TJ 26362, 23 juill. 2026, RG 26/00151

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE
[Localité 1]

JUGEMENT DU 23 Juillet 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°
DOSSIER N° : RG 26/00151 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I4WE

DEMANDERESSE

La S.A. HABITAT DAUPHINOIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Jacob KUDELKO, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [L], demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anabelle MELKA, juge des contentieux de la protection
Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MANNING

Débats tenus à l'audience du 30 Avril 2026
Jugement prononcé le 23 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. HABITAT DAUPHINOIS a donné à bail à M. [N] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2] par contrat du 30 octobre 2023, pour un loyer mensuel initial hors charges de 468,62 euros, outre 55 € de provision pour charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. HABITAT DAUPHINOIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 novembre 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 3 février 2026 délivré à étude pour :
- faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- obtenir la condamnation de M. [N] [L] au paiement :
* de la somme de 908,42 euros arrêtée au 13 janvier 2026 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,
* de la somme de 300 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,
* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 23 avril 2026. Il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

À l’audience du 30 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A. HABITAT DAUPHINOIS a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 229,20 euros au 28 avril 2026.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu'il s'agit de la seconde procédure intentée à l'encontre de M. [N] [L] et qu'il s'agit du seul moyen d'obtenir les paiements dus de la part du locataire.

M. [N] [L] a comparu et a contesté le montant de la dette, indiquant qu'elle est soldée; il sollicite le débouté de l'intégralité des demande de la la S.A. HABITAT DAUPHINOIS.

Au soutien de ses prétentions il fait valoir qu'il a mis en place depuis septembre un paiement de 90 euros en plus de ses loyers et charges courants en vue de s'acquitter de sa dette. Hormis le mois de Décembre 2025, il a toujours honoré ce versement complémentaire de sorte qu'au jour de l'audience la dette est soldée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [N] [L].

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 6 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la S.A. HABITAT DAUPHINOIS justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 février 2026, conformément aux dispositions précitées.

L'action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 octobre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 novembre 2025, pour la somme en principal de 997,67 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 janvier 2025.

Toutefois, il résulte du dernier décompte en date du 28 avril 2026 produit au débat, que la dette inclut la condamnation au dépens d'une précédente procédure à hauteur de 368,28 euros. S'il est indéniable que cette somme reste due par M. [N] [L] à la S.A. HABITAT DAUPHINOIS, elle ne constitue pas une dette locative, de telle sorte que la dette de loyers et charge était soldée lors de l'audience du 30 avril 2026.

Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande tendant à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais de paiement. Il ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 de la loi précitée du 6 juillet 1989, en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette jusqu'à l'audience, faire pleinement jouer la clause résolutoire du bail.

En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, et de sauvegarder ainsi l'existence du contrat.

Par suite, s'il a été constaté la résiliation du bail à la date du 13 janvier 2025, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué à la date des débats, en l'absence d'arriéré locatif.

La S.A. HABITAT DAUPHINOIS sera donc déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.A. HABITAT DAUPHINOIS produit un décompte indiquant que M. [N] [L] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 229,20 euros au 28 avril 2026. Comme précédemment indiqué, ce décomple inclut des frais de procédure d'une précédente procédure à hauteur de 368,28 euros de telle sorte que la dette locative a été intégralement soldée pat M. [N] [L], et que le solde était même créditeur de + 139,08 € au jour de l'audience.

La S.A. HABITAT DAUPHINOIS sera donc déboutée de sa demande de condamnation au paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.A. HABITAT DAUPHINOIS ne justifie ni d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par son débiteur ni de la mauvaise foi de ce dernier de sorte que sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il doit être constaté que seule la présente procédure a permis le règlement du litige, la dette locative ayant été soldée suite à la délivrance du commandement de payer et de l'assignation, de sorte que M. [N] [L], doit être considéré comme la partie succombante à la procédure et supportera donc la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS