TJ 33063, 17 août 2026, RG 26/00231

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT
procédure accélérée au fond

70K

Minute

N° RG 26/00231 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3FI5

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 17/08/2026
à Me Sarah BOUET
la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER

Rendue le DIX SEPT AOUT DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 22 Juin 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE - GRAS - CRETIN - BECQUEVORT - ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 26 janvier 2026, la Commune de Bordeaux a fait assigner Monsieur [J] [G] devant le président du tribunal de grande instance de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :
- constater que Monsieur [G] a procédé au changement d’usage non autorisé du local d’habitation situé [Adresse 3] dont il est propriétaire ;
- constater qu’il a proposé ledit local à la location meublée répétée et de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;
- en conséquence,
- le condamner au paiement d’une amende civile d’un montant de 100 000 euros
- ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard et par mètre carré utile à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la signification et de l’exécution de la décision, avec distraction au profit de la SCP CGCB & Associés sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La demanderesse expose que le défendeur est propriétaire depuis le 06 mars 2019 d’un appartement de 27,02 m2 au 2ème étage du bâtiment C d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] ; qu’il résulte d’un PV du 07 juillet 2025 que la destination de ce logement, initialement affecté à l’usage d’habitation, a été modifiée sans autorisation par sa mise en location, depuis l’année 2021, par l’intermédiaire de la plateforme AIR BNB, en meublés touristiques à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage ; que cette activité, qui représente un total de 1205 nuitées sur une durée de 48 mois entre 2021 et 2024, a généré un gain estimé à 118 090 euros, auquel s’ajoute celui pour 2025 non encore connu.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la demanderesse, le 04 juin 2026, par des écritures aux termes desquelles elle maintient toutes ses demandes et sollicite le débouté du défendeur de toutes ses demandes et l’irrecevabilité de sa demande de paiement par échéancier ;

- Monsieur [G], le 12 mai 2026, par des écritures aux termes desquelles il demande :
- à titre principal,
- le débouté de la Commune de sa demande relative au retour à l’usage, devenue sans objet;
- la réduction de l’amende civile à de plus justes proportions en considération des faits et de sa situation financière ;

- à titre subsidiaire, l’autorisation de régler les sommes dues selon un échéancier compatible avec sa situation financière et ses ressources actuelles ;
- en tout état de cause, que l’exécution provisoire soit écartée, et que chaque partie conserve ses frais et dépens ;

Le défendeur fait valoir que c'est seulement à la suite du courrier envoyé par la demanderesse le 12 mai 2025, suivi d'une visite des lieux et de la notification du procès-verbal d'infraction du 07 juillet 2025, qu'il a compris que la location de son bien en location meublée courts séjours était contraire à la réglementation adoptée par la commune ; que s'il ne conteste pas le changement d'usage non autorisé du logement, il conteste la période retenue comme le montant du gain estimé, dont l'évaluation, faite sur la base des données issues de la plateforme AIRBNB, comporte plusieurs approximations et incohérences ; qu'elle omet les annulations, et assimile des données brutes à des réservations effectives ; que la commune, qui invoque une exploitation et des locations répétées, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l'étendue exacte de l'infraction, ni des revenus qu'il a réellement perçus ; que le prononcé de l'amende implique une appréciation concrète, individualisée et proportionnée à la situation du défendeur ; que la demande à ce titre doit donc être rejetée ou à tout le moins réduite au vu du rapport de revenus Airbnb qu'il produit, qui chiffre à 50 808,99 euros le gain généré au cours de la période de janvier 2023 à janvier 2026, déduction faite des régularisations déclenchées notamment par des annulations et des frais de service ; que s'ajoutent les charges de copropriété, les frais d'entretien, les dépenses de ménage, les assurances etc ; qu'il convient en outre de déduire le montant des loyers qui auraient été perçus dans le cadre d'une location classique ; que le gain doit être estimé à la somme de 19 585,49 euros ; qu’il a acquis le bien au prix de 130 000 euros dont 117 000 euros financés par un prêt dont le remboursement pèse lourdement sur ses ressources (22 000 euros annuels) ; qu’il est impossible de le revendre aujourd'hui compte tenu du contexte actuel du marché très dégradé ; que compte tenu de ces éléments, de sa bonne foi et de sa situation financière, l'amende doit être réduite à une somme symbolique ; que la demande de retour à l'usage est sans objet, le logement étant désormais donné à bail « mobilité » selon contrat du 1er mai 2026.

La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II - MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales :

sur le défaut d’autorisation de changement de destination de l’immeuble :

La Commune fonde ses demandes sur deux délibérations, l’une du conseil communautaire de [Localité 1] Métropole du 07 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 1] du 10 juillet 2017, qui ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts

séjours touristiques sur la ville de [Localité 1]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

L’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L.631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article. Par ailleurs, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans le délai qu’il fixe ; il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, dont le produit est intégralement versé à la commune.

Pour l'application des dispositions énoncées supra, il appartient à la Commune de [Localité 1] d’établir un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement résultant du fait de louer un local meublé antérieurement destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

L’article L.631-7, dans sa version applicable depuis le 21 novembre 2024, précise qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage. Cette affectation pouvant être établie par tout mode de preuve. La charge en incombe à celui qui veut démontrer un usage illicite.

Le changement d’usage n’est pas contesté en l’espèce, de sorte que la première condition est remplie.

La location du logement en meublés de tourisme, caractérisant le changement de destination, est par ailleurs établie par le procès-verbal daté du 07 juillet 2025 et n’est pas davantage contestée par le défendeur.

Les circonstances ainsi décrites établissent la matérialité de l'infraction.

Il résulte des données fournies par la plateforme que le logement a été loué pour un total de 1205 nuitées sur une durée de 48 mois entre 2021 et 2024, outre 254 nuitées en 2025, pour un gain estimé de 118 090 euros.

Le défendeur conteste ce montant mais la commune oppose à bon droit que les données transmises par la plateforme en exécution de la loi [Localité 4] permettent d'apporter une preuve objective dans la mesure où il s'agit de transmettre le nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué, données dont M. [G] conteste la véracité sans fournir de justificatif contraire.

La demanderesse peut par ailleurs relever utilement que la différence entre le montant déclaré par le défendeur pour 2023 (31 866 euros, alors que le site AIRBNB mentionne 21 751,24 euros), révèle qu’il louait aussi sur une autre plateforme, de sorte que le gain réalisé, qui au demeurant ne prend pas en compte la période 2025-2026, est sous-évalué.

Rien ne justifie enfin que soient déduits les charges de copropriété, les frais d'entretien, les dépenses de ménage, les assurances etc, inhérents à la propriété du local quelqu’en soit l’affectation.

En l’état des pièces produites, qui caractérisent l’infraction tout en confirmant la situation fragile du défendeur, il y a lieu de condamner le défendeur à une amende civile de 40 000 euros.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ne donnant pas au président du tribunal judiciaire le pouvoir d'accorder des délais en matière d'amende civile, la demande formée par le défendeur sur le fondement de l‘article 1343-5 du code civil devra être rejetée.

sur le retour à l’usage d’habitation des locaux transformés sans autorisation :

Le défendeur produit aux débats un bail « mobilité » signé le 1er mai 2026, pour une durée déterminée de 3 mois ni reconductible ni renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 1 728 euros justement qualifié d’«exorbitant» par la demanderesse, bail qui a déjà pris fin et qui ne permet en aucune manière de considérer que le logement est revenu à un usage d’habitation.

Il y a donc lieu, en application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, d’ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, et ce sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif, astreinte dont le produit sera intégralement versé à la commune.

sur l'exécution provisoire :

L’exécution provisoire, de droit, peut être écartée lorsqu'elle apparaît incompatible avec la nature de l'affaire ou lorsqu'elle risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.

La preuve de cette incompatibilité ou de ce risque n’étant pas rapportée, l’exécution provisoire sera maintenue.

sur les frais irrépétibles :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais, non compris dans les dépens, exposés par elle dans le cadre de l’instance. Le défendeur sera condamné à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le coût de l’exécution de la décision, avec recouvrement au profit de la SCP CGCB & Associés sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

III - DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Vu les articles L.631-7 et suivants, L.651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Déclare la Commune de [Localité 1] recevable et bien fondée en ses demandes ;

Condamne Monsieur [J] [G] à payer à la Commune de [Localité 1] une amende civile d’un montant de 40 000 euros sur le fondement de l'article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Commune de [Localité 1] ;

Ordonne le retour à l’usage d’habitation du local situé [Adresse 3], transformé sans autorisation, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour pendant une durée de trois mois ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Condamne Monsieur [G] à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [J] [G] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût de l’exécution de la décision, avec recouvrement au profit de la SCP CGCB & Associés sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.