T. com. 6901, 7 août 2026, n° 2026R00161

07/08/2026

FRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE LYON

ordonnance de référé du sept août deux mille vingt-six

La Juridiction des référés a été saisie de la présente affaire par assignation en date du 23 janvier 2026

La cause a été entendue à l'audience des référés du 8 juillet 2026 à laquelle siégeait :
* Madame Florence HAHNLEN, Président,

assisté de :
* Madame Isabelle FIBIANI-FOREST, greffier,

après quoi le Président en a délibéré pour rendre ce jour la présente décision :

Rôle n°

2026R161

ENTRE
* la société GOLEM RED SAS

[Adresse 1]

[Localité 1]

DEMANDEUR -

représenté(e) par

Maître Pierre BATAILLE -

Toque n° 1507 [Adresse 2]
* la société AXIM SAS

[Adresse 3]

[Localité 2]

DÉFENDEUR - représenté(e) par

Maître Fabien GIRARDON -

Toque n° 664 [Adresse 4]

EN PRESENCE DE

La société FHB FIDUCIE SELARL

[Adresse 5]

[Localité 3]

INTERVENANT - représenté(e) par

Maître Pierre BATAILLE -

Toque n° 1507 [Adresse 2]

Frais de Greffe compris dans les dépens (Art. 701 du code de procédure civile) : 45,68 € HT, 9,14 € TVA, 54,82 € TTC

Copie exécutoire délivrée à Me Pierre BATAILLE

I – OBJET DE LA DEMANDE

La société GOLEM RED, marchands de biens, a réalisé l'acquisition de biens immobiliers à [Localité 4] référencés [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] au cadastre.

La propriété des biens a ensuite été transférée dans une fiducie-sureté dénommée « Chocolaterie de [Localité 4] » par contrat en date 23 juin 2022, dont la gestion a été confiée à la société FHB FIDUCIE, en vue de garantir une masse obligataire dans le cadre d'une levée de fonds.

La société FHB FIDUCIE a également reçu pour mission de vendre ou réaliser les actifs fiduciaires. Toutefois elle a sollicité la société GOLEM RED pour l'assister voire la représenter dans le cadre de la vente des biens immobiliers susvisés ainsi que dans la gestion du projet de construction. En effet un projet de rénovation de trois bâtiments industriels était prévu.

Dans le contexte de ce projet, la société GOLEM RED a obtenus quatre permis de construire respectivement enregistrés sous les numéros PC 027 23 7 23 R0046 et PC 027 540 23 R0007 et PC 027 540 20 R0004 et PC 027 237 20 R0057 (pièce n°6-1 à 6-5 du demandeur).

En date du 19 octobre 2023 la fiduciaire FHB FIDUCIE a signé au profit de la société AXIM, promoteur immobilier de logements, deux promesses unilatérales de vente :
* une première promesse (« PUV Usine »), portant sur la vente de la totalité des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 3], ainsi que d'une partie des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4], au prix de base de 30.492.000,00 €, avec une indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 3.016.500,00 € (pièce 3-1 du demandeur)
* une seconde promesse (« PUV Parking »), portant sur la vente du reliquat des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4] au prix de 1.805.500,00 €, avec une indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 178.450,00 €. (pièce 4-1 du demandeur)

Les promesses unilatérales de vente prévoyaient le transfert desdits permis de construire (PC 027 237 23 R0046, PC 027 540 23 R0007, PC 027 23 7 20 R0057 et PC 027 54020 R0004) au bénéficiaire, la société AXIM, sous conditions suspensives de la réitération des ventes objet des promesses dans un certain délai. Ces transferts ont été actés le 19 octobre 2023, lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente (pièce 5 du demandeur).

Ainsi, la société AXIM disposait d'un délai courant jusqu'au 30 avril 2024 pour lever les options et réitérer les ventes. A défaut, la société AXIM était déchue de plein droit du bénéfice des deux promesses et devait verser à la société FHB FIDUCIE des indemnités d'immobilisation et transférer à la société GOLEM RED les permis de construire ainsi que les contrats de réservation signés.

Finalement au terme de plusieurs avenants signés successivement, la date limite de levée d'option a été reportée jusqu'au 20 décembre 2024. (pièce 3-2 à 4-4 du demandeur).

La société AXIM a effectué un premier versement d'un montant de 1.789.607,00 € à valoir sur l'indemnité d'immobilisation initiale de la première promesse (« PUV Usine »), et de 89 225,00 € au à valoir sur l'indemnité d'immobilisation initiale de la seconde promesse (« PUV Parking »).

Le 19 décembre 2024, la société AXIM sollicitait un ultime report au 31 janvier 2025 compte tenu de négociations en cours avec un acquéreur potentiel Swiss Life, ce que la société FHB fiduciaire via la société GOLEM RED a refusé.

Tandis que le 25 février 2025, la société FHB FIDUCIE mettait en demeure la société AXIM de payer 1.534.449,00 €, correspondant aux soldes des indemnités d'immobilisation notamment, de procéder aux transferts des permis de construire qui lui avaient été transférés dans le cadre des promesses, et de remettre l'ensemble des contrats de pré-commercialisation signés avec des tiers, en réponse le 25 mars 2025, la société AXIM refusait de s'exécuter.

Finalement un ultime report de la date limite de réitération était consenti jusqu'au 31 juillet 2025 au terme duquel la société AXIM n'avait toujours pas levé les options.

Par sommation du 5 aout 2025, la société FHB FIDUCIE et la société GOLEM RED sollicitent la condamnation de la société AXIM en exécution des stipulations des promesses de vente.

C'est en l'état que le dossier se présente devant le Tribunal des Activités Economiques de Lyon, saisi en référé.

II – MOTIFS DE L'ORDONNANCE

Sur l'intervention volontaire à titre principal de la FHB Fiduciaire,

Selon délégation de pouvoir en date du 2 avril 2026 (pièce n°14 du demandeur) conféré par la société FHB FIDUCIE, la société GOLEM RED a saisi la juridiction.

Au visa de l'article 329 du code de procédure civile, dans le cadre de la présente instance, la société FHB FIDUCIE (en sa qualité de fiduciaire de la fiducie «Chocolaterie de [Localité 4] ») entend intervenir volontairement à titre principal.

Ensemble elles expriment les mêmes demandes en ce qui concernent les conséquences de l'inexécution, par la société AXIM, de ses obligations dans le cadre des promesses unilatérales de vente et leurs avenants.

Par ailleurs, l'intervention volontaire de la société FHB FIDUCIE est également accessoire en ce qu'elle vise à soutenir les demandes de la société GOLEM RED quant à la restitution des permis de construire et le transfert des contrats conclus dans la phase de pré-commercialisation.

Dès lors, l'intervention volontaire de la fiduciaire de la fiducie « Chocolaterie de [Localité 4] », la société FHB FIDUCIE, est recevable.

Sur la demande de condamner la société AXIM à payer à la société FHB FIDUCIE (en sa qualité de fiduciaire de la fiducie « Chocolaterie de [Localité 4] ») une provision de 1.534.449,00 € au titre des indemnités d'immobilisation pour absence de levée d'option dans les délais

Au visa de l'article du code de procédure civile, la société GOLEM RED, mandataire, et la fiduciaire FHB FIDUCIE sollicitent une condamnation par provision de la société AXIM à payer 1.534.449,00 € à valoir sur le solde des indemnités d'immobilisation et du complément d'indemnité d'immobilisation pour absence de levée d'option dans les délais.

La société AXIM s'oppose au motif qu'à la date de signature des promesses unilatérales de vente, le dossier urbanistique fourni par la société GOLEM RED était incomplet. Les agissements des sociétés GOLEM RED et FHB FIDUCIE ont découragé l'acquéreur pressenti SWISS LIFE.

Elle forme une demande reconventionnelle en nullité des promesses de vente.

La juridiction constate que les stipulations des promesses de vente (pièces n°3-1 et 4-1 du demandeur) indiquent à l'article « Consultation data room » que la société AXIM a eu accès à compter du 5 mai 2023 comprenant « l'ensemble des pièces, documents, informations significatifs » en la possession du promettant – la fiduciaire ou son mandataire la société GOLEM RED – afin d'étudier la situation juridique, fiscale, technique et environnementale des biens immobiliers objet des promesses.

Les conseils de la société AXIM ont pu questionner la fiduciaire et son mandataire librement, solliciter « tous documents ou renseignements complémentaires ».

La société AXIM a reconnu avoir été assistée de tous experts, professionnels et conseils choisis et missionnés par elle, pour lui permettre d'apprécier la portée des informations mises à sa disposition.

Que ni la fiduciaire ni son mandataire ne donnaient de garanties quant à l'exactitude des informations contenues dans la

Dataroom

, la responsabilité incombant aux personnes et organismes ayant rédigé les rapports ou audits fournis. A cette fin, les promesses stipulent que lors de la réitération des ventes, tous les droits ou recours en responsabilité seront transmis par la fiduciaire à la société AXIM.

Enfin et pour finir, le promettant, la fiduciaire, déclare que « l'étude des biens que le fiduciaire a effectuée ou fait effectuer constitue pour lui une condition essentielle et déterminante de son consentement à la promesse, sans laquelle il n'aurait pas contracté ».

La société AXIM s'appuie sur cette stipulation pour revendiquer désormais la nullité des promesses, et pour en justifier dit que le dossier fourni dans la dataroom était incomplet.

Selon elle, les permis de construire transférés se sont avérés insuffisants. En inadéquation avec les caractéristiques du marché, ils ont nécessité des démarches complémentaires, pour modifications de ces mêmes permis. Ces modifications ont été conduites au mois de novembre 2024.

La société AXIM conteste être en capacité de solliciter le moindre transfert, et affirme qu'elle ne peut effectuer le « transfert total » sollicité par les demandeurs, et prétend que ceux-ci n'entrent pas dans le champ des permis à restituer dans les promesses ou leurs avenants successifs,

La société GOLEM RED aurait tardé dans la réalisation de certaines démarches (bornage parcellaire, production de l'attestation de non contestation de conformité de la division parcellaire…)

Toutefois les pièces versées aux débats ne permettent pas réellement d'apprécier la portée d'un tel retard sur l'absence de levée d'option,

La fiduciaire n'a pas produit l'accord de la masse des obligataires, obligatoire pour la revente à un sousacquéreur comme l'a confirmé le CRIDON (GIE - expert juridique des notaires), et exigé par l'acquéreur SWISS LIFE (pièce n°6 à 10 du défendeur).

La société AXIM prétend qu'il n'existerait aucun contrat de réservation en cours conformément aux stipulations des promesses, alors que la société GOLEM RED s'efforce d'étendre cette définition aux promesses de vente éventuelles avec des tiers.

Aux termes de la PUV Usine et de la PUV Parking, il était prévu que en cas de non réalisation des promesses du seul fait de la société AXIM, la société AXIM devait

verser à la société FHB FIDUCIE le solde des indemnités d'immobilisation,

effectuer les formalités en vue du transfert des permis de construire à la société GOLEM RED,

transférer l'ensemble des contrats de réservations signés avec des tiers à la société GOLEM RED.

En cas d'inexécution de cette obligation, les promesses prévoyaient une indemnité journalière de 50.000 € pour la PUV Usine et de 10.000 € pour la PUV Parking au profit du promettant.

Enfin la société AXIM a déjà versé la somme de 1.789.607,00 € au titre de l'indemnité d'immobilisation initiale de la première promesse (« PUV Usine »), et de 89.225,00 € au titre de l'indemnité d'immobilisation initiale de la seconde promesse (« PUV Parking »).

Elle considère par ailleurs que cette clause devrait être requalifiée en « clause pénale ».

D'une part, la qualification de « clause pénale » concernant le solde des indemnités d'immobilisation et de leur complément nécessite l'interprétation des contrats,

D'autre part, et sachant que les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci,

Il ressort de tout ce qui précède, que les conditions qui ont conduit la société AXIM à ne pas lever les options des deux promesses de vente ne relèvent pas de l'évidence et doivent être appréciées par un juge du fond.

Dès lors, la juridiction statuant en référé déboute les sociétés FHB Fiducie et GOLEM RED de leurs demandes de condamner la société AXIM à payer à la société FHB FIDUCIE (en sa qualité de fiduciaire de la fiducie « Chocolaterie de [Localité 4] » une provision de 1.534.449,00 € à valoir sur le solde des indemnités d'immobilisation et du complément d'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025 et jusqu'à parfait paiement et ORDONNER la capitalisation des intérêts par année entière.

Sur la radiation des inscriptions des Promesses unilatérales de vente au Service de la Publicité Foncière et de l'Enregistrement de [Localité 4],

Les sociétés LA CHOCOLATERIE et ECOPOLE (dirigées par la société AXIM), ont fait publier les Promesses unilatérales de vente au Service de la Publicité Foncière et de l'Enregistrement de [Localité 4] sous le numéro 2704P07 2025 N°72077 - Volume 2104P01 2025 P N°8157, le 7 mai 2025 et en rectification sous le numéro 2704P07 2025 D No77629 _ Volume 2 704P07 2025 PN°72089 le 7 juillet 2025.

Au visa de l'article 872 du code de procédure civile, les demandeurs sollicitent la radiation de ces inscriptions au motif que depuis le 31 juillet 2025 pour trouble manifestement illicite du fait que la fiduciaire peut pâtir de cette publication dans ses démarches de vente auprès de nouveaux acquéreurs.

En considérant qu'à la date ultime de report du délai de levée d'option, la société AXIM n'avait pas levé les options au titre des deux promesses de vente, elle était naturellement déchue du bénéfice des promesses.

Par voie de conséquence, les promesses de vente sont devenues caduques et la fiduciaire FHB FIDUCIE, en qualité de promettant, peut disposer de nouveau des biens immobiliers objets des promesses de vente. Sur ces points la société AXIM n'élève aucune contestation sérieuse.

En l'absence de contestation sérieuse de la société AXIM, le juge statuant en référé ordonne la radiation des inscriptions des promesses unilatérales de vente opérées à la demande des sociétés LA CHOCOLATERIE et ECOPOLE [Localité 4] au Service de la Publicité Foncière et de l'Enregistrement de [Localité 4] en date du 7 mai 2025 sous le numéro 2704P07 2025 N°72077 - Volume 2104P01 2025 P N°8157 et du 7 juillet 2025 sous le numéro 2704P07 2025 D No77629 - Volume 2 704P07 2025 PN°72089.

Sur le transfert des permis de construire,

Depuis le 31 juillet 2025, date ultime de report du délai de levée d'option, la société AXIM est déchue du bénéfice des promesses de vente.

Sous le couvert des dispositions de l'article 873 du code de procédure civile, et en vertu des stipulations des promesses, la fiduciaire FHB FIDUCIE, le promettant, et la société GOLEM RED demandent à la société AXIM d'effectuer le transfert des 4 permis de construire au bénéfice de la société GOLEM RED.

La société AXIM s'oppose pour les raisons suivantes :

Assujettie à une obligation de moyen, elle n'a pas autorité pour décider du transfert des permis de construire.

Les promesses unilatérales de vente visent uniquement les permis de construire initiaux. Or la société AXIM a déposé des permis de construire modificatifs.

La société AXIM a engagé des frais pour développer et obtenir ces permis, elle en est titulaire.

La date d'obtention des permis de construire modificatifs est postérieure à la date d'échéance des PUV.

La juridiction constate qu'en vertu de l'article CARENCE prévu aux promesses unilatérales de vente, la fiduciaire FHB FIDUCIE, le promettant, dispose désormais des biens immobiliers objets des promesses de vente.

La société GOLEM RED a déposé deux permis de construire auprès des Mairie de [Localité 4] et de [Localité 5] portant sur la rénovation de trois bâtiments industriels situés sur les parcelles référencées [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] au cadastre. Ces permis portent les numéros PC 021 231 23 R0046 et PC 021 540 23 R0007. Acquis deux autres permis de construire référencés PC 021 540 20 R0004 et PC 021 231 20 R0051 (pièce n°6-1 à 6-5 du demandeur).

La société GOLEM RED a opéré le transfert des permis de construire initiaux lors de la promesse synallagmatique de vente du 19 octobre 2023 (pièce n°5 du demandeur).

Tant en qualité de mandataire visé aux promesses de vente que de co-contractant au contrat synallagmatique de vente des permis de construire à la société AXIM, la société GOLEM RED a qualité et

intérêt à agir. Au surplus, l'intervention volontaire de la fiduciaire FHB Fiducie régularise, au besoin, la procédure en cours.

A l'article « Transfert des permis de construire au profit de GOLEM RED » des promesses, il est indiqué « Au cas où la promesse ne puisse se réaliser pour une cause autre que le seul fait du promettant, le bénéficiaire devra faire effectuer à ses frais le transfert de chacun desdits permis de construire au profit de la société GOLEM RED si ce dernier notifie une telle demande au bénéficiaire, dans le mois de l'extinction de la promesse. ».

La « sommation de faire et de payer » valant notification a été signifiée le 5 août 2025 à la société AXIM qui ne s'est pas exécutée.

Lors des débats en audience de plaidoirie interactive, la société GOLEM RED a rappelé que la demande portait sur « la réalisation des démarches tendant à demander le transfert des permis de construire auprès des Mairies de [Localité 4] et de [Localité 5] », ce qui entre dans le champ des obligations de moyens de la société AXIM.

Cela étant, la caractérisation des permis à « rendre » à la société GOLEM RED se pose en ce que les parties divergent sur leur désignation, leur contenu, les autorisations administratives qui s'y rapportent :

La société AXIM prétend qu'un permis de construire initial et un permis de construire modificatif sont distincts et qu'elle ne serait tenue que de la restitution des permis initiaux.

Toutefois, elle ne produit pas lesdits permis de construire modificatifs dont elle se prévaut,

La société GOLEM RED considère pour sa part que les permis initiaux et modificatifs forment un tout indissociable bénéficiant d'une autorisation administrative unique portant sur un seul et même projet de construction. Ainsi si le permis initial est annulé le permis modificatif ne peut pas lui survivre.

Effectivement, le permis de construire modificatif permet au titulaire d'un permis de construire en cours de validité d'adapter son projet sans déposer une nouvelle demande, à condition que les travaux ne soient pas achevés et que cette évolution souhaitée ne modifie pas la nature du projet. Seuls certains travaux sont concernés par un permis de construire modificatif. Il ne doit pas s'agir de modifications trop importantes par rapport à ce qui était prévu dans la demande initiale. Ainsi, si deux permis modificatifs successifs sont déposés, les trois documents (permis initial + PM1 + PM2) forment ensemble l'autorisation complète du projet.

Dès lors la juridiction constate que la société AXIM n'élève pas de contestations sérieuses quant à ses obligations de moyen consistant à effectuer les demandes de transfert des permis de construire référencés :

PC 021 231 23 R0046,

PC 021 540 23 R0007,

PC 021 540 20 R0004,

PC 021 231 20 R0051.

Le juge statuant en référé fait droit aux demandes de la fiduciaire FHB Fiducie, et la société GOLEM RED de :

Enjoindre la société AXIM à faire effectuer le transfert des permis de construire PC02723723R0046, PC02754023R0007, PC02 723720R005 7 et PC02754020R0004 au profit de la société GOLEM RED en exécutant l'ensemble des obligations prévues à l'article intitulé « Transfert des Permis de construire au Profit de la société GOLEM RED» figurant en pages 28 à 30 de la promesse unilatérale de vente « Usine» signée 19 octobre 2023 et en pages 23 à 24 de la promesse unilatérale de vente « Parking» signée 19 octobre 2023, à savoir de :

Déposer pour chacune des demandes enregistrées sous les numéros PC02723 723R0046, PC02754023R0007, PC02 723 720R005 7 et PC02754020R0004, une demande de transfert de permis complète et conforme au paragraphe a) de la clause de transfert et de notifier à la société GOLEM RED et à la société FHB FIDUCIE (en sa qualité de fiduciaire de la fiducie « Chocolaterie de [Localité 4] ») la copie du dossier complet et/ ou du formulaire de cette demande.

Assortir cette injonction d'une astreinte de 10.000 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance en cas de manquement à ces deux obligations.

Notifier à GOLEM RED et à la société FHB FIDUCIE (en sa qualité de fiduciaire de la fiducie « Chocolaterie de [Localité 4] ») la copie du récépissé de dépôt de cette demande délivrée par l'autorité compétente, de l'autorisation de transfert (le cas échéant) et de la lettre que lui aura adressée (le cas échéant) l'autorité compétente l'informant de la date de transmission de l'autorisation d'urbanisme au préfet en application de l'article L. 424-7 du code de l'urbanisme.

Assortir cette injonction d'une astreinte de 10.000 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la réception par la société AXIM des documents envoyés par l'autorité compétente.

Le cas échéant, en cas d'obtention des transferts :

Procéder à l'affichage de chacune desdites autorisations de transfert de permis obtenues dans le délai de huit (8) Jours Calendaires de la date à laquelle la dernière à intervenir de l'obtention desdites autorisations lui aura été notifiée par l'administration compétente et faire constater cet affichage aux conditions et dans les délais prévus au paragraphe b) de la clause de transfert.

Assortir cette injonction d'une astreinte de 10.000 € par jour de retard passé le délai contractuel de 8 jours calendaires susvisé.

Remettre à la société FHB FIDUCIE (en sa qualité de fiduciaire de la fiducie « Chocolaterie de [Localité 4] ») et à la société GOLEM RED un procès-verbal établi par un Commissaire de justice, dans les plus brefs délais à compter de l'expiration du délai de recours des tiers contre chacune de ces autorisations d'urbanisme, qui constatera l'absence d'enregistrement d'un quelconque recours contre chacune d'entre elles dans les registres du Greffe de la juridiction administrative compétente.

Assortir cette injonction d'une astreinte de 10.000 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de l'expiration du délai de recours des tiers contre chacune de ces autorisations d'urbanisme remettre à la société FHB FIDUCIE (en sa qualité de fiduciaire de la fiducie « Chocolaterie de [Localité 4] ») et à la société GOLEM RED : une attestation établie par l'autorité administrative qui a délivré chacune desdits autorisations d'urbanisme, dans les plus brefs délais à compter de l'expiration du délai de recours des fiers et du délai pour effectuer un déféré préfectoral contre chacune desdites autorisations d'urbanisme, qui devra confirmer les informations prévues au paragraphe d) de la clause de transfert. Ou, dans le cas où une telle attestation de l'autorité administrative ne pourrait être obtenue, les justificatifs de ses démarches infructueuses auprès de l'administration et une attestation établie par ses soins, confirmant les informations prévues au paragraphe b) de la clause de transfert.

Assortir cette injonction d'une astreinte de 10.000 € par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de l'expiration du délai de recours des tiers et du délai pour effectuer un déféré préfectoral contre chacune desdites autorisations d'urbanisme

Se réserver la faculté de liquider les astreintes.

Sur le transfert des contrats de réservation en phase de pré commercialisation,

La fiduciaire FHB FIDUCIE sollicite la condamnation de la société AXIM à transférer les contrats de réservation qu'elle a signés en phase de pré-commercialisation, et ce conformément aux dispositions des promesses de vente.

La société AXIM conteste cette demande :

En l'absence de contrats de réservation,

Du fait de l'interprétation faite par la société GOLEM RED qui dénature les clauses portées dans les promesses.

La société GOLEM RED considère que c'est « l'ensemble des contrats conclus avec les tiers acquéreurs, incluant les promesses unilatérales de vente, et ne saurait se limiter aux seuls contrats de réservation. »

La juridiction constate que les parties s'opposent sur l'interprétation des contrats et l'étendue de leurs engagements respectifs.

Dès lors la juridiction dit qu'il n'y a pas lieu à référé et renvoi les parties devant le juge du fond qui est compétent pour connaître du litige.

Le juge statuant en référé rejette la demande de la fiduciaire FHB FIDUCIE et de la société GOLEM RED de :

Enjoindre la société AXIM à transférer à la société GOLEM RED l'ensemble des contrats de précommercialisation signés avec des tiers, comprenant les contrats de réservation et les promesses de vente, et ASSORTIR cette condamnation d'une astreinte de 10.000 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance, en cas de manquement à une seule des obligations prévues par cet article.

Se réserver la faculté de liquider les astreintes.

Condamner la société AXIM à payer à la société FHB FIDUCIE (en sa qualité de fiduciaire de la fiducie « Chocolaterie de [Localité 4] ») une provision de 1.534.449,00 € à valoir sur le solde des indemnités d'immobilisation et du complément d'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025 et jusqu'à parfait paiement et ORDONNER la capitalisation des intérêts par année entière.

Demandes reconventionnelles d'AXIM,

La société AXIM élève plusieurs prétentions à titre reconventionnel :

Sur la nullité des promesses de vente

La société AXIM sollicite le prononcé de la nullité des promesses de vente selon les moyens exposés ciaprès :

A la date de signature des promesses unilatérales de vente, le dossier urbanistique fourni par la société GOLEM RED était incomplet.

La fiduciaire n'a pas produit l'accord de la masse des obligataires, obligatoire pour la revente à un sousacquéreur comme l'a confirmé le CRIDON (GIE - expert juridique des notaires), et exigé par l'acquéreur SWISS LIFE (pièce n°6 à 10 du défendeur).

En l'absence de cet accord de la masse des obligataires, toute levée d'option était impossible.

Cependant il n'entre pas dans les compétences du juge des référés de statuer sur de telle demande qui relèvent des juges du fond.

En conséquence le juge statuant en référé dit qu'il n'y a pas lieu à référé sur cette demande et rejette la demande de la société AXIM de prononcer la nullité des promesses de vente.

Sur la demande de condamnation par provision à payer à la société AXIM la somme de 2.245.506 €

Les sociétés AXIM et GOLEM RED ont négocié un possible entré de la société AXIM au capital de la société GOLEM RED.

Dans le cadre des débats, les parties ont évoqué la rupture des négociations, qui conduirait la société AXIM à solliciter le paiement de la somme de 2.245.506 €.

Par note en délibéré demandée par la Présidente, la société AXIM a versé la termsheet le 08 juillet 2026. Des échanges par notes en délibéré respectives sont intervenus. La société GOLEM RED a versé une nouvelle pièce à savoir la mise en demeure adressée par la société GOLEM RED le 23 février 2026 à la société AXIM.

Il ressort des éléments portés à notre connaissance que le projet « d'Association » comportait une date butoir de réalisation au 31 octobre 2025.

Au terme de ce délai, les parties se retrouvaient libres de poursuivre ou d'engager toute instance et action à l'encontre d'une autre partie.

Les apports en augmentation de capital étaient répartis entre la société AXIM et d'autres investisseurs.

En ce qui concerne la société AXIM, le montant de son apport comprenait notamment la somme de 2.245.506 € correspondant « aux sommes déjà versées par la comptabilité des Notaires dans le cadre des promesses de cession des actifs immobiliers et de leurs avenants ».

La société GOLEM RED s'oppose et clarifie l'origine de ses versements en ce qu'ils correspondent précisément à « la partie des indemnités d'immobilisation déjà versées par cette dernière en exécution des promesses unilatérales de vente et de ses avenants, somme qui s'élève en réalité à 2.055.163 € (1.508.250 Eur + 281.357 Eur + 176.331 Eur + 89.225 €). »

Sur cette base, la société AXIM entend solliciter du juge de référé la condamnation de la société GOLEM RED. Pour autant la société AXIM peine à motiver sa demande.

En conclusion, la société AXIM ne présente aucun grief clair à l'égard de la fiduciaire ou de la société GOLEM RED, ni n'expose aucun moyen au soutien de sa demande.

Par ailleurs la société GOLEM RED expose des contestations sérieuses.

La juridiction rejette la demande de la société AXIM de condamner par provision la société GOLEM RED à payer à la société AXIM la somme de 2.245.506 €.

Sur la demande de condamnation par provision à payer à la société AXIM la somme de 100.000 €

La société AXIM entend soutenir qu'elle a subi un préjudice du fait de la rupture des pourparlers au tort de la société GOLEM RED.

Elle expose que « le transfert des permis de construire querellés constituerait

de facto

la fin des négociations entre les parties » et considère que la rupture intervenue de mauvaise foi lui cause un préjudice.

La société GOLEM RED,

a contrario

, soutient que la restitution des permis de construire contribue à ce que le projet de construction soit repris par elle, de sorte que ce ne peut être considéré comme le motif de rupture des négociations. Par ailleurs elle expose que la société AXIM et le second investisseur ont fait défaut dans l'exécution de leurs obligations au titre de la term sheet.

La juridiction constate que selon la

term sheet

, « Le présent document vise à synthétiser les principaux points juridiques de l'opération entre Golem Red et Axim ayant pour but de réorganiser la structure juridique d'un projet immobilier situé à [Localité 4] (site dit « Chocolaterie ») initialement porté par Golem Red (l'« Opération »).

Plus précisément les objectifs tels que définis dans le document sont notamment : « permettre le remboursement par Axim de l'intégralité des sommes dues à Place à Part Capital et ses autres associes le cas échéant, préalablement à la réalisation de l'ensemble des opérations juridiques.

Réaliser le projet immobilier de promotion suivant une Association à 50/50 entre les associés actuels de Golem Red et les nouveaux associés Axim/Place à Part Capital, induisant des apports de fonds propres équilibrés lesquels seront rémunérés en priorité à un taux de 10 % annuel à compter de la Date de Réalisation de l'Association.

Permettre aux associés actuels de Golem Red de percevoir sur la marge de promotion une rémunération préciputaire (sous forme de dividende préciputaire) correspondant à la marge nette d'IS projetée initialement en cas de revente des actifs immobiliers avant opération de promotion.

Partager le solde de la marge de l'opération de promotion entre les associés actuels de Golem Red et les nouveaux associés Axim/Place à Part Capital à 50/50.

Mettre un terme aux litiges en cours au moyen de la mise en œuvre d'une transaction. »

Alors que les parties ont tenté de transiger afin de permettre au projet d'aboutir favorablement, les négociations ont été rompues.

Il n'appartient pas à la juridiction de référé de connaître de ce litige.

Dès lors la demande de réouverture des débats est rejetée.

En conséquence, le juge statuant en référé dit qu'il n'y a pas lieu à référé, déboute la société AXIM de sa demande de condamner à titre reconventionnel la société GOLEM RED à payer à la société AXIM la somme

provisionnelle de 100.000 € au titre de la rupture fautive des négociations précontractuelles, et renvoie la société AXIM devant les juges du fond.

Sur l'article 700 du code de procédure civile & dépens,

Le juge des référés considère qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des sociétés FHB FIDUCIE et GOLEM RED les dépenses irrépétibles qu'elles ont dû engager pour faire valoir leurs droits et condamne en conséquence la société AXIM à leur verser, la somme de 5.000 € chacune en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

La même sera en outre condamnée aux entiers dépens de l'instance.

PAR CES MOTIFS