TJ 74010, 31 juill. 2026, RG 26/00243

Minute 26/87

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00243 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GDZI

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier lors des débats ;
Madame CHANUT, Greffière lors du prononcé ;

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DEMANDERESSE

S.A.S. ALPINE 2, immatriculée au RCS D’ANNECY sous le numéro 849 342 464, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]

représentée par Me Cedric CUTTAZ, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant - 83

DÉFENDEURS

- Monsieur [V] [B], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]

- Madame [Y] [B], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]

représentés par Me Sophie WOLFF, avocat au barreau d’ANNECY, avocat postulant - 75, Me Anne DESRIAUX et Maître Baptiste BELLET, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3]/ [Adresse 4], représenté par l’administrateur provisoire, Mme [G] [H] domiciliée [Adresse 5] [Localité 2]

non représenté

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 06 Juillet 2026 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 31 Juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 23 avril 2026, la société ALPINE 2 a fait assigner en référé Monsieur [V] [B], Madame [Y] [B] et le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] / [Adresse 4] représenté par l'administrateur provisoire, Madame [G] [H], afin d'ordonner la rétractation pure et simple des ordonnances rendues les 27 février et 20 mars 2026 par Monsieur le Président du tribunal judicaire d'ANNECY ; de mettre fin à la mission de Madame [G] [H] en qualité d'administrateur provisoire et de condamner Monsieur [V] [B] et Madame [Y] [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société ALPINE 2 expose au soutien de sa demande que l'immeuble sis [Adresse 3] / [Adresse 4] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété ; elle explique que, par décision de l'assemblée générale en date du 24 juillet 2025, Monsieur [O] a été désigné en qualité de Syndic bénévole ; elle indique que ce mandat était toujours en cours à la date du 23 février 2026 ; elle ajoute que, par ordonnance sur requête en date du 23 février 2026, Monsieur le Président du tribunal judicaire d'ANNECY a désigné Madame [G] [H] en qualité d'administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires ; elle explique que, par ordonnance sur requête complétive en date du 20 mars 2026, Monsieur le Président du tribunal judicaire d'ANNECY a autorisé l'administrateur provisoire à désigner un géomètre-expert de son choix afin de procéder à diverses missions et l'a autorisé à inscrire à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale l'examen du projet modificatif de l'état descriptif de division et de la répartition des tantièmes.

Monsieur [V] [B] et Madame [Y] [B], représentés, demandent, à titre principal, de déclarer la demande en rétraction irrecevable ; à titre subsidiaire, de juger mal fondée la demande en rétractation formée par la société ALPINE 2, de juger qu'il n'y a pas lieu de rétracter les ordonnances sur requête des 23 février et 20 mars 2026 et de débouter la société ALPINE 2 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; en tout état de cause, de juger que la mission de Madame [G] [H] sera reportée et prendra effet à compter du jugement à intervenir dans le cadre de la présente instance pour une durée de douze mois selon les mêmes modalités que celles prévues par les ordonnances sur requête des 23 février et 20 mars 2026, de débouter la société ALPINE 2 de toutes demandes plus amples ou contraires et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] / [Adresse 4] représenté par l'administrateur provisoire, Madame [G] [H], bien que régulièrement cité, n'a pas comparu ni constitué avocat.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande :

L'article 59 alinéa 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose : " Dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l'ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l'administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal judiciaire dans les quinze jours de cette notification. "

- Concernant la prescription

Monsieur [V] [B] et Madame [Y] [B] sollicitent de déclarer irrecevable la demande formulée par la société ALPINE 2. Ils expliquent que l'article 59 alinéa 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que l'ordonnance rendue par le Président du tribunal judiciaire est notifiée aux copropriétaires, lesquels peuvent en référer au Président du tribunal judiciaire dans les 15 jours de cette notification. Ils indiquent, qu'en l'espèce, l'ordonnance rendue le 23 février 2026 a été adressée aux copropriétaires le 5 mars 2026 et qu'il n'importe pas que le pli n'ait pas été réclamé dès lors que c'est la date de première présentation de la notification qui fait foi. Ils ajoutent que Madame [H] a notifié l'ordonnance du 23 février 2026 à la société ALPINE 2 par courrier recommandé avec avis de réception et que ce courrier a fait l'objet d'un avis de passage le 5 mars 2026. Ils expliquent que, de ce fait, le délai de 15 jours prévu par les textes n'a pas été respecté et le demandeur est forclos.

La société ALPINE 2 conteste cette demande. Elle indique que le pli dont les défendeurs se prévalent ne lui a pas été distribué. Elle ajoute qu'aucune forclusion ne peut intervenir à l'égard de l'ordonnance du 20 mars 2026, laquelle ne lui a pas été notifiée.

En l'espèce, il est démontré que l'ordonnance du 23 février 2026 a été déposée aux services de LA POSTE le 5 mars 2026 et que le pli est revenu avec la mention " pli avisé et non réclamé"

Néanmoins la date de distribution de la lettre recommandée n'apparait pas dans les pièces versées au dossier, de sorte qu'il n'est pas possible de constater si le délai de 15 jours a été respecté.

En outre, il n'est pas démontré qu'une notification soit intervenue concernant l'ordonnance en date du 20 mars 2026.

Par conséquent, l'action de la société ALPINE 2 concernant les ordonnances des 23 février et 20 mars 2026 n'est pas prescrite.

- Concernant la demande

Monsieur [V] [B] et Madame [Y] [B] sollicitent de déclarer irrecevable la demande formulée par la société ALPINE 2. Ils expliquent que Monsieur [M] [O], Syndic bénévole évincé, est le représentant légal de la société ALPINE 2. Ils indiquent à ce titre que ladite société se prévaut de sa qualité de copropriétaire pour agir en rétractation mais qu'il s'agit d'un usage détourné de cette qualité, à des fins étrangères à la défense de l'intérêt collectif de la copropriété. Ils ajoutent que la demande en rétractation est ainsi formée par le Syndic évincé, lui-même, par le biais de sa société, ce qui constitue un détournement manifeste de la qualité de copropriétaire afin de faire obstacle aux investigations en cours sur la gestion de l'immeuble depuis 2016.

Ils ajoutent que Monsieur [O] et les copropriétaires qui lui sont liés ont systématiquement refusé de réceptionner les courriers recommandés qui leur ont été adressés par le Syndicat des copropriétaires et par eux depuis 2023. Ils indiquent que ce comportement d'obstruction ne saurait constituer un grief qui leur serait opposable. Ils ajoutent que la notification de l'ordonnance a été effectuée conformément aux prescriptions de l'ordonnance.

La société ALPINE 2 conteste cette demande. Elle explique être copropriétaire au moment de l'ordonnance et disposer à ce titre d'un intérêt direct et personnel à contester la désignation de l'administrateur provisoire. Elle ajoute que Monsieur et Madame [B] reconnaissent aux termes leurs écritures avoir connaissance de l'existence d'un Syndic en place lors du dépôt de leur requête, contrairement à ce qu'ils ont indiqué dans cette dernière. Elle précise qu'il n'est pas nécessaire de démonter l'existence d'un intérêt spécifique à agir pour solliciter la rétractation de l'ordonnance sur requête.

En l'espèce, il est constant que la société ALPINE 2 est copropriétaire au sein de la copropriété [Adresse 3] / [Adresse 4] à [Localité 1].

Dès lors, et sans qu'il n'y ait besoin de démontrer l'existence d'un intérêt particulier à agir, elle a qualité à agir en rétractation des ordonnances des 23 février et 20 mars 2026.

Il convient de préciser que la qualité de représentant légal de la société ALPINE 2 de Monsieur [M] [O], Syndic bénévole, ne permet pas de constater d'office l'irrecevabilité de la demande dès lors qu'il s'agit de deux entités juridiques distinctes. En outre, la demande de rétractation de la société ALPINE 2 sera, en tout état de cause, analysée au regard de son argumentation.

Par conséquent, les demandes formulées par la société ALPINE 2 seront déclarées recevables.

Sur la demande en rétractation des ordonnances sur requête :

L'article 46 alinéa 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose : " A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble. "

L'article 47 alinéa 1 du même décret dispose : " Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9. "

Monsieur [V] [B] et Madame [Y] [B] sollicitent de déclarer mal fondée la demande formulée par la société ALPINE 2. Ils expliquent que l'article 47 du décret de 1967 vise également le cas dans lequel le Syndic en place se trouve dans l'impossibilité d'assurer la gestion de la copropriété ou dans lequel son mandat a été affecté d'une irrégularité telle qu'il ne peut être regardé comme valablement désigné. Ils indiquent que plusieurs éléments démontraient, à la date du 23 février 2026, que la copropriété se trouvait dépourvue de Syndic capable d'assurer une gestion régulière et efficace, notamment avec des irrégularités affectant la gouvernance de la copropriété depuis 2016 documentées par un rapport de géomètre et des relevés bancaire révélant des mouvements financiers non justifiés. Ils ajoutent que le procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 24 juillet 2025 ayant réélu Monsieur [O] fait état du contexte de contentieux avec eux, seuls absents de l'assemblée, et des problèmes structurels affectant la copropriété subsistant à cette date. Ils ajoutent que les plaintes déposées à l'encontre de Madame [B] n'ont donné lieu à aucune poursuite et ne constitue qu'une allégation unilatérale de la partie adverse dépourvue de toute valeur probante. Ils indiquent que la légitimité des requêtes repose notamment sur le blocage des comptes bancaires de la copropriété, les mouvements financiers injustifiées et les modifications irrégulières de lots. Ils précisent qu'ils n'ont jamais prétendu qu'il n'existait aucun Syndic et ont simplement exposé une situation de blocage institutionnel grave rendant impossible toute gestion efficace de la copropriété. Ils précisent que les allégations relatives aux impayés de charges de copropriété sont sans lien avec la présente demande et qu'ils contestent les montants sollicités à ce titre. Ils ajoutent que la société ALPINE 2 ne démontre que pas qu'ils auraient eu connaissance des assemblées générales et de leurs procès-verbaux, aucun courrier ne leur ayant été régulièrement adressé. Ils indiquent que la production de ces procès-verbaux aux débats tandis qu'ils les avaient réclamés par lettre recommandée avec avis de réception en décembre 2025 révèle la mauvaise foi de la demanderesse et l'instrumentalisation de la présente procédure.

Monsieur [V] [B] et Madame [Y] [B] ajoutent que leur requête ne visait pas uniquement à faire constater la nullité du mandat de Monsieur [O] mais également à exposer la situation de crise institutionnelle affectant la copropriété depuis plusieurs années. Ils précisent que le recours à une procédure sur requête se justifiait par l'urgence dès lors que le compte bancaire de la copropriété était bloqué, que des travaux urgents devaient être engagés et que la situation des tantièmes nécessitait une expertise immédiate. Ils indiquent qu'une procédure contradictoire n'aurait pu qu'aggraver le blocage existant et aurait signifié que Monsieur [O] soit informé à l'avance de la démarche tendant à mettre fin à ses fonctions, ce qui prive l'argumentation de tout sérieux.

Ils indiquent que la demande en rétractation ne procède pas d'une défense légitime mais d'un abus de procédure visant à faire obstacle à l'audit ordonné et aux investigations en cours. Ils précisent à ce titre que les pièces produites aux débats démontrent que Monsieur [O] et Monsieur [W] ont procédé, depuis 2016, à des modifications irrégulières de lots et à des annexions de parties communes non autorisées par les assemblées générales.

La société ALPINE 2 s'oppose à cette demande. Elle explique que la doctrine et la jurisprudence distingue clairement le défaut de désignation de Syndic par une assemblée dûment convoquée à cet effet (article 46), la vacance du poste de Syndic pour des causes tenant à la personne du Syndic (article 47) et la carence ou l'empêchement d'un Syndic en exercice qui suppose une procédure contradictoire en référé (article 49). Elle indique qu'en l'espèce le Syndicat n'était pas dépourvu de Syndic à la date de l'ordonnance, ce que les consorts [B] savaient. Elle précise que Madame [B] était présente avec l'ensemble des autres copropriétaires lors de l'assemblée générale du 5 décembre 2023 et s'est présentée pour devenir Syndic bénévole, tout comme Monsieur [O]. Elle ajoute que le procès-verbal d'assemblée générale lui a été notifié par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 15 décembre 2023. Elle indique que Madame [B] a établi un faux procès-verbal d'assemblée générale dans lequel elle a indiqué avoir été élue Syndic et explique que l'ensemble des copropriétaires ont déposé plainte pour faux et usage de faux à son encontre. Elle ajoute que les consorts [B] ont des impayés de charges. Elle indique que l'ensemble des copropriétaires ont été convoqués à l'assemblée générale du 15 octobre 2024 et que le procès-verbal de cette assemblée a été notifié aux consorts [B] le 8 novembre 2024. Elle ajoute que Monsieur [O] a été de nouveau élu Syndic bénévole par décision d'assemblée générale du 24 juillet 2025 notifié aux consorts [B] le 25 juillet 2025. Elle indique qu'ils ont refusé de réceptionner les courriers qui leurs étaient pourtant envoyés à leur adresse. Elle explique qu'ils reconnaissent explicitement que le fondement de leur requête est erroné dès lors qu'ils indiquent ne jamais avoir prétendu à l'absence d'un Syndic. Elle précise que la situation de blocage dont ils allèguent n'est fondé sur aucune preuve et ne leur permet d'agir que sur le fondement de l'article 49 du décret de 1967 qui prévoit une saisine du Président en référé, et non sur requête.

La société ALPINE 2 ajoute que la désignation d'un administrateur provisoire sur requête ne peut intervenir qu'après le constat judiciaire de la nullité au terme d'une procédure contradictoire. Elle indique qu'en l'espèce, aucune décision de justice n'a constaté la nullité du mandat de Monsieur [O] tandis que, si des griefs existaient à son encontre, ils relevaient soit d'une action en nullité de son mandat à introduire contradictoirement, soit d'une procédure de désignation d'un administrateur provisoire en référé sur le fondement de l'article 49 du décret de 1967 en cas de carence ou d'empêchement. Elle ajoute que seuls les consorts [B] sont à l'origine des problèmes au sein de cette copropriété, ce dont les copropriétaires attestent.

En l'espèce, il est démontré à l'issue du débat contradictoire ouvert que Monsieur [I] [O] occupait les fonctions de Syndic bénévole au jour de l'ordonnances rendue le 27 février 2026, le renouvellement de son mandat ayant été voté à la majorité absolue des présents selon procès-verbal d'assemblée générale ordinaire du 24 juillet 2025 et aucun élément ne permet de considérer avec certitude que son action est impossible ou contrariée.

Les ordonnances sur requête en date des 27 février et 20 mars 2026 ont été rendues sur le fondement des articles 46 et 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Dès lors, et sans qu'il soit nécessaire d'analyser le surplus des arguments des parties, il y a lieu d'ordonner la rétraction de l'ordonnance sur requête rendue le 27 février 2026 et, par conséquent, de celle rendue ensuite à son visa, l'ordonnances sur requête du 20 mars 2026.

Par suite, il sera mis fin à la mission de l'administrateur judiciaire désigné selon l'ordonnance sur requête rendue le 27 février 2026.

En outre il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de report du mandat de l'administrateur judiciaire, l'ordonnance le désignant étant rétractée, et le juge de Céans n'ayant que pour seule office les rétractations sollicitées.

Sur les autres demandes :

Succombant à la présente instance, Monsieur [V] [B] et Madame [Y] [B] seront condamnée in solidum aux dépens.

En équité, l'ensemble des parties seront déboutées de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS