TJ 33063, 17 août 2026, RG 26/00652

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 26/00652 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3MNB

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 17/08/2026
à Me Jérôme DIROU
la SELARL SOL GARNAUD

Rendue le DIX SEPT AOUT DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 29 juin 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. C. G. J., prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Philippe SOL de la SELARL SOL GARNAUD, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. +243 CLUB, pris en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 11 février 2026, la SCI C.G.J a fait assigner la SAS + 243 CLUB, au visa des articles 1103 et 1728 du code civil et L.145-1 et suivants du code de commerce, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir :
- constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;
- en conséquence,
- ordonner l’expulsion immédiate de la défenderesse et de tous occupants de son chef ainsi que l’évacuation de tous les meubles présents dans les lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec l’assistance si besoin de la force publique, d’un commissaire de justice et d’un serrurier ;
- ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans les locaux à l’endroit qu’il lui plaira aux frais avancés de la défenderesse ;
- condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 37 868,90 euros au titre des causes du commandement du 25 novembre 2025 outre 9 600 euros au titre des arriérés de loyers au jour de l’assignation, à parfaire, avec intérêts au taux légal majoré de 4 points ;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par la défenderesse à compter du 20 décembre 2025 forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 10 % au prorata du nombre de jours d’occupation ;
- en tout état de cause,
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- ordonner l’exécution provisoire.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2025, elle a consenti à la SAS RESTAURANT JK AFRICONGO, devenue + 243 CLUB par décision de l’assemblée générale du 08 août 2025, des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] ; que le dépôt de garantie ni les frais relatifs à la rédaction du bail n’ont été réglés ; que le droit d’entrée n’a été payé que partiellement ; que des impayés de loyers sont survenus à compter de novembre 2025 ; que par acte du 19 novembre 2025, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est resté sans effet.

Appelée à l’audience du 15 juin 2026, l’affaire a été renvoyée pour échanges de conclusions, puis retenue à l'audience de plaidoiries du 22 juin 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la SCI C.G.J, le 25 juin 2026, par des écritures dans lesquelles elle maintient ses demandes tout en portant à 37 868,90 euros + 18 905,97 euros sa demande au titre des arriérés de loyers et sollicite le débouté de la défenderesse de toutes ses demandes notamment de délais;

Elle fait valoir que l’état des inscriptions ne comporte aucune mention de créanciers inscrits, de sorte que le grief est infondé ; sur le fond, que la dette de loyers a augmenté ; que la défenderesse n’a jamais satisfait à l’intégralité de ses obligations contractuelles ; qu’en dépit des relances, du commandement de payer et de l’assignation, elle est restée taisante jusqu’au 19 juin 2026 ; que l’octroi de délais supplémentaires serait contraire à l’équité ;

- la société + 243 CLUB, le 26 juin 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande au juge des référés :
- de juger la procédure irrecevable faute de dénonciation aux créanciers inscrits ;
- de débouter la demanderesse de ses demandes ;
sur le fond,
- de suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- de lui accorder un délai de 12 mois pour s’acquitter de sa dette, en 12 mensualité égales ;
- de dire qu’à défaut de paiement, la clause résolutoire reprendra effet ;
- de condamner la demanderesse à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Elle fait valoir que la demanderesse ne justifie pas avoir levé un état des créanciers inscrits et avoir respecté le délai d’un mois entre la notification de l’assignation et la saisine du juge ; qu’elle a dû engager des travaux importants, dépassant largement le budget initial, pour remettre le lieux en état ; que cela a engendré des difficultés financières dont elle a fait part au bailleur en lui demandant un échelonnement de sa dette ; que les travaux sont désormais terminés, de sorte qu’elle va pouvoir exploiter le fonds, et connaître un retour à meilleure fortune.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

L’état des privilèges et nantissements levé le 29 janvier 2026 n’a révélé l’existence d’aucune inscription.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

La défenderesse soutient à titre préliminaire que les demandes sont irrecevables faute pour la la demanderesse de justifier avoir levé un état des créanciers inscrits et avoir respecté le délai d’un mois entre la notification de l’assignation et la saisine du juge.

Dès lors cependant que l’état des privilèges et nantissements produit par la demanderesse est vierge, le moyen sera écarté, et la procédure déclarée recevable.

Sur le fond :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer l’arriéré, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été régulièrement signifié le 19 novembre 2025 pour un montant de 37 868,90 euros dont 37 600 euros au titre de l’arriéré de loyer et 268,90 euros au titre du coût de l’acte ;
- que la locataire ne s'est pas acquittée de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
- que selon décompte versé aux débats, elle restait redevable au 16 juin 2026 de la somme supplémentaire de 18 905,97 euros au titre des loyers impayés.

En l’état des pièces produites, la dette locative doit être chiffrée à la somme totale de 51 705,97 euros (37 600 euros à la date du commandement, mensualité de novembre 2025 incluse) + 14 105,97 euros au titre des loyers impayés pour la période de décembre 2025 à juin 2026 inclus (33 600 euros + taxe foncière de 1 905,97 euros – 21 400 euros versés), somme majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 37 600 euros, et à compter de chaque échéance pour les échéances postérieures. La demande de majoration du taux d’intérêts, fondée sur une stipulation du bail, est en effet constitutive d’une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du seul juge du fond.

La défenderesse ne conteste pas sa dette, mais sollicite des délais en faisant valoir qu’elle a dû engager des travaux importants, dépassant largement le budget initial, pour remettre les lieux en état ; que cela a engendré des difficultés financières dont elle a fait part au bailleur en lui demandant un échelonnement de sa dette ; que les travaux sont désormais terminés, de sorte qu’elle va pouvoir exploiter le fonds, et connaître un retour à meilleure fortune.

Compte tenu des efforts sérieux de la défenderesse pour se libérer des sommes dues, il convient de lui accorder un délai de paiement pour régler sa dette locative selon les modalités précisées au dispositif, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi octroyés, et ce, sous peine, en cas de non paiement total ou même partiel à l'une quelconque des échéances, de déchéance du terme et d'exécution de la mesure d'expulsion.

Il y a lieu en outre, dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire reprendrait ses effets, de condamner le preneur à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles, soit 4 800 euros euros par mois, la demande de majoration se fondant elle aussi sur une clause pénale dont l’examen ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

sur les autres demandes :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 novembre 2025.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce ;

DECLARE la SCI C.G.J recevable en son action

CONDAMNE la SAS + 243 CLUB à payer à la SCI C.G.J la somme de 51 705,97 euros (37 600 euros + 14 105,97 euros) correspondant à la dette locative, mensualité de juin 2026 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 37 600 euros, et à compter de chaque échéance pour les échéances postérieures ;

ACCORDE à la SAS + 243 CLUB un délai de paiement et dit qu’elle s’acquittera de sa dette par le biais de 11 mensualités égales d'un montant de 4 250 euros et d’une 12ème mensualité représentant le solde, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, et chaque mensualité devant être réglée au plus tard au jour de l’échéance du loyer et en sus du versement mensuel du terme courant ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant les délais ainsi octroyés et dit que la clause résolutoire sera censée ne jamais avoir joué si la SAS + 243 CLUB respecte son obligation de paiement ;

DIT que faute de paiement total ou partiel à l'une quelconque des échéances, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera définitivement acquise à la SCI C.G.J qui pourra alors poursuivre l'expulsion de la SAS + 243 CLUB, de ses biens et des occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3], et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

DIT qu’en ce cas, la SAS + 243 CLUB sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant mensuel du loyer et des charges soit la somme de 4 800 euros, jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires

CONDAMNE la SAS + 243 CLUB aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la SCI C.G.J la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.