TJ 74010, 23 juill. 2026, RG 18/01819

Grosse délivrée le Minute :

Expéditions le

JUGEMENT DU : 23 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 18/01819 - N° Portalis DB2Q-W-B7C-EOU6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY CHAMBRE CIVILE

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 1]EAU [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Grégory SCHREIBER de la SELARL LEGI RHONE ALPES, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 3

DÉFENDEURS

- Monsieur [X] [T], demeurant [Adresse 2]

- Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 3]

- Monsieur [J] [T], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 67

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.R.L. JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS 74, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Sébastien MEROTTO de la SELARL PERSPECTIVES MEROTTO FAVRE, avocats au barreau d’ANNECY, avocat postulant, vestiaire : 5, Maître Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Amandine MASSON, Juge placée selon délégation de Madame la première présidente en date du 30 avril 2026

GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort

Clôture prononcée le : 2 octobre 2025
Débats tenus à l'audience du : 7 mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 23 juillet 2025
Jugement mis à disposition au greffe le 23 Juillet 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 18 avril 2018, la Société civile immobilière (ci-après SCI) L'EAU [Localité 2] a acquis auprès de Monsieur [X] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [J] [T], divers lots à usage professionnel d'un ensemble immobilier au sein de la copropriété « LES LANFONNETS » et sis [Adresse 6] à ANNECY (74000) pour un prix de 600.000 euros.

L'acte de vente faisait état, pour la partie privative des biens soumis aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, d'une surface loi Carrez totale de 446,93 m2 pour les lots n°81, 300 et 303, sur la base d'un métrage effectué par la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS 74 le 27 novembre 2017.

***
Par exploits en date des 07 et 19 novembre 2018, la SCI L’EAU [Localité 2], se prévalant d’un litige quant à la surface du bien, a fait assigner Monsieur [X] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [J] [T] devant le tribunal judiciaire d’Annecy aux fins notamment de remboursement d’une partie du prix de vente sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte du 11 mars 2019, les consorts [T] ont appelé en cause la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS 74.

Selon ordonnance du 03 avril 2019, la procédure enregistrée sous le n°19/412 a été jointe à la procédure n° 18/1819.

La société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS est intervenue volontairement à la procédure par voie de conclusions, en indiquant que la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS 74 avait été dissoute en 2015 et radiée du RCS en 2016, et que son numéro SIREN figurait toujours, par erreur, sur le diagnostic litigieux établi en 2017.

***
Par ordonnance du 18 septembre 2020, le juge de la mise en état a notamment ordonné une mesure d’expertise judiciaire en désignant Monsieur [J] [I], ainsi qu’un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de l’expertise avec retrait de l’affaire du rôle des affaires en cours.

Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 10 août 2023.

Le 16 novembre 2023, la SCI L’EAU [Localité 2] a déposé des conclusions de reprise d’instance, et l’affaire a été rappelé au rôle des affaires en cours.

***
Dans ses conclusions récapitulatives notifiées via RPVA le 03 juin 2025, la SCI L’EAU [Localité 2] demande au tribunal de :

- “ Condamner in solidum Monsieur [X] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [J] [T] à verser à la SCI L’EAU [Localité 2] la somme de 157.085 € outre intérêts selon l’indice du coût de la construction à compter du 18 avril 2018, date du paiement du prix ;
- Condamner in solidum Monsieur [X] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [J] [T] à verser à la SCI L’EAU [Localité 2] la somme de 8.953,85 € en remboursement de surplus de droit de mutation qu’elle a dû acquitter en raison de l’erreur de surface, outre intérêts de droit depuis le 18 avril 2018 ;
- Condamner in solidum Monsieur [X] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [J] [T] à verser à la SCI L’EAU [Localité 2] la somme de 200,00 € en remboursement des frais de diagnostic outre intérêt à compter du 16 août 2018 date de la facture ;
Subsidiairement,
- Condamner in solidum Monsieur [X] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [J] [T] à verser à la SCI L’EAU [Localité 2] la somme de 96.668,60 € outre intérêts selon l’indice du coût de la construction à compter du 18 avril 2018, date du paiement du prix ;
- Condamner in solidum Monsieur [X] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [J] [T] à verser à la SCI L’EAU [Localité 2] la somme de 8.953,85 € en remboursement de surplus de droit de mutation qu’elle a dû acquitter en raison de l’erreur de surface, outre intérêts de droit depuis le 18 avril 2018 ;

- Condamner in solidum Monsieur [X] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [J] [T] à verser à la SCI L’EAU [Localité 2] la somme de 200,00 € en remboursement des frais de diagnostic outre intérêt à compter du 16 août 2018 date de la facture ;
- Condamner in solidum Monsieur [X] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [J] [T] à verser à la SCI L’EAU [Localité 2] la somme de 11.500 € en application de l’article
700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner Monsieur [X] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [J] [T] solidairement aux entiers dépens lesquels comprendront les frais de constat à hauteur de 528,09 €, dont distraction au profit de Maître Grégory SCHREIBER, avocat, avec application à son profit des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;
- Ordonner l’exécution provisoire du Jugement à intervenir.”

Dans ses conclusions récapitulatives et responsives notifiées via RPVA le 03 mars 2025, les consorts [T] demandent au tribunal de :
“À titre principal,
- JUGER que l’action en diminution de prix ne peut dépasser la somme de 34 483,90€.
- RETENIR que la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS a commis une faute en retenant une superficie Loi Carrez de 446,93m² au lieu de 329,92m².
- JUGER que la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIER a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des Consorts [T].
- JUGER que la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS a fait perdre une chance aux Consorts [T] de vendre leur bien au même prix.
En conséquence,
- CONDAMNER la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à indemniser les Consorts [T] à hauteur de la somme qui serait allouée à la SCI L’EAU [Localité 2] au titre de son action en réduction du prix.
- DÉBOUTER la SCI L’EAU [Localité 2] de sa demande d’article 700 du Code de Procédure Civile et de condamnation au titre des dépens.
À titre subsidiaire, sur l’article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à relever et garantir les Consorts [T] de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre à ce titre.
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS à verser aux Consorts [T] la somme de 9 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, ce compris les frais d’expertise.

Dans ses dernières conclusions notifiées via RPVA le 27 août 2024, JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS demande au tribunal de :
- “ Recevoir la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS en son intervention volontaire et l’y déclarer bien fondée,
- Débouter la SCI L'EAU [Localité 2] de toutes ses demandes,
- Débouter les consorts [T] de leur appel en garantie formé contre la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS,
- Débouter les consorts [T] de toute demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts qu'ils pourraient formuler à l’encontre la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS au titre d’un préjudice de perte de chance de vendre au même prix avec une surface moindre, à défaut de rapporter la preuve de ce préjudice et de son quantum,
- Condamner les consorts [T] ou toute partie succombant à verser à la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS la somme de 4.000 € au titre de I’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.”

***
En application de l'article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l'article 455 du code précité.

Après échanges des conclusions, l'ordonnance de clôture a été rendue le 02 octobre 2025 avec clôture à cette date, et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 07 mai 2026.

A l'issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 23

juillet 2026 par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la société JURIS DIAGNOSTIC IMMOBILIERS, intervenant en lieu et place de la société JURIS DIAGNOTICS IMMOBILIER 74 initialement assignée dans le cadre de la présente instance par les consorts [T], en ce qu’il est justifié et non contesté que cette société a été dissoute et radiée, et qu’en réalité, la société concernée par le diagnostic litigieux est bien la société JURIS DIAGNOSTIC IMMOBILIERS.

I) Sur la demande principale de réfaction du prix

En vertu des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, alinéas 7 et 8, “Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.”

Le législateur permet donc à l’acquéreur d’engager une action en diminution du prix de vente dans l’année courant après la signature de l’acte authentique.

Ce texte est d’ordre public.

En sus, il est constant que la garantie résultant de l’article 46 de la loi susvisée présente un caractère objectif. Dès lors, la connaissance de l’erreur par l’acquéreur ou la preuve d’un préjudice sont des motifs inopérants et indifférents.
L’acquéreur doit toutefois rapporter la preuve que la superficie réelle des lieux est bien inférieure de plus d’un vingtième (soit 5%) à celle exprimée dans l’acte de vente.

***
* Sur la recevabilité de l’action

En l’espèce, la SCI L’EAU [Localité 2] a fait assigner les consorts [T] par actes introductif d’instance en date des 07 et 19 novembre 2018, soit moins d’un an après la signature de l’acte authentique de vente du 18 avril 2018.

Dès lors, l’action de la SCI L’EAU [Localité 2] est recevable.

* Sur le bien-fondé de la demande en diminution du prix

Il est constant et non contesté que l’acte authentique signé le 18 avril 2018 par les parties mentionne en page 7 une superficie “Surface loi Carrez totale” de 446,93 m² et que cette superficie résulte du mesurage réalisé par la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS diligentée pour cette mission par Monsieur [J] [T] (pièces n°1 et 2 - SCI L’EAU [Localité 2]).

Pour apprécier le bien-fondé de l’action en réfaction, il convient d’apprécier l’existence d’une différence de contenance, ainsi que sa nature :

En l’occurrence, la superficie de 446,93 m² telle que mentionnée dans l’acte authentique a été mesurée par la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS comme suit :

Il résulte de ce tableau, ainsi que du schéma versé en page 3/4 du certificat de superficie privative réalisé par la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, que cette dernière n’a pas procédé à un mesurage par lot, mais par une répartition subjective de l’ensemble immobilier.

En comparaison, l’expert judiciaire a procédé à un mesurage par lots, qui met en exergue une réparation comme suit des superficies :
- 40,87 m² pour le lot n°81,
- 205,22 m² pour le lot n°300,
- 83,83 m² pour le lot n°303,
soit un total de 329,92 m².

Aussi, pour déterminer la nature des surfaces déduites, il convient d’analyser les deux schémas réalisés d’une part par la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS et d’autre part par l’expert judiciaire. Pour une meilleure lecture des schémas et notamment de l’écart entre les deux mesurages, il convient de procéder par pièce et par lots en comparant les mêmes pièces (en prenant toutefois en compte la superficie estimée au 18 avril 2018 et non celle du 17 février 2021).

Dès lors, l’analyse des schémas met en évidence un écart comme suit :

Superficie par JURIS DIAGNOSTIC IMMOBILIERS
Superficie par l’expert judiciaire
- Atelier ([Etablissement 1])
- Lots n°303, n°300 (atelier), n°81 (expert)

393,13m²

277.20m²
- Sanitaires (JURIS + expert)
3,49m²
3,49m²
- Accueil, cuisine (JURIS)
- Lot n°300 (bureau, WC) (expert)
50,31m²
49.23m²
Total
446,93m²
329,92m²

Il existe un écart de 117,01 m², soit de 26,18% entre la superficie stipulée dans l’acte authentique et celle mesurée par l’expert judiciaire, soit supérieure à plus de 5%.

Dès lors, l’acquéreur est en droit de solliciter une diminution du prix de vente.

* Sur le montant de la diminution du prix

En l’occurrence, il résulte de l’acte authentique de vente que le prix de vente, d’un montant global de 600 000 euros, a été ventilé à concurrence de 70 000 euros pour l’article UN composé du lot n°303 et de 530 000 euros pour l’article DEUX composé des lots n°80, 81 et 300.

Compte tenu toutefois de la ventilation du prix et en vue de la détermination du montant de la diminution du prix, il convient de constater que pour le lot n°303, l’acte authentique mentionne une superficie de l’ordre “d’environ de 83m²”. Or, il résulte du rapport d’expertise que ce même lot 303 a bien été évalué par l’expert à 83,83 m². Aussi, il convient, comme justement soulevé par la partie adverse, d’exclure ce lot du calcul de la diminution du prix (soit de déduire la somme de 70 000 euros de l’assiette de calcul), et de ne pas prendre en compte cette superficie dans le calcul du montant de la diminution du prix de vente.

Ensuite, il y a lieu de déduire la valeur de la cave (lot 80), ainsi que du porche (lot 81), d’un montant total évalué par l’expert à 125 913 euros.

La base de calcul est donc de 404 087 euros (déduction faite de la valeur des lots susmentionnés à la somme de 530 000 euros), pour une superficie évaluée initialement à 363,10m² (déduction faite des 83,83 m²), et par l’expert à 329,92 m².

Dès lors, le calcul se présente comme suit :
404 087 / 363,10 x (363,10 - 329,92) = 36 925,38 euros

Par conséquent, il convient de condamner les consorts [T] à régler à la SCI L’EAU [Localité 2] la somme de 36 925,38 euros au titre de la réfaction du prix fondée sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, et de débouter le surplus des demandes des parties.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l’acte authentique, soit du 18 avril 2018, et non de l’indice du coût de la construction qui concerne en réalité des sommes en lien avec des coûts en lien avec des travaux. La demanderesse sera donc déboutée pour cette demande contraire aux présentes.

* Sur les dommages et intérêts

Enfin, s’agissant des droits de mutation, par application littérale de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, les frais exposés par l’acquéreur, dont les frais de notaire (y compris les droits de mutation) ne peuvent être restitués sur ce fondement d’application stricte.

Toutefois en l’espèce, la SCI L’EAU [Localité 2] ne fonde en effet pas sa demande indemnitaire sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 mais fait valoir le droit commun de la responsabilité contractuelle, et vise notamment les articles 1231-1 et 1240 du code civil (ce dernier relevant toutefois de la responsabilité civile délictuelle).

Cependant, la jurisprudence est constante concernant les demandes de dommages et intérêts à l’encontre du vendeur dans ce type de procédure : l’acquéreur qui agit sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas en droit d’obtenir des dommages et intérêts. La seule sanction reste celle de la réduction du prix prévue par ce texte (le spécial dérogeant au général) - (Civ3, 22 septembre 2010, n° 09-68.469).

Au surplus, la SCI L’EAU [Localité 2] ne sollicite que la condamnation des consorts [T] et non pas celle de la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS alors que la faute invoquée dans la démonstration vise exclusivement ladite société.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI L’EAU [Localité 2] de sa demande de condamnation des consorts [T] au titre des dommages et intérêts, en remboursement du surplus de droit de mutation outre les intérêts de droit depuis le 18 avril 2018.

Au surplus, concernant la demande de condamnation des consorts [T] à payer la somme de 200 euros en remboursement des frais de diagnostic outre intérêt à compter du 16 août 2018 date de la facture, cette demande relevant des frais irrépétibles, il convient de les prendre en compte dans le montant alloué au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de la débouter du surplus de sa demande.

II) Sur la demande reconventionnelle : la responsabilité contractuelle de la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, “ Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.”

Selon les dispositions de l’article 1231-2 du code civil, “Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.”

Il a été récemment retenu que “la reconnaissance d'une perte de chance permet de réparer une part de l'entier dommage, déterminée à hauteur de la chance perdue, lorsque ce dommage n'est pas juridiquement réparable” (en ce sens : Ass. Plén., 27 juin 2025, n°22-21.146).

***
En l’espèce, comme précédemment développé, il est constant et non contesté que la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS a établi la superficie de la partie privative de l’ensemble immobilier afférent à l’acte authentique du 18 avril 2018.

Comme développé précédemment, il est en sus établi au vu des pièces versées que la superficie indiquée dans l’acte authentique ne correspond pas à la superficie mesurée par l’expert. Or, la mesure stipulée à l’acte n’a pas été calculée par les vendeurs mais

par la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS qui a donc commis une erreur dans la mesure réalisée.

De plus, en sus de cette erreur de mesure, la société a également commis une faute en réalisant un mesurage non pas par lot, mais de manière complètement subjective, rendant complexe la détermination de la superficie de chaque pièce et de chaque lot.

Dès lors, cette erreur caractérise par nature une faute engageant de facto la responsabilité de la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS.

Compte tenu de cette erreur de mesurage, les consorts [T] justifie bien d’une perte de chance de vendre le bien au même prix mais pour une superficie moindre : en effet, il est versé à ce titre deux estimations de valeur qui mettent expressément en exergue la prise en compte pour l’estimation de l’ensemble litigieux une superficie de 330 m² ainsi qu’une rentabilité de 7,5% pour un prix de vente évalué entre 600 000 à 650 000 euros. Dès lors à défaut d’éléments contraires, les consorts [T] démontre bien que leur perte de chance se caractérise par la différence entre le montant de 600 000 euros et la diminution du prix, correspond à retenir à hauteur de 100% la responsabilité de la société.

Par conséquent, la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS est condamnée à indemniser les consorts [T] de la somme de 36 925,38 euros, au titre du préjudice caractérisant leur perte de chance.

Au titre de sa responsabilité contractuelle, la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS sera également condamnée à garantir les consorts [T] de toutes autres condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance.

III) Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les consorts [T] et la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS, parties défaillantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Grégory SCHREIBER, avocat, avec application à son profit des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il convient de préciser que les frais de constat à hauteur de 528,09 euros relèvent des frais irrépétibles et non des dépens, et que cette somme sera prise en compte dans le montant alloué.

2) Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Par conséquent, les consorts [T] et la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS seront condamnés in solidum à payer la somme de 6 000 euros à la SCI L’EAU [Localité 2] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, comprenant dans ce montant forfaitaire le remboursement des frais de diagnostic et les frais de constat.

PAR CES MOTIFS,