TJ 35288, 17 août 2026, RG 24/01680

JUGEMENT du 17 Août 2026

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N° RG 24/01680 - N° Portalis DBYD-W-B7I-DRRR

[H] [D], [G] [V] épouse [D]

C/

[M] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le

à

Copie certifiée conforme délivrée
le

à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame GEFFROY Marie-Laurence, Vice-Présidente siégeant à Juge unique
assisté(e) de : Madame MARAUX Caroline, Greffier

Jugement CONTRADICTOIRE mis à disposition le 17 Août 2026, après prorogation de la date de mise à disposition initialement prévue le 30/03/2026, date indiquée dans l’ordonnance de clôture pour dépôt des dossiers, sans audience de plaidoirie;

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [D]
né le 10 Juin 1974 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

Rep/assistant : Me Marie-pierre SCAPIN-ALLAG, avocat au barreau de SAINT-MALO

Madame [G] [V]
née le 24 Juin 1964 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]

Rep/assistant : Me Marie-pierre SCAPIN-ALLAG, avocat au barreau de SAINT-MALO

DEFENDEUR:

Madame [M] [J] épouse [Z],
née le 29 juin 1938 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]

Rep/assistant : Maître Caroline LE GOFF de la SELARL KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocats au barreau de SAINT-MALO

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte au rapport de Me [X] [N] en date du 27 août 2003, Madame [G] [V] et Monsieur [H] [D] ont acquis un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2], cadastré Section A N° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], qui constitue leur résidence principale.
Le fond est constitué d’une maison avec jardin.
Ils ont accès à leur jardin par une venelle qui longe le mur Sud de leur grange et le mur Nord, de l’immeuble dont Madame [M] [Z] est propriétaire, cadastré Section A N° [Cadastre 4], qui est une résidence secondaire.
Cet immeuble possède un velux dans la toiture et une fenêtre à soufflet au rez de chaussée permettant une vue sur la propriété des consorts [V]- [D], qui ont souhaité qu’il y soit remédié.

Après l’échec de la conciliation tentée courant 2022, ces derniers ont, par acte de Commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, fait assigner Madame [Z] devant ce tribunal afin d’obtenir sur le fondement des articles 676 et suivant du code civil:

-à titre principal, la condamnation de cette dernière à supprimer la fenêtre se trouvant sur la façade Nord de sa propriété, sise [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que le velux installé sur la toiture de ladite propriété, sous astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir le trente et unième jour suivant la signification de la décision à intervenir,

-à titre subsidiaire, si la fenêtre se trouvant sur la façade Sud de la propriété de [M] [Z] se trouve à vingt-six décimètres en dessus du plancher, qu’il soit ordonné à celle-ci de garnir la fenêtre se trouvant sur la façade Sud de sa propriété, d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre d'ouverture au plus et d'un chassis à verre dormant, sous astreinte de 500 € par jour de retard commençant à courir le trente et unième jour, suivant la signification de la décision à intervenir,

- en tout état de cause ,sa condamnation à leur verse la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens, lesquels seront recouvrés par Me SCAPIN - ALLAG, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Ils demandaient, par ailleurs, à ce que l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ne soit pas écartée.

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 20 décembre 2024 et renvoyée à la mise en état pour son instruction, Madame [Z] ayant constitué avocat.

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Dans leurs dernières conclusion notifiées par RPVA en date du 22 septembre 2025, Madame [G] [V] et Monsieur [H] [D] ont demandé au tribunal de les juger recevables et bien fondés en leur action fondées sur les articles 676 et suivants du code civil maintenant les termes de l’acte introductif d’instance et y ajoutant à titre subsidiaire, en application des dispositions des articles 179 et suivants du Code de procédure civile, qu’il doit ordonné un transport sur les lieux et que Madame [M] [Z] soit déclarée mal fondée en toutes ses demandes plus amples ou contraires et l’en débouter.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 juin 2025, Madame [Z] a demandé au tribunal de :

-La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclurions.
-Débouter Monsieur [H] [D] et Madame [G] [V] de l’ensemble de leurs demandes.
-Condamner Monsieur [H] [D] et Madame [G] [V] à ne pas obstruer par quelque moyen que ce soit les fenêtres de la propriété de Madame [M] [Z] sous astreinte de 500 € par infraction constatée.
-Condamner Monsieur [H] [D] et Madame [G] [V] à verser à Madame [M] [Z] la somme de 2.000 € au titre de son préjudice moral.
-Condamner Monsieur [H] [D] et Madame [G] [V] à lui verser la somme de 4.500 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

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En application de l'article 455 alinéa 1er du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens et prétentions de celles-ci.
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L’instruction a été clôturée le 21 novembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de dépôt du 9 février 2026 puis mis en délibéré au 30 mars 2026.
Le délibéré a été prorogé au 17 août 2026, en raison d’un surcroît de travail du magistrat en charge de la rédaction du jugement.

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MOTIFS :

*Sur la demande de suppression la fenêtre se trouvant sur la façade Nord de la propriété de Madame [Z] et du velux installé sur la toiture de ladite propriété, sous astreinte:

Les consorts [V] -[D] affirment que la fenêtre litigieuse est constitutive d’une
vue s’ouvrant sur une venelle qui est le seul accès à leur jardin , que le velux installé sur le toit crée une vue oblique sur leur propriété, que leur autorisation aurait due être sollicitée et que les dites ouvertures contreviennent ainsi aux dispositions légales applicables et doivent, par conséquent être supprimées.

Ce que conteste Madame [Z], qui affirme que la fenêtre est constitutive d’un jour de souffrances ne répondant pas aux prescriptions légales édictées par les article 676 et 677 du code civil.

Il résulte de l’article 676 du code civil que “ Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant. »

L’article 677 dispose que “ Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. ».

L’article 678 du code civil mentionne “ On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

L’Article 679 dispose que “ On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y a six décimètres de distance. »

Il est de jurisprudence constante que la détermination des vues et ouvertures pratiquées sur l’héritage d’autrui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, les photographies versées aux débats permettent de constater que la fenêtre litigieuse se trouvant sur la façade nord est une fenêtre oscillo-battante , située dans une salle de bain, donnant sur le mur Sud du garage de la propriété [D]-[V], qui est un mur aveugle, les deux propriété étant séparées par une venelle. Cette fenêtre dispose d’une vitre opaque et obstruée à l’extérieur par une grille en fer et est implantée à 70 cm du sol de la venelle et s’ouvre en soufflet.
Madame [Z] affirme que l’ouverture de la fenêtre n’est que partielle soit 30° verse le ciel et qu’elle est positionnée à 22 cm de renforcement interne et à 40 cm du rebord du mur nord de limite de propriété.

L’expert mandaté par les demandeurs analyse, sans avoir eu accès à la pièce abritant la salle de bain de Madame [Z], que les occupants de la pièce peuvent avoir une vue directe sur le fond des consorts [D]-[V].
Ce rapport d’expertise, non contradictoire, ne peut à lui seul permettre d’affirmer que la fenêtre doit être qualifiée de vue et non de jour de souffrance.

En outre, l’une des photographies produites par Madame [Z] permet de constater que la seule vue possible à partir de la fenêtre ouverte, est une partie du mur du garage des consorts [D]-[V] et un bout extrêmement réduit du sol la venelle.

La configuration des lieux ne permet pas à l’occupant de la salle de bain de se maintenir plus que quelques minutes dans une position lui permettant de regarder par l’espace ouvert , lorsque la fenêtre est ouverte en oscillo battant.
Toutefois, il y a lieu de souligner qu’il n’est pas versé aux débats d’éléments techniques permettant à ce tribunal de constater que la fenêtre ne peut pas s’ouvrir complètement, la plupart des fenêtres oscillo-battante étant dotées d’un système de charnière permettant l’ouverture complète de la fenêtre, notamment pour permettre son nettoyage. Cette fenêtre apparaît , dès lors, être constitutive d’une vue.

S’agissant du velux installé sur le toit, les photographies produites par Madame [Z] permettent de constater que le velux est situé à 1m 84 du plancher et donne sur un bout de toiture du garage sans fenêtre des consorts [D]- [V] ainsi que sur le ciel que l’on se place à droite ,à gauche où au centre de la pièce abritant le velux.
Aucun autre élément du dossier ne permet d’établir contrairement à ce qui est allégué par les demandeurs que le velux permet une vue directe ou même oblique sur leur propriété. Ce velux n’apparaît, donc, pas soumis aux dispositions invoquées par les consorts [D]-[V].

Madame [Z] allègue , dans un second temps, que l’action des demandeurs est prescrite, en application de l’article 690 du code civil, qui dispose notamment que les servitudes continues et apparentes s’acquiert par la possession trentenaire. Elle affirme que les ouvertures litigieuses ont été réalisées lors des travaux de réaménagement réalisés en 1991 et verse aux débats le témoignage de Madame [L] [P] épouse [L] , fille des anciens propriétaires du bien immobilier appartenant aux consorts [D]-[V], qui atteste que ses parents avaient donné leur accord, en 1991, pour qu’une ouverture dans le mur donnant sur une ruelle étroite soit faite, pour donner un peu de clarté et précise que le vasistas remplace une ouverture déjà existante depuis de nombreuses années, avant la réalisation des travaux en 1991.

Ce témoignage clair et précis et réalisé conformément aux dispositions du code civil ne peut être écarté au motif qu’il serait empreint de partialité, alors qu’aucun élément de la procédure ne permet de douter de la véracité des propos tenus.

Enfin, comme il l’a été souligné précédemment, les constat opérés de manière unilatérale ne suffisent pas à eux seuls à démontrer le bien fondé d’une prétention.
Aussi, le tribunal ne peut se fonder sur le rapport d’expertise amiable faisant état de l’existence de joints récents au pourtour de la salle de bain, pour retenir que la fenêtre aurait été crée postérieurement à août 1994, faisant obstacle ainsi à la prescription.

Dès lors, il y a lieu de constater que l’action des demandeurs tendant à voir supprimer la fenêtre litigieuse est prescrite. Il en serait de même pour l’action en vue de la suppression du velux, si le tribunal ne l’avait pas qualifié d’ouvrage de jour de souffrance.

Par ailleurs, comme le soutient Madame [Z], l’argument tiré de l’absence d’autorisation administrative des travaux est inopérant , la Cour de Cassation retenant que ce défaut ne fait pas obstacle à l’acquisition d’une servitude de vue par prescription.

Dans ces conditions, Monsieur [D] et Madame [V] seront déboutés de leur demande de condamnation de Madame [Z] à voir supprimer la fenêtre litigieuse ainsi que le velux situés sur la maison dont elle est propriétaire , sise [Adresse 4] à [Localité 2].

* Sur les demandes reconventionnelles:

Madame [Z] demande que Monsieur [D] et Madame [V] soient condamnés à ne pas obstruer les fenêtres de sa propriété, et ce sous astreinte de 500 € par infraction constatée.
Elle sollicite également la réparation du préjudice moral en résultant.

Au soutien de cette demande, elle relate qu’en juillet 2022 , la fenêtre de la salle de bain litigieuse a été vissée depuis la propriété [D]-[V]. Il est produit une photographie démontrant la réalité de cette opération, dont Monsieur [D] a reconnu en être l’auteur.

Les consorts [D] - [V] s’opposent à cette demande, en faisant valoir que l’attitude de Madame [Z], qui refusait de prendre en compte leur demande, les a poussés à procéder à ce vissage et indiquent avoir compris qu’ils ne devaient pas réitérer de tels faits. Ils contestent, en outre, l’existence du préjudice moral allégué.

S’agissant de la condamnation sous astreinte à ne pas obstruer la fenêtre, il convient d’y faire droit. En effet, il doit être relever que le vissage de la fenêtre est intervenu avant toute mise en oeuvre d’une procédure de conciliation; que cette opération constitue une atteinte à la propriété de Madame [Z] ; que le conflit opposant les parties n’est pas récent et qu’il apparaît utile pour s’assurer d’une absence de réitération des faits de prononcer une telle condamnation, sous astreinte dont les modalités seront précisées au dispositif.

Il sera alloué à Madame [Z] la somme de 250 € en réparation de son préjudice moral, le dit préjudice étant avéré par l’atteinte à sa propriété, par les consorts [D]- [V].

*Sur les demandes accessoires

Les consorts [D]-[V] , partie succombante, supporteront les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ainsi que leurs frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] , la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Il lui sera alloué , en conséquence , la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS