel initial hors charge de 445,35 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 18,84 euros.

Par avenant au contrat du 11 août 2020, les parties ont conclu d’actualiser le montant du loyer s’élevant alors à 458,91 euros, outre provision sur charges de 19,55 euros à compter du 1er septembre 2020.

Se prévalant de loyers demeurés impayés, Mme [C] [J] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 avril 2025 puis a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 17 septembre 2025 délivré à personne pour :
faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, obtenir la condamnation de Mme [T] [O] au paiement de :la somme de 2 024,62 euros arrêtée au 4 septembre 2025 au titre de l’arriéré locatif et des charges,d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des dépens en ce compris le coût du commandement.
Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 7 novembre 2025. Il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Initialement appelée à l’audience du 18 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 30 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [C] [J] a comparu, représentée par son conseil, et a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait à 2 177,05 euros au 1er décembre 2025.

Au soutien de ses prétentions, Mme [C] [J] fait valoir en substance le non-respect de sa locataire à son obligation de paiement des loyers et charges aux termes convenus. Concernant la révision du loyer, elle rappelle que celle-ci est prévue contractuellement et que la locataire en a régulièrement été notifiée. Elle explique que l’arriéré locatif comprend non seulement le différentiel d’indexation mais également plusieurs échéances de loyers et charges impayées ou partiellement acquittées. Sur les paiements réalisés par la locataire, les sommes effectivement versées ont été intégrées au décompte et ont été imputées sur la dette. Le solde réclamé tient compte de ces versements qui restent malgré tout insuffisants pour solder la dette. En ce qui concerne les désordres affectant le logement, la bailleresse souligne que Mme [T] [O] ne fournit aucune pièce justificative attestant de ces désordres. En absence de preuve de leur existence, ils ne peuvent justifier le non-paiement les loyers et charges courants. Enfin, sur les difficultés de communication et de possibilité de règlement amiable, la défenderesse ne s’est pas adressée à la propriétaire, mais à son fils ou à la société de gestion qui n’a jamais reçu ses courriers. Dès lors, Mme [C] [J] n’a jamais eu connaissance des tentatives de résolution amiable engagée par sa locataire.

Mme [T] [O] a comparu, représentée par son conseil, elle sollicite :
qu’il soit constaté que les demandes de révision annuelle ne peuvent plus être demandées sur la période d’août 2020 à décembre 2024, constater que le montant du loyer révisé à compter de décembre 2024 était de 474,97 € jusqu'au 1" juillet 2025,constater que le montant du loyer révisé à compter du 1" juillet 2025 est de 481,62 €,constater que Mme [T] [O] est redevable d'un arriéré de loyer s’élevant seulement à 345,52 € et non de 2.064,62 €,

–

condamner Mme [C] [J] à clairement indiquer le montant des charges réelles de la locataire sur les trois dernières années. Au besoin, si le montant est en faveur de la locataire, il devra être déduit de la dette et ou d'un loyer en cours,rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoirerejeter la demande d'expulsion soutenue par Mme [C] [V] par extraordinaire, l’expulsion de la locataire était prononcée,
octroyer à Mme [T] [O] les plus larges délais de grâce pour quitter le logement, Si par extraordinaire Mme [T] [O] est condamnée à verser la somme demandée par Mme [C] [J],
octroyer à Mme [T] [O] le plus large délai de grâce avec un échelonnement du paiement le plus large possible.rejeter les demandes de condamnation contre Mme [T] [O] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens,condamner Mme [C] [J] aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, Mme [T] [O] fait valoir en substance que, conformément à la loi du 6 juillet 1989, la révision annuelle du loyer ne peut intervenir qu’une fois par an, à compter de la date anniversaire du bail, et qu’aucun avis de révision ne lui a été communiqué depuis 2020. Dès lors la propriétaire ne peut lui imputer, dans la dette locative, les révisions rétroactivement depuis 2020 quand le loyer devait rester à 458,91 euros. La mise en demeure du 20 décembre 2024 constitue la seule notification valide et fixant le loyer à 529,27 euros charges comprises. Sur la base de ses propres calculs, Mme [T] [O] estime que l’impayé locatif total s’élève 345,52 euros, excluant les révisions non notifiées. Sur les provisions pour charges, faute de décompte ou de justificatif, Mme [T] [O] conteste les prélèvements pour charges des trois dernières années, notamment la part relative à la chaudière, désinstallée sans adaptation du montant facturé. Envisageant une décision d’expulsion, la locataire demande des délais pour quitter les lieux et des délais de paiement pour apurer la dette, compte tenu de son âge, de son occupation de plus de dix-huit ans et de l’absence de solution de relogement. Enfin, rappelant sa bonne foi, elle sollicite le rejet des demandes de la bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

L'action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juin 2008 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2025, pour la somme en principal de 1 770,57 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2025.

Mme [T] [O] est donc, à compter du 24 juin 2025, occupante sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement et d’expulsion

Sur la révision des loyers

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son alinéa 2 que l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

L'article 17-1 de la même loi précise que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Ce même article dispose que la variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Dans le cadre du contrat de bail d'habitation signé le 1er juin 2008, est stipulée comme date de révision annuelle du bail celle du 1er juillet de chaque année. Ces dispositions contractuelles n’ont pas été modifiées par l’avenant du 11 août 2020.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a mis fin à l'automaticité de la clause d'indexation, celle-ci ne jouant plus de plein droit. Le bailleur doit désormais, faire une demande en révision du loyer, cette demande étant enfermée dans un délai d'un an.

En l’espèce, il ressort du décompte que plusieurs révisions de loyer ont eu lieux :
à compter du 1er octobre 2021, le loyer a été révisé à 459,33 euros, soit une augmentation de 0,42 euros,à compter du 1er octobre 2022, le loyer a été révisé à 475,86 euros, soit une augmentation de 16,53 euros (et de 16,95 euros par rapport au loyer initial),à compter du 1er juillet 2023, le loyer a été révisé à 492,49 euros, soit une augmentation de 16,63 euros (et de 33,58 euros par rapport au loyer initial),à compter du 1er mars 2025, le loyer a été révisé à 509,72 euros, soit une augmentation de 17,43 euros (et de 50,81 euros par rapport au loyer initial).
Mme [C] [J] ne verse aucun justificatif de notification des révisions du 1er octobre 2021 et du 1er octobre 2022. Elle verse au débat deux avis de révision du 29 juin 2023 et 28 mai 2024 que Mme [T] [O] conteste avoir reçu. Si la bailleresse démontre l’émission de ces pièces, elle ne démontre ni les modalités de leur mise à disposition, ni a fortiori, leur bonne réception par la locataire. De sorte que les indexations de loyers susmentionnées sont irrecevables et prescrites.

En revanche, Mme [T] [O] verse au débat une mise en demeure du 24 décembre 2024 de la garantie loyer impayé dont le décompte est joint en annexe. Elle reconnait que cette mise en demeure vaut avis de révision, le loyer s’élevant alors à 509,72 euros prenant effet à cette date.

Toutefois, comme expliqué ci-avant, le loyer avant mise en demeure du 24 décembre 2024 s’élevait à 458,81 euros. Compte tenu de l’IRL publié, le montant du loyer révisé est de 474,86 euros à compter du 24 décembre 2024.

Sur le montant des charges

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

En l’espèce, il ressort du décompte qu’aucune régularisation de charges n’a eu lieu. De même, aucun décompte, ni justificatif n’a été fourni à Mme [T] [O] comme cela aurait régulièrement dû être fait, privant dès lors Mme [T] [O] d’une éventuelle contestation. Compte tenu de la présente procédure, Mme [C] [J] produit un décompte de charges pour la période 2021 à 2025. Il en résulte que d’une part, la provision pour charges est uniquement composée de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOM), et ne comprend pas l’utilisation de la chaudière contrairement à ce que la locataire indique. Il en résulte d’autre part, que compte tenu des paiements effectués par la locataire et des montants de la TOM, Mme [T] [O] est bénéficiaire d’un solde créditeur de 567,27 euros. Le décompte du 24 avril 2026 ne créditant pas cette somme, il conviendra de la déduire de la dette locative.

Mme [C] [J] produit un décompte indiquant que Mme [T] [O] reste lui devoir la somme de 1 782,15 euros au 24 avril 2026. Toutefois, compte tenu de tout ce qui a été dit précédemment, la dette locative s’élève en réalité à 235,55 euros à laquelle il convient de déduire les charges récupérables trop perçues, de sorte que Mme [T] [O] n’est redevable d’aucune somme au titre de l’arriéré de loyers et charges.

En conséquence, la demande de condamnation au paiement de Mme [C] [J] sera rejetée. La demande d’expulsion, devenue sans effet compte tenu de la dette soldée, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [J], partie succombant à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, compte tenu du rejet des prétentions de Mme [C] [J] et de l’absence de demande de Mme [T] [O] des dispositions susvisées, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS