TJ 06088, 14 août 2026, RG 25/01249

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/01249 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QRCO
du 14 Août 2026

affaire : S.C.I. RUDANT et Compagnie
c/ S.A.S. INVEST P.N.R, exerçant sous l’enseigne [W], venant aux droits de la SARL MC MAHON’S

Copie exécutoire délivrée à

Me Jean-françois BONNET
Me Christine LADRET

L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE QUATORZE AOÛT À 14 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 07 Juillet 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. RUDANT et Compagnie
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Christine LADRET, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. INVEST P.N.R, exerçant sous l’enseigne [W], venant aux droits de la SARL MC MAHON’S
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Jean-françois BONNET, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 07 Avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2026, délibéré prorogé au 14 Août 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 mai 1987, la SCI RUDANT ET Cie a donné à bail commercial à la SARL MC MAHON’S un local sis à Nice, [Adresse 2].

Depuis lors, ledit bail commercial a fait l’objet de plusieurs renouvellements dont le dernier en date du 13 juin 2016 a fixé la durée du renouvellement de neuf ans à compter du 1er juillet 2016 et le montant du nouveau loyer à 49.000 €, payable par trimestre, tout en modifiant l’indice de révision pour prendre celui de l’indice des loyers commerciaux.

En raison de la liquidation judiciaire de ladite société, ledit bail a été cédé en même temps que le fonds de commerce à la société INVEST P.N.R le 24 avril 2018, laquelle est donc l’actuel locataire des lieux sous l’enseigne « SENSO ».

Le 30 avril 2025, la SCI RUDANT ET Cie a fait délivrer à la SAS INVEST P.N.R un commandement de payer les loyers en visant la clause résolutoire inscrite dans le bail.

Par exploit de commissaire de justice du 7 juillet 2025, la SCI RUDANT ET Cie a assigné la SAS INVEST P.N.R en référé aux fins notamment de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et d’expulsion du locataire.

Suivant actes de commissaires de justice en date des 16 et 17 juillet 2025, la SCI RUDANT ET Cie a dénoncé la procédure à la SA MONTE PASCHI BANQUE, la SAS BRASSERIE DU CASTELLET et la SASU ASAHI BRANDS France, créanciers inscrits.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 avril 2026.

Aux termes de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, la SCI RUDANT ET Cie sollicite :
- le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial,
- le constat de la résiliation du bail à compter du 31 mai 2025,
- l’expulsion, à défaut de départ volontaire, du locataire et de tout occupant de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique à compter de la signification de l’ordonnance,
- la condamnation de la SAS INVEST P.N.R à lui verser jusqu’à son départ effectif la somme de 5.000 € par mois à titre d’indemnité d’occupation,
- la condamnation de la SAS INVEST P.N.R à lui payer la somme provisionnelle de 27.830 € au titre des sommes impayées,
- la fixation des heures de visites des locaux, sous astreinte par refus du libre accès aux horaires ainsi déterminés,
- la condamnation de la SAS INVEST P.N.R aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonce aux créanciers inscrits, ainsi qu’à lui verser la somme de 2.400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que la SAS INVEST P.N.R ne règle le loyer et les charges stipulés au bail commercial que de manière sporadique. La délivrance du commandement de payer n’a pas permis de recouvrer les sommes dues dans le délai d’un mois de sorte que le bail est résilié de plein droit par acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, la SAS INVEST P.N.R sollicite :
- le rejet des demandes,
- la condamnation de la SCI RUDANT ET Cie aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2.400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026, prorogé au 14 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « donner acte » ou « juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la régularité de la procédure

En application de l’article L143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, l’assignation a été régulièrement notifiée aux créanciers inscrits à l’état des inscriptions du 3 juin 2025.

Ainsi, la procédure est régulière.

Sur la demande de résiliation

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 1103 du Code civil dispose les contrats légalement formés tienne lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1193 du même code, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation;poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation;solliciter une réduction du prix;provoquer la résolution du contrat;demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit un loyer annuel de 53.600 €, hors charges. Le bail contient une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ou des taxes.

Le 30 avril 2025, la SCI RUDANT ET Cie a fait délivrer un commandement de payer la somme de 31.252 €, correspondant aux loyers des deux premiers trimestres 2025, ainsi que des provisions sur charges correspondantes. Ce commandement vise la clause résolutoire du bail.

La SAS INVEST P.N.R fait valoir qu’au jour de l’audience, elle est à jour des règlements dus au titre des loyers dont selon elle la mensualisation n’avait pas fait l’objet de refus exprès ou de contestation, précisant par ailleurs s’être positionnée dans le cadre du rachat des murs desdits locaux.

Toutefois, force est de constater d’une part, qu’il résulte de la cession de fonds de commerce intervenue en avril 2018 qu’il est expressément stipulé un loyer annuel payable par trimestres anticipés dont néanmoins le preneur ne peut s’affranchir au motif de tolérances antérieures et ce, d’autant que le preneur, en l’espèce, n’a pas fait preuve de régularité.

D’autre part, le fait de se positionner quant à l’acquisition des murs des locaux aujourd’hui occupés ne dispense néanmoins pas le preneur de ses obligations en qualité de locataire et ceux à tout le moins jusqu’au jour de l’acquisition. Or force est de constater là encore que le défendeur qui ne justifie nullement de l’état d’avancement des pourparlers relativement à ladite acquisition, ne règle que de manière très irrégulière les loyers courants, et surtout sous la menace de procédures visant à la résiliation du bail, dont un précédent avait conduit la demanderesse à se désister d’une procédure introduite en 2023.

Le délai de réflexion nécessaire à la maturation d’un projet d’acquisition ne dispense pas pour autant le preneur de ses obligations contractuelles.

En outre, il y a lieu de rappeler que le demandeur n’a pas à justifier d’éventuelles difficultés afin d’être honoré du règlement régulier des loyers, ceux-ci étant appelés en contrepartie de la mise à disposition des locaux.

Si la SAS INVEST P.N.R justifie de plusieurs règlements au jour de l’audience, dont la demanderesse a confirmé en cours de délibéré, l’effectivité des règlements et a indiqué que la dette locative à hauteur de 27 830 € a bien été soldée, il n’en demeure pas moins que dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer en date du 30 avril 2025 pour un montant en principal de 31 252 €, seule une somme de 15 000 €, suivant trois virements intervenus les 22, 26 et 30 mai 2025, a été réglée de sorte que les causes dudit commandement n’ont été que partiellement éteintes.

Enfin, la SAS INVEST P.N.R ne justifie nullement d’éventuelles difficultés financières de nature à justifier les règlements irréguliers du loyer ; au contraire, elle produit une attestation sur l’honneur de son président lequel fait état d’un chiffre d’affaires annuel compris entre 900 000 et un million d’euros hors-taxes.

Ainsi, les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, la clause résolutoire est acquise au 31 mai 2025 et le bail sera résilié de plein droit à cette date.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte que l’expulsion du locataire sera ordonnée, le cas échéant avec le concours de la force publique, à compter de la signification de la présente décision.

Aussi, et au regard de la résiliation et l’expulsion prononcées, il y a lieu de faire droit à la demande de fixation des horaires d’accès libre et de visite du local dans les termes de la demande et ce, sous astreinte de 500 € par refus dûment constaté.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il convient de condamner la SAS INVEST P.N.R à verser à la SCI RUDANT ET Cie la somme de 5.000 € par mois, outre le montant des provisions sur charges et taxes récupérables, jusqu’à la libération effective des locaux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS INVEST P.N.R, qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, celui de la dénonce aux créanciers inscrits.

Enfin, en application de l’article 700 du même code, la SAS INVEST P.N.R, sera condamnée à verser à la SCI RUDANT ET Cie la somme de 1.500 € au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS