TJ 26362, 23 juill. 2026, RG 26/00027

Minute n°
N° RG 26/00027 - N° Portalis DBXS-W-B7J-I2EM

JUGEMENT DU 23 Juillet 2026
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

Madame [S] [B] épouse [J], demeurant [Adresse 1]

représentée par Mme [O] [L], en sa qualité de petite fille,munie d'un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Stéphanie PIOGER, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Anabelle MELKA
Greffier : Carine MORENO

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 30 Avril 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

contradictoire,
en dernier ressort,
prononcé par mise à disposition au greffe,
par Anabelle MELKA, Juge des contentieux de la protection,
assistée de Loetitia MANNING, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [B] épouse [J] a donné à bail à Mme [V] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat du 27 septembre 2019 prenant effet le 8 octobre 2019 pour un loyer mensuel initial hors charges de 640 euros, ou une provision sur charges locatives de 10 euros.

Par lettre recommandé avec accusé réception, Mme [S] [B] épouse [J] a délivré à Mme [V] [M] un congé aux fins de vente du logement pour le 7 octobre 2025.

Mme [V] [M] s’est maintenue dans les lieux au-delà du terme prévu, et a sollicité auprès de sa bailleresse un délai supplémentaire pour quitter les lieux faute de solution de relogement. Puis indiquant qu’elle avait trouvé un logement et avoir quitté les lieux le 28 novembre 2025, un état des lieux de sortie a eu lieu le 22 janvier 2026 que la locataire n’a pas signé.

Une assignation a été délivrée à étude le 19 décembre 2025 à Mme [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence aux fins d’obtenir la validation du congé pour le 7 octobre 2025 et en conséquence autoriser l’expulsion de Mme [V] [M] du logement et la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 12 février 2026, les parties ont comparu et la remise des clés a été effectuée à l’audience. L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour l’établissement d’un état des lieux et échanges de pièces et conclusions.

A l’audience du 30 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [S] [B] épouse [J] est représentée par sa petite-fille [O] [L], munie d’un pouvoir, qui sollicite, outre de débouter Mme [V] [M] de l’ensemble de ses demandes, sa condamnation au paiement :
de la somme de 1 808,81 euros, après déduction du dépôt de garantie, au titre des loyers et indemnité d’occupation arrêtés au 12 février 2026, de la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des entier dépens, comprenant la somme de 362,69 euros de frais d’huissier.
Au soutien de ses prétentions elle fait valoir en substance que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 22 janvier 2026 mais que Mme [V] [M] a refusé de le signer car elle souhaitait qu’il soit antidaté au 28 novembre 2025 date de son départ effectif des lieux afin de ne pas être tenue de payer les indemnités d’occupation. Elle rapporte que ni la propriétaire, ni l’agence n’ont été informées d’un dégât des eaux et que la locataire ne fournit aucune attestation de déclaration de sinistre. Elle fait valoir qu’elle a eu connaissance le 19 janvier 2026 du départ de la locataire à compter du 28 novembre 2025, et qu’informée tardivement, l’état des lieux n’a pu être réalisé plus tôt. Elle déclare que Mme [V] [M] a toujours été en dette locative sans jamais parvenir à être à jour. Elle soulève que le décompte ne peut être arrêté ni à la date de son départ, ni à la date de l’état des lieux du 22 janvier 2026, l’état des lieux n’ayant pas été signé. Concernant la restitution du dépôt de garantie, elle explique que par comparaison des états des lieux entrant et sortant, des dégradations imputables à la locataire ont été constatées qui justifient la retenue de cette garantie. Par ailleurs, elle fait valoir que la locataire n’a pas respecté les termes du bail en exerçant son activité professionnelle dans le logement alors que cela lui était formellement interdit. Enfin, répondant aux allégations de logement non-décent, elle explique qu’elle n’a jamais eu connaissance du rapport d’expertise, qui plus est non daté, pendant l’occupation de Mme [V] [M].

Mme [V] [M] a comparu, représentée par son conseil, qui sollicite, outre de débouter Mme [S] [B] épouse [J] de l’intégralité de ses demandes, à titre principal de :
- juger que Mme [V] [M] a quitté le logement le 28 novembre 2025 et n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation.
A titre subsidiaire,
- juger que l’indemnité d’occupation soit arrêtée au 13 janvier 2026, date à laquelle l’agence a pris contact pour l’état des lieux de sortie.
En tout état de cause,

- débouter Mme [S] [B] épouse [J] de sa demande relative aux travaux des joints de la baignoire et débouchage ainsi qu’aux frais de déplacement,
- condamner Mme [S] [B] épouse [J] à la restitution du dépôt de garantie,
- condamner Mme [S] [B] épouse [J] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre du préjudice de jouissance du 1er juin au 2025 au 30 novembre 2025,
- ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,
- accorder à Mme [V] [M] les plus larges délais de paiement,
- débouter Mme [S] [B] épouse [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [S] [B] épouse [J] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance que malgré ses recherches de relogement elle n’a pas été en mesure de quitter le logement à la date du 7 octobre 2025. Elle a fait connaitre à sa propriétaire la prise d’un nouveau logement au 28 novembre 2025, mais qu’elle n’a eu aucun retour de la propriétaire ou de l’agence et qu’aucun état des lieux de sortie n’a été prévu en conséquence. Ainsi, de bonne foi et la propriétaire et le gestionnaire ne pouvant ignorer qu’elle avait effectivement quitté les lieux, elle n’est plus redevable d’indemnité d’occupation à compter du 28 novembre 2025, date jusqu’à laquelle elle a réglé ses loyers courants. Elle explique que lors de l’état des lieux sortant du 22 janvier 2026, l’agence a refusé de reprendre les clés du logement. Elle indique qu’elle a occupé le logement pendant 6 années et que l’état des lieux ne fait pas apparaitre de dégradation lui étant imputable. Elle fait valoir que le logement ne répondait pas aux critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002 compte tenu de l’humidité du logement, des ponts thermiques et des infiltrations occasionnant un préjudice de jouissance.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

L'article 15 de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

En l’espèce, le congé délivré le 7 avril 2025 respecte l’ensemble des dispositions légales, de sorte qu’il y a lieu de le déclarer valable.

Dès lors Mme [V] [M] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] depuis le 7 octobre 2025.

Mme [V] [M] ayant quitté les lieux le 28 novembre 2025, le bailleur s’est désisté de sa demande aux fins d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Les indemnités d'occupation sont de plein droit dues, dès lors qu'un occupant se maintient dans les lieux après l'expiration de son titre d'occupation, jusqu'à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Il résulte d'une jurisprudence constante, d'une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d'autre part, que c'est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués.

En l’espèce, Mme [V] [M] s’est maintenue dans les lieux malgré la résiliation du bail. La remise des clés a été effectuée à l’audience du 22 février 2026. Il convient donc de la condamner, en deniers ou quittances, au paiement d'une indemnité d'occupation se substituant au loyer pour la période du 7 octobre 2025 au 22 février 2026, date de remise des clés.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par Mme [S] [B] épouse [J].

Sur la condamnation au paiement

Mme [S] [B] épouse [J] produit un décompte démontrant que Mme [V] [M] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et retenue du dépôt de garantie, la somme de 1 808,81 euros au 13 mars 2026.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Mme [V] [M] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1 808,81 euros, au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation arrêtés au 13 mars 2026.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Mme [V] [M] se prévaut de désordres ayant affecté le logement et ne répondant pas aux conditions de décence légale. A savoir elle rapporte une importante humidité dans le logement, une infiltration d’eau par la toiture, des ponts thermiques, des auréoles aux plafond dû à de précédents sinistres, et infiltrations par la façade.

Par comparaison des états des lieux entrant et sortant, le logement a été donné dans un bon état général et il a été rendu en état d’usage, voire en mauvais état. Il ressort de l’état des lieux de sortie la présence de traces de moisissures, d’un dégât des eaux et d’une importante humidité. Mme [V] [M] verse aux débats un rapport de son assurance du 6 octobre 2025 démontrant la présence d’importantes traces de moisissure, d’infiltrations, de fissures structurelles et rapportant la présence de ponts thermiques.

Toutefois, Mme [V] [M] ne rapporte pas la preuve que ces conclusions d’expertise ont été transmises à la bailleresse, ni qu’elle l’a avisé d’une quelconque façon des désordres affectant le logement. Dès lors, Mme [S] [B] épouse [J] non informée de l’état du logement n’a pu intervenir et faire cesser le trouble.

Néanmoins, il ressort des conclusions de l’expert et de l’état des lieux d’entrée, et de l’état des lieux de sortie, que Mme [V] [M] a vécu, depuis le mois de Juin 2025, date du sinistre déclaré à son assurance, dans un logement ne répondant pas aux critères de décence, sans pour autant le rendre impropre à l’habitation.

Il convient de lui allouer la somme de 600 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période du Juin 2025 à Novembre 2025, date où elle reconnait avoir définitivement quitté les lieux.

En outre, il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire entre les sommes, puisque les conditions énumérées aux articles 1347 et suivants du code civil de fongibilité, réciprocité, certitude, liquidité et exigibilité des dettes sont réunies.

Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce Mme [V] [M] ne rapporte pas d’élément actualisé sur sa situation sociale et financière susceptible de motiver l’octroi de délai de paiement. Ainsi, en absence d’accord entre les parties, il convient de rejeter la demande de délai de paiement de Mme [V] [M].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [V] [M], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [V] [M] à payer à Mme [S] [B] épouse [J] la somme de 150 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS