TJ 26362, 23 juill. 2026, RG 26/00189

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE
[Localité 1]

JUGEMENT DU 23 Juillet 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°
DOSSIER N° : RG 26/00189 - N° Portalis DBXS-W-B7K-I5A4

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DÉFENDERESSE

Madame [S] [W], demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anabelle MELKA, juge des contentieux de la protection
Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MANNING

Débats tenus à l'audience du 30 Avril 2026
Jugement prononcé le 23 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. SOCIETE D'HABITATION DES ALPES a donné à bail à Mme [S] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 2] [Localité 3] par contrat du 28 septembre 2010, pour un loyer mensuel initial hors charges de 584,70 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. [Adresse 1] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 octobre 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 16 février 2026 délivré à domicile pour :
- faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail,
- être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
- obtenir la condamnation de M. [S] [W] au paiement :
* de la somme de 2 811,78 euros arrêtée au 19 janvier 2026 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,
* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,
* de la somme de 380 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* des dépens en ce compris le coût du commandement.

Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence du locataire, a été reçu au greffe le 23 avril 2026.

À l’audience du 30 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A. SOCIETE D'HABITATION DES ALPES a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 1 816,81 euros au 21 avril 2026. Elle a indiqué être opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l'octroi de délais.

Mme [S] [W] a comparu et a demandé des délais de paiement pour apurer sa dette dont elle ne conteste ni le principe ni le montant ; elle Indique avoir déposé un chèque de 1 200 euros le 22 avril 2026, la dette s'élevant ainsi à environ 600 euros, elle a proposé de verser 300 euros par mois en plus de son loyer courant. Elle a par ailleurs demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [S] [W].

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 18 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée.

En outre, la S.A. [Adresse 1] justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 février 2026, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 28 septembre 2010 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2025, pour la somme en principal de 1 639,13 euros.

Toutefois, cette somme inclut des frais de contentieux, constituant des dépens et ne pouvant être pris en compte au titre de la dette locative, à hauteur de 589,58 euros, de telle sorte que la dette de loyers et charges dont il était fait commandement de payer s'élevait en réalité à 1 049,55 euros.

Le décompte du 21 avril 2026 versé aux débats démontre que Mme [S] [W] a versé la somme de 1 200 euros le 25 novembre 2026, soit dans les deux mois du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de débouter la S.A. SOCIETE D'HABITATION DES ALPES de sa demande de constat d'acquisition des effets de la clause résolutoire, le commandement ayant été soldé dans le délai imparti.

Sur le prononcé de la résiliation de bail

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l'espèce, le décompte produit aux débats démontre que Mme [S] [W] est en dette depuis l'échéance de mars 2022. Par ailleurs, il ressort du décompte qu'à compter de l'échéance de décembre 2023, les paiements sont très irréguliers en ce que certaines échéances ne sont pas honorées quand d'importants versements sont opérés sur d'autres échéances.

Par ailleurs, il ressort du décompte de nombreux frais de contentieux aux fins d'expulsion n'ayant pu aboutir et malgré lesquels Mme [S] [W] est restée en dette.

Ces réglements irréguliers, insuffisants et disparates constituent un manquement suffisament grave et répété pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La S.A. [Adresse 1] produit un décompte indiquant que Mme [S] [W] reste lui devoir la somme de 1 816,81 euros au 21 avril 2026. Ce décompte inclut :
- des fais de commissaire de justice, qui constituent des dépens et ne peuvent donc être pris en compte à ce stade, à hauteur de 854,44 euros,
- des frais de rejet de lettre recommandée à hauteur de 30 euros non justifiés,
de telle sorte que la dette de loyer et de charges s'élevait à 928,37 euros au 21 avril 2026.

Mme [S] [W] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Mme [S] [W] sera dès lors condamnée à verser à la S.A. SOCIETE D'HABITATION DES ALPES la somme de 928,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 avril 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Enfin, l’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge, Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats que le versement intégral du loyer courant a été repris avant la date de l'audience. Par ailleurs, la locataire propose un échéancier pour apurer sa dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlement effectuées à l'audience, un délai sera accordé à Mme [S] [W] pour régler la dette locative et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle sera tenue de verser, en plus du loyer courant et des provisions sur charges une somme mensuelle de 300 euros sur une durée de 4 mois, la dernière mensualité apurant le solde.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié.

En revanche, si la locataire ne respecte pas les modalités de l’échéancier ou ne paie pas le loyer courant ainsi que les charges, le bail sera résilié, l’expulsion de la locataire ordonnée, et une indemnité mensuelle d’occupation mise à sa charge jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [S] [W], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [S] [W] à payer à la S.A. [Adresse 1] la somme de 100 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS