TJ 33243, 13 août 2026, RG 26/00102

ORDONNANCE DU : 13 AOUT 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00102 - N° Portalis DBX7-W-B7K-DVIQ
AFFAIRE : S.C.I. DES CARAIBES C/ S.A.S. DINEOS
[Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

JUGE DES RÉFÉRÉS : Tiphaine DUMORTIER

GREFFIER lors des débats : Flore GALAMBRUN
GREFFIER lors du délibéré : Stéphanie VIGOUROUX

DEBATS : Audience publique du 21 Mai 2026

QUALIFICATION :
- réputée contradictoire
- prononcée par mise à disposition au Greffe
- susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDERESSE :

S.C.I. DES CARAIBES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Tanguy DELESSARD, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 59

DEFENDERESSE :

S.A.S. DINEOS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, non représentée

Par acte du 30 mars 2026, la SCI DES CARAIBES a assigné la SAS DINEOS devant le Juge des référés près le Tribunal judiciaire de Libourne sur le fondement des articles L. 211-3 du Code de l'organisation judiciaire, 46 du Code de procédure civile, 834 et 835 du Code de procédure civile aux fins de :
* voir constatée l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail professionnel sous seing privé en date du 8 décembre 2003 pour non-paiement des loyers,
* ordonnée son expulsion des lieux situés au [Adresse 4] sur la commune de [Localité 1], ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,
* la voir condamnée à lui payer la somme de 18 000 euros au titre de l'arriéré des loyers et des charges, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni au jour de l'audience,
* la voir condamnée à payer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant au mois égal au loyer actuel, outre les charges et taxes, à compter de l'assignation jusqu'au départ effectif des lieux,
* la voir condamnée à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ceux compris les coût du commandement de payer et de l'assignation.

Bien que régulièrement assignée en application de l'article 658 du Code de procédure civile, la SAS DINEOS n'a pas comparu.

Conformément à l'article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L'affaire a été débattue en audience publique le 21 mai 2026, les parties ayant été en outre invitées à déposer conformément à l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020. Elle a été mise en délibéré et prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l'article 450 du code de procédure civile, le 13 août 2026, les parties avisées.

SUR CE,

1- Sur les demandes relatives à la clause résolutoire et à l'expulsion du preneur.

Aux termes de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, applicable en l'espèce, « Le contrat de location d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. / Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. / Chaque partie peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l'expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois. / Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. / Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier. / Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L.145-2 du code de commerce. ».

Par la loi de modernisation de l'économie, dite LME, n° 2008-776 du 4 août 2008, l'article 57-A, modifié, permet aux parties d'opter pour le régime des baux commerciaux dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du Code de commerce.

Il est établi que les aspects de la relation contractuelle non traités par les dispositions précitées (notamment l'obligation de délivrance et d'entretien du bailleur, la fixation du montant du loyer et des charges, la résiliation du bail, la sous-location, la cession) relèvent de la volonté des parties ou, à défaut, des articles 1709 et suivants du code civil.

En l'espèce, l'analyse du contrat signé par les parties le 8 décembre 2023 révèle que la SCI DES CARAIBES, propriétaire de l'immeuble situé au [Adresse 4], sur la commune de Laruscade[Adresse 5]33620) a cédé ses locaux "destinés à un usage professionnel exclusivement" à la SAS DINEOS pour une durée de six années à compter du 1er décembre 2023 moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2000 euros.

Il sera constaté que les parties n'ont pas expressément soumis leur convention au régime des baux commerciaux.

S'agissant plus particulièrement du terme du bail, les parties ont convenu, dans un paragraphe intitulé « XVI-CLAUSE RESOLUTOIRE » en page 7, qu'« à défaut du paiement d'un seul terme de loyer à son échéance ou d'exécution d'une seule condition du présent bail sans aucune formalité judiciaire et un mois après un simple commandement de payer rappelant la présente clause résolutoire et resté sans effet durant ce délai, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et l'expulsion du preneur pourra avoir lieu en vertu d'une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts, et sans que l'effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles, passé le délai sus-indiqué".

La SCI DES CARAIBES verse aux débats le commandement de payer les loyers qu'elle a adressé à la SAS DINEOS le 27 octobre 2025, reproduisant précisément les termes du précédent paragraphe.

Elle soutient, sans être contredite, que le délai d'un mois s'est postérieurement écoulé sans que sa locataire ne se soit manifestée.

Les conditions entraînant la mise en oeuvre de la clause résolutoire étant réunies, la résiliation de plein droit du bail liant les parties sera constatée.

Dans le prolongement, l'obligation de la SAS DINEOS de quitter les lieux n'étant ni contestée, ni contestable, la demande d'expulsion présentée par la SCI DES CARAIBES sera également accueillie.

3- Sur la demande de paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif.

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

Aux termes de l'article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

La SCI DES CARAIBES justifie, par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte arrêté le 20 mai 2026 que la défenderesse a cumulé une dette de loyers entre les mois d'avril 2025 et de mai 2026, s'élevant à la somme totale de 22 000 euros.

Bien qu'avisée des enjeux de la procédure, la SAS DINEOS n'a pas comparu, ni même élevé de contestation s'agissant du principe et de l'étendue de son obligation de paiement.

Cette dernière n'étant pas sérieusement contestable, il convient d'accueillir la demande de provision formée par la demanderesse en condamnant la SAS DINEOS à lui payer la somme de 22 000 euros au titre de l'arriéré de loyers pour la période allant du mois d'avril 2025 au mois de mai 2026 inclus.

3- Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, la SCI DES CARAIBES sollicite une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer mensuel, soit 2 000 par mois, outre les charges et taxes, et ce, à compter de la date de l'assignation, délivrée le 30 mars 2026.

Il n'est pas discuté que le maintien dans les lieux de la SAS DINEOS cause un préjudice au bailleur, privé de la possibilité de remettre son bien à la disposition d'un autre locataire.

La SCI DES CARAIBES est ainsi bien-fondée à réclamer le paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçu si le bail n'avait pas été résilié.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SCI DES CARAIBES.

4 - Sur les demandes relatives aux dépens et à l'article 700 du Code de procédure civile.

L'article 491 du Code de procédure civile dispose : « Le juge des référés qui assortit sa décision d'une astreinte peut s'en réserver la liquidation. / Il statue sur les dépens. » ; l'article 696 du même code précise : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. /Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020. ».

En l'espèce, les dépens, en ceux compris les coûts du commandement de payer et de l'assignation, seront mis à la charge de la défenderesse, qui succombe à l'instance.

L'article 700 du Code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. / Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, inférieure à la part contributive de l'Etat. ».

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DES CARAIBES l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. Par suite, sa demande sera accueillie à hauteur de 800 euros.

PAR CES MOTIFS,