TJ 33063, 17 août 2026, RG 26/00833

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 26/00833 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3MQS

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 17/08/2026
à la SELARL RACINE
la SELARL RACINE [Localité 1]

Rendue le DIX SEPT AOUT DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 22 juin 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

Société LF OPPORTUNITE IMMO représentée par la société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, agissant en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Annie BERLAND de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES

DE [M] [E] en qualité de liquidateur judiciaire de la société BEE AND CO, dont le siège social est situé [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
défaillant

S.A.S. SEPUR, prise en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège
[Adresse 4]
[Localité 4]
défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes des 26 février et 02 mars 2026, la SCPI LF OPPORTUNITE IMMO, représentée par la SAS LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS, a fait assigner Maître [E] [V], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS BEE AND CO, et la SAS SEPUR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1103, 1104 et 1728 du code civil, afin de voir :
- condamner Maître [E] [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS BEE AND CO à lui régler la somme provisionnelle de 2 739,85 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 05 mars au 16 septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la délivrance du commandement, conformément à l’article 11 du bail ;
- condamner Maître [E] [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS BEE AND CO à lui payer la somme de 273,99 euros au titre de la clause pénale prévue au bail correspondant à 10 % des sommes dues ;
- condamner la société SEPUR à lui régler la somme provisionnelle de 20 646,47 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 17 septembre 2025 au 31 mars 2026 inclus avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la délivrance du commandement, conformément à l’article 11 du bail ;
- condamner la société SEPUR à lui payer la somme de 2 064,65 euros au titre de la clause pénale prévue au bail correspondant à 10 % des sommes dues ;
- condamner solidairement Maître [E] [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS BEE AND CO et la société SEPUR à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 08 juillet 2021, elle a donné à bail à la SAS BEE AND CO des locaux à usage de bureaux situés dans un immeuble au [Adresse 5] ; que la SAS BEE AND CO a été placée en redressement judiciaire par jugement du 04 mars 2025 ; qu’elle a régulièrement déclaré sa créance ; que par jugement du 16 septembre 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a ordonné la cession du fonds de commerce à la société SEPUR, la date d’entrée en jouissance étant fixée au 17 septembre 2025 ; qu’à ce jour l’acte de cession ne lui a pas été notifié ; que par le même jugement, le tribunal a converti le redressement judiciaire en liquidation judiciaire et désigné Maître [E] [V] en qualité de liquidateur judiciaire ; que ni la SAS BEE AND CO ni la société SEPUR  n’ayant effectué de règlement, par actes des 23 et 30 octobre 2025, elle leur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, qui est resté sans effet.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 juin 2026.

La demanderesse a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d'instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.

Régulièrement assignés par acte remis à personne habilitée, les défendeurs n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La procédure est régulière et ils ont disposé d'un délai suffisant pour faire valoir leurs observations. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur la résiliation du bail :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l'article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d'une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l'occupation sans titre d'une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d'un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail liant la SCPI LF OPPORTUNITE IMMO et la SAS BEE AND CO comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés (article 21) ;
- que la SAS BEE AND CO a été placée en redressement judiciaire par jugement du 04 mars 2025 qui a désigné Me [V] en qualité de mandataire judiciaire ;
- que par jugement du 16 septembre 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a ordonné la cession du fonds de commerce à la société SEPUR, la date d’entrée en jouissance étant fixée au 17 septembre 2025, et a converti le redressement judiciaire en liquidation judiciaire et désigné Maître [E] [V] en qualité de liquidateur judiciaire ;
- qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié les 23 et 31 octobre 2025 à Maître [E] [V] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS BEE AND CO et à la société SEPUR pour un montant de 13 068,60 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2025 ;
- que ni le liquidateur judiciaire ni le repreneur ne se sont acquittés de leur obligation de paiement intégral de leur dette dans le délai ci-dessus prescrit.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que :

- la SAS BEE AND CO est redevable envers la demanderesse d’une somme de 2 739,85 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 05 mars au 16 septembre 2025 inclus (2 375,41 euros solde 3ème trimestre + 214,33 euros assurance 2025 au prorata + 150,11 euros taxe foncière 2025 au prorata) ;

- la société SEPUR est quant à elle débitrice d’une somme provisionnelle de 20 646,47 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 17 septembre 2025 au 31 mars 2026 inclus (426,35 euros solde 3ème trimestre + 115,91 euros assurance 2025 au prorata + 9 936,60 euros terme 4ème trimestre 2025 + 81,18 euros taxe foncière 2025 au prorata + 9 458,82 euros terme 1er trimestre 2026 + 627,60 euros complément provisions terme 1er trimestre 2026).

Il y a lieu en conséquence, la demande à leur encontre ne se heurtant en l'état à aucune contestation sérieuse, de les condamner chacune au paiement desdites sommes, majorées des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes dues à cette date, et à leur date d’échéance pour les mensualités postérieures.

Les demandes tendant à majorer les intérêts, conformément à l’article 11 du bail, et à majorer de 10 % les sommes dues, seront en revanche rejetées car fondées sur des clauses s'apparentant à des clauses pénales soumises au pouvoir modérateur du juge du fond et susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher.

Sur les autres demandes :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La société BEE AND CO, représentée par son liquidateur Me [V], et la société SEPUR seront condamnées in solidum à lui verser une somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

La société BEE AND CO, représentée par son liquidateur Me [V], et la société SEPUR, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles L.145-41 et L.622-21 du code de commerce,

CONDAMNE la SAS BEE AND CO, représentée par son liquidateur Me [V], à payer à la SCPI LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 2 739,85 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 05 mars au 16 septembre 2025 inclus, 

CONDAMNE la SAS SEPUR à payer à la SCPI LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 20 646,47 euros au titre des loyers et charges dus pour la période du 17 septembre 2025 au 31 mars 2026 inclus,

DEBOUTE la SCPI LF OPPORTUNITE IMMO du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum la société BEE AND CO, représentée par son liquidateur Me [V], et la société SEPUR aux entiers dépens, et à payer à la SCPI LF OPPORTUNITE IMMO la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.