TJ 14118, 29 juin 2026, RG 21/03724

N° du répertoire général : N° RG 21/03724 - N° Portalis DBW5-W-B7F-HX7V

71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

DEMANDEURS

-Madame [K] [H] épouse [D]
née le 08 Octobre 1956 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

- Monsieur [F] [D]
né le 24 Décembre 1949 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par Me Denis LESCAILLEZ représentant la SELARL CHANUT AVOCATS ASSOCIES avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 15

DEFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
agissant poursuites et diligences de son syndic la SARL LA [Localité 3] [A] dont le siège social est sis [Adresse 5],elle même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par la SELARL KAEM’S AVOCATS agissant par Me Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 128

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline BESNARD, Juge
Assesseur : Mélanie HUDDE, Juge
Assesseur : Chloé BONNOUVRIER, Juge
Greffier : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience collégiale publique du 19 janvier 2026, tenue formation double-rapporteur devant Caroline BESNARD, Juge et Mélanie HUDDE, Juge, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile,

COPIE EXÉCUTOIRE à
Me Gaël BALAVOINE - 128, Me Denis LESCAILLEZ - 15
JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2026, après prorogation du délibéré fixé initialement au 27 avril 2026
Décision Contradictoire,
en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

* Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte notarié en date du 27 octobre 2020, M. [F] [D] et Mme [K] [H] épouse [D] ont fait l’acquisition des lots de copropriété n°24, 29, 38, 43 et 51 au sein du bâtiment A de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 4]. Les lots 43 et 51 comportent une terrasse à usage privatif.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] est représenté par son syndic la société LA [Localité 3] [A].

Par courrier du 21 avril 2021, le syndic a sollicité la remise en état de la terrasse à la suite d’aménagements réalisés par M. et [D], à savoir l’installation d’un portillon et de bacs à fleurs d’un ton différent de la couleur utilisée dans la résidence outre d’un escalier muni de balustrades en attente sur la terrasse.

Le 23 juin 2021, les époux [D] ont demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour une résolution tendant à autoriser la modification du mode de fixation d’un garde-corps.
Le 24 juin 2021, les époux [D] ont demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour une résolution tendant à autoriser la pose d’un portillon sur le passage à usage privatif permettant l’accès aux terrasses privatives.

Dans ces circonstances les résolutions suivantes ont été portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la copropriété du 5 août 2021 :
- la résolution n°8 relative à la « fermeture de l’accès partie commune à usage privatif aux terrasses privatives du bâtiment A » ;
- la résolution n°12 relative à la « modification du mode de fixation des garde-corps ».
Ces deux résolutions ont été rejetées lors de l’Assemblée générale.
Deux résolutions n°10 et 11 ont par ailleurs été votées aux fins d’interdiction de l’usage de barbecue dans les jardins et balcons de la Résidence et de remise en état des lieux par M. et Mme [D].

Estimant que ces refus portent atteinte à leurs droits de jouissance et reposent sur des considérations infondées, M. [F] [D] et Mme [K] [H] épouse [D] ont, par exploit de commissaire de justice en date du 28 octobre 2021, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, la société CROIX SAINT [A], devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins, à titre principal, de voir prononcer la nullité des résolutions n°8, 10, 11 et 12 de l’assemblée générale du 5 août 2021, de les autoriser à procéder aux aménagements envisagés et de voir condamner le Syndicat des copropriétaires à les indemniser de leur préjudice moral.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2025. L'affaire a été plaidée à l'audience du 19 janvier 2026 et la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026, délibéré prorogé au 29 juin 2026.

* Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n°7, notifiées par voie électronique le 9 mai 2025, M. [F] [D] et Mme [K] [H] épouse [D] demandent au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :
- Prononcer la nullité des résolutions 8, 10, 11 et 12 votées par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 6] le 5 août 2021,
-Prononcer que les consorts [D] sont fondés :
* à installer un portillon séparatif des parties communes et de leur terrasse,
* à procéder à l’installation du nouveau dispositif de fixation d’un garde-corps,
- Dire et juger que :
* les travaux de modification de la fixation du garde-corps étant dispensés d’autorisation de l’Assemblée générale, les demandeurs sont en droit de les conserver en l’état.
* il n’y a pas lieu de remettre le scellement du garde-corps à l’état d’origine, comme le demandait la résolution n°11, les demandeurs sont en droit de conserver le scellement actuel des pattes de fixation,
* il n’y a pas lieu de repeindre les pots de fleurs, comme le demandait la résolution n°11, les demandeurs sont en droit d’en conserver la couleur choisie en harmonie avec celle des garde-corps,
* l’accès occasionnel à leur fenêtre par une échelle de jardin ne constitue pas un trouble anormal de voisinage, les demandeurs sont en droit d’y recourir dans le respect du voisinage et de la jouissance paisible des lieux,
* que la dépose/repose ponctuelle du garde-corps ne constitue pas un trouble anormal de voisinage, les demandeurs sont en droit d’y procéder dans le respect du voisinage et de la jouissance paisible des lieux,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires [P] [Adresse 8] à payer à M. et Mme [D] la somme de 8 500 euros en réparation du préjudice moral et prévoir que ces indemnités seront exclues de toute participation des demandeurs à cette charge lors de son imputation aux charges générales du syndicat,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires [P] [Adresse 8] à payer aux consorts [D] la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et prévoir qu’ils seront exclus de toute participation à cette charge lors de son imputation aux charges générales du syndicat,
- Condamner le Syndicat des copropriétaires [P] [Adresse 8] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Denis LESCAILLEZ en application de l'article 699 du code de procédure civile.

En défense, dans ses conclusions récapitulatives n°7 notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] demande au tribunal de :
- Débouter M. et Mme [D] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- Condamner in solidum M. et Mme [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société LA [Localité 3] [A], la somme de 7 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Les condamner in solidum aux entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans leurs écritures susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I - Sur les demandes d’annulation des décisions portant sur les résolutions 8, 10, 11 et 12 votées par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 6] le 5 août 2021

Aux termes de l’attestation notarié rédigée par la SCP CHANCÉ-VARIN le 27 octobre 2020, M. [F] [D] et Mme [K] [H] épouse [D] ont acquis à cette date la propriété des lots n°24, 29, 38, 43 et 51 du bâtiment A de la [Adresse 9] [Adresse 6] située [Adresse 7] à Cabourg (14390).

Il résulte de cette attestation et de l’état descriptif de division modificatif du 27 septembre 2019 que les lots 43 et 51 comportent chacun une terrasse privative.

Il y a par ailleurs lieu de préciser que l’immeuble est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable soumis aux articles L. 632-1 et L. 632-2 du code du patrimoine.

L’examen des pièces produites, notamment l’attestation établie par la société GLOBALE CONSTRUCTION le 21 avril 2023 et le courriel du 27 avril 2021 de M. et Mme [D] met en évidence que M. et Mme [D] ont entrepris au début de l’année 2021 des travaux sur ces terrasses consistant d’une part en la pose d’un portillon au niveau du passage privatif menant vers lesdites terrasses et d’autre part en la modification du mode de fixation d’un garde-corps en fonte devant une fenêtre donnant sur la terrasse privative.

Il est établi que postérieurement à ces travaux, au regard des demandes de remise en état émanant du syndic LA [Localité 3] [A], deux demandes d’inscription de résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 août 2021 ont été adressées au syndic, conformément à l’article 10 de la loi du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui prévoit qu’« à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. »

Les résolutions n° 8 et 12, relatives à ces demandes, qui n’ont pas recueilli en application de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la majorité des voix de tous les copropriétaires, ont été rejetées.

Par ailleurs, au cours de cette même assemblée, ont été votées :
- une résolution n°10 relative à l’interdiction des barbecues dans les jardins et sur les balcons ;
- une résolution n°11 aux fins de remise en état d’origine des parties communes au regard des aménagements réalisés par M. [D].

Dans ce contexte, M. et Mme [D], qui sollicitent la nullité de ces quatre résolutions ont régulièrement saisi le tribunal de céans en application du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

A - Sur la demande d’annulation des décisions ayant, lors de l’assemblée générale du 5 août 2021, rejeté les résolutions n°8 et n°12

Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Aux termes de l'article 25 de cette même loi, une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires est nécessaire pour effectuer des travaux sur les parties communes.
Selon le point b), sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, les résolutions suivantes ont été rejetées à la majorité des voix, avec respectivement un vote favorable de 106 et de 130 tantièmes sur 913 tantièmes que comptent les parties communes :

- « 8ème RÉSOLUTION
A LA DEMANDE DE M. [D] : FERMETURE DE L’ACCES PARTIE COMMUNE A USAGE PRIVATIF AUX [Adresse 10]

L’assemblée générale prend connaissance de la demande adressée par courrier recommandé le 24 juin dernier au Syndic par Monsieur [D] concernant son souhait de fermer l’accès aux terrasses privatives du bâtiment A, une partie commune à usage privatif.

Il est préalablement rappelé l’article 3.1.3.10 du règlement de copropriété : “lorsqu’une fraction de couloir, passage pallier ou autres parties communes se trouvera n’être qu’à l’usage exclusif de plusieurs lots appartenant aux même propriétaire, qu’il n’y ait ou non réunion effective des locaux en un seul lot nouveau, ledit propriétaire aura la faculté d’incorporer la portion des parties communes dont il s’agit dans ses locaux privatifs, sans modification du présent règlement. Il pourra sous réserve de ne pas modifier l’harmonie des parties communes, faire établir s’il y a lieu le cloisonnement nécessaire ou une porte identique à celle des autres locaux privatifs”

Le passage partie commune pour accéder aux terrasses privatives devant le bâtiment A est devenu à usage exclusif de M. [D] puisqu’il est devenu propriétaire des deux terrasses devant ledit bâtiment. Dans ces conditions, M. [D] demande l’accord de l’assemblée générale pour pouvoir installer un portillon dans le respect de l’harmonie de l’immeuble, en tenant compte des teintes, matériaux et formes déjà présents des garde-corps de l’immeuble et fermer l’accès partie commune à usage privatif.

M. [D] s’engage à demander toutes les autorisations administratives d’usage au préalable de la réalisation des travaux.[...] »

« 12ème RÉSOLUTION
A LA DEMANDE DE M. [D] : MODIFICATION DU MODE DE FIXATION DES GARDES-[Localité 5]
L’assemblée générale prend connaissance de la demande formulée par M. [D] par lettre recommandé avec accusé de réception reçue le 24 juin 2021:

M. [D] copropriétaire de l’appartement 101, sollicite l’accord a posteriori de l’Assemblée Générale pour la modification de la fixation d’un garde-corps en fonte devant une fenêtre donnant sur sa terrasse privative/ A l’origine deux tiges horizontales du garde-corps étaient scellées dans le mur, la modification a consisté à sceller dans le mur des pates de fixation dans lesquelles viennent s’insérer les tiges horizontales du garde-corps. A l’appui de cette résolution, deux photos ont été remises au Syndic : une photo d’un garde-corps avec sa fixation d’origine, et une photo du garde-corps avec les nouvelles fixations.

L’avantage du nouveau mode de fixation est de permettre de déposer temporairement le garde-corps afin de faire passer facilement des objets de l’appartement vers la terrasse privative sous la fenêtre. [...]»

Les époux [D] font valoir que l’autorisation portant sur l’installation du portillon n’était pas nécessaire et considèrent en tout état de cause que ces rejets procèdent d’un abus de majorité.

Il est rappelé que la nullité des résolutions votées par les assemblées générales est encourue lorsque les formalités légales n'ont pas été observées, en cas de dépassement de pouvoir par l'assemblée, de fraude ou abus de majorité.

L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.
Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

L’action engagée pour abus de droit ou de majorité implique dès lors que le demandeur fournisse la preuve sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins, d’un préjudice injustement infligé à une minorité ou d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

1. Sur la délibération n°8

Par la résolution n° 8 contestée, les copropriétaires ont refusé d’autoriser les époux [D] à faire installer d’un portillon au niveau du passage privatif menant vers lesdites terrasses.

L’article 3.1.3.10 du règlement de copropriété stipule que “lorsqu’une fraction de couloir, passage pallier ou autres parties communes se trouvera n’être qu’à l’usage exclusif de plusieurs lots appartenant au même propriétaire, qu’il n’y ait ou non réunion effective des locaux en un seul lot nouveau, ledit propriétaire aura la faculté d’incorporer la portion des parties communes dont il s’agit dans ses locaux privatifs, sans modification du présent règlement. Il pourra sous réserve de ne pas modifier l’harmonie des parties communes, faire établir s’il y a lieu le cloisonnement nécessaire ou une porte identique à celle des autres locaux privatifs”.

Il n’est en premier lieu pas contesté qu’au regard de la configuration des parties communes et du constat de la jouissance privative par les demandeurs des deux terrasses auquel le passage donne accès, que les époux [D] se trouvent dans la situation décrite à l’article 3.1.3.10 du règlement de copropriété.

Par ailleurs, il est versé aux débats un procès-verbal d’assemblée générale du 23 juillet 2020 aux termes de laquelle la résolution n°15 a été adoptée et était libellée ainsi :
« Il est proposé de donner Autorisation de clore les rez-de-jardin (avec portillon si besoin pour entretien des espaces verts) du bâtiment B (103, 104, 125, [Cadastre 1] et 127) et les terrasses privatives du bâtiment A (21, 43, 51 et 59) à chacun des copropriétaires concernés ; autorisation donnée sous réserve des autorisations administratives. »

Enfin, la résolution n°18 adoptée lors de l’assemblée générale du 18 février 2023 prévoit que :
« L’assemblée générale décide d’autoriser M. [B] et Mme [W] à réaliser lesdits travaux de fermeture.
Toutefois, le Syndic rappelle que toute demande d’aménagement par un copropriétaire affectant l’harmonie globale de l’ensemble immobilier doit être soumise tant à une autorisation préalable des autorités compétentes de l’urbanisme qu’à l’accord expresse de l’assemblée générale des copropriétaires. Le Syndic devra avoir copie de l’accord obtenu à cette demande d’autorisation avant le démarrage des travaux. A défaut, ils ne pourront être effectués ou s’ils le sont, une remise à l’état d’origine aux frais du copropriétaire contrevenant sera demandée. »

Il ressort de ces décisions que le règlement de copropriété prévoit ab initio la modification éventuelle de l’état descriptif de division, consistant à étendre le périmètre de la jouissance privative affecté à un lot, ce sans avoir à solliciter les copropriétaires et recueillir la double majorité prévue dans une telle hypothèse en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il apparaît néanmoins que cette souplesse est encadrée et ne peut être mise en oeuvre que sous réserve de ne pas modifier l’harmonie des parties communes. Cette exigence est ainsi nécessairement combinée avec les obligations des copropriétaires et notamment celle prescrite à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour effectuer des travaux sur les parties communes.

Il est certes constaté qu’une autorisation de principe a été donnée à l’issue de l’assemblée générale du 23 juillet 2020 notamment s’agissant des lots appartenant à M. et Mme [D] mais là encore, il est précisé qu’elle est donnée sous réserve des autorisations administratives.

Il se déduit de la prise de ces précautions ainsi que de la singularité de l’ensemble immobilier situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, que les copropriétaires entendent se préserver de toute initiative de l’un d’entre eux, qui ne respecterait pas l’harmonie souhaitée.

Cette interprétation est corroborée non seulement par l’article 3.1.3.2 du Règlement de copropriété qui stipule que « La conception et l’harmonie générale de l’immeuble devront être respectées sous le contrôle du syndic. » mais également par la décision issue de l’assemblée générale du 18 février 2023 par laquelle l’autorisation donnée à M. [B] et Mme [W] pour réaliser lesdits travaux de fermeture a nécessité l’adoption régulière d’une résolution et ce avant la mise en oeuvre desdits travaux.

En conséquence, il ne peut être considéré que l’autorisation sollicitée par les époux [D] l’a été par “courtoisie”, ainsi qu’il est prétendu. Elle constitue au contraire une condition requise avant d’entreprendre des travaux de cloisonnement. Par suite, il ne peut être reproché au Syndic d’avoir dénaturé les termes de la résolution en ne mentionnant pas que le règlement de copropriété dispense M. [D] de cette démarche.

Il est par ailleurs établi que la demande présentée au Syndic le 23 juin 2021 n’était pas accompagnée de documents de nature à mettre en mesure les copropriétaires de visualiser le projet tant sur le plan esthétique que sur la dimension du portillon et ses caractéristiques et ainsi d’avoir l’assurance de la conformité du projet à l’harmonie globale de l’ensemble immobilier, étant précisé qu’un courriel adressé non au syndic mais à certains copropriétaires, dont l’identité reste au demeurant à démontrer, ne peut pallier cette carence.

La condition tenant à la préservation de l’harmonie de l’ensemble immobilier ne saurait par ailleurs être remplie par le simple engagement d’un copropriétaire à la respecter.

La preuve du respect de l’harmonie n’est pas davantage rapportée par l’accord de principe de l’architecte des bâtiments de France alors que la conformité d’un projet d’aménagement au règlement intérieur de la copropriété peut intégrer des règles étrangères aux règles de l’urbanisme ou encore aux critères retenus par l’architecte des bâtiments de France. Au surplus, force est de constater que l’autorisation d’urbanisme n’avait, à la date de l’assemblée générale, pas été accordée.

Il n’est en outre pas démontré que les décisions adoptées lors de l’assemblée générale du 18 février 2023 aient été prises dans un contexte identique à celui qui concerne les époux [D]. Par suite, ni la preuve de la rupture d’égalité avec les autres copropriétaires n’est rapportée ni celle d’une atteinte à leurs droits.

Partant, les époux [D], dont le projet d’aménagement d’un portillon requiert l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ne démontrent pas un abus de majorité dans la décision de rejet de la résolution soumise à leur vote.

2. Sur la délibération n°12

Par la décision de rejet de la résolution n° 12, les copropriétaires ont refusé d’autoriser, a posteriori, les époux [D] à apporter une modification de la fixation du garde-corps dont il est établi que la finalité consiste à permettre le transfert d’objets de la terrasse à l’appartement par l’intermédiaire d’un escalier amovible en bois entreposé sur le sol de la terrasse.

M. et Mme [D] estiment que cet aménagement doit bénéficier de la jurisprudence selon laquelle les travaux discrets avec un ancrage léger et superficiel sont réputés n’affecter ni les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble, et sont de ce fait dispensés d’autorisation préalable de l’Assemblée générale.

Il est exact que le 20 septembre 2021, le maire de la commune de [Localité 6], au visa notamment de l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, a décidé de ne pas s’opposer aux travaux de modification de la fixation d’un garde-corps objet de la déclaration de travaux déposée le 26 juillet 2021, complétée le 15 septembre 2021.

Or, cette décision est postérieure à l’assemblée générale critiquée et ne lie pas les copropriétaires dont l’appréciation peut différer.

Aussi, le caractère discret dont se prévaut les demandeurs doit également s’apprécier au regard de la nouvelle destination du garde-corps lequel, originairement destiné à demeurer fixe avec pour seule fonction autre qu’esthétique de protéger les habitants d’une chute, pourrait au vu de la modification sollicitée être déposé (au risque d’être perdu, détérioré ou soustrait). Ainsi retiré, le garde-corps permettrait la pose d’un escalier amovible, certes temporaire, avec une nécessaire altération de l’aspect visuel du bâtiment dont il appartient aux copropriétaires d’évaluer l’incidence sur l’harmonie globale de l’ensemble immobilier.

S’agissant des interventions requises pour le changement de fixation, elles imposent par l’adjonction d’une patte de fixation, plus visible et posée par perçage, une modification de la façade et dès lors des parties communes. Cette modification, bien que légère, ne peut revêtir la qualification de “menus travaux”.

En tout état de cause, il est de principe que le règlement de copropriété peut interdire la modification de tout ce qui affecte l'harmonie de l'immeuble, ces restrictions aux droits des copropriétaires se justifiant par la nécessité de préserver l'esthétique de l'immeuble dans l'intérêt même de ses occupants. Or, en l’espèce, l’article 3.1.2.4 du règlement de copropriété dispose que :
« Les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, porte-fenêtres et fermetures extérieures, les persiennes, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des fenêtres et tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ».

Aussi, il est avéré au vu des données de l’espèce que les travaux réalisés, qui ont mené au changement de destination du garde-corps et à la modification de la façade extérieure, affectent les parties communes et n'ont pas été autorisés en leur état actuel, en violation tant des dispositions du règlement de copropriété que de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Qui plus est, il est de principe que le refus de l’assemblée générale d’autoriser a posteriori des travaux exécutés par un copropriétaire sans autorisation préalable de l’assemblée générale, alors que celle-ci était requise, ne peut constituer un abus de majorité.

* * *

En conséquence, les délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires ayant rejeté les résolutions n°8 et n°12 n’encourent pas la nullité.

M. et Mme [D] seront déboutés de leur demande de ce chef.

B - Sur la demande d’annulation des résolutions n°10 et 11 adoptées lors de l’assemblée générale du 5 août 2021

1. Sur la résolution n°11

L’assemblée a adopté à la majorité, représentant 773 tantièmes sur 913 tantièmes, la résolution n°11 rédigée en ces termes :

« 11ème RÉSOLUTION
REMISE A L’ETAT D4ORIGINE PARTIES COMMUNES
L’assemblée générale prend connaissance des aménagements illicites réalisés par M. [D] sur des parties communes.

L’assemblée demande à M. [D] de remettre à l’état d’origine en supprimant son portillon, en remettant dans une couleur conforme à l’aspect extérieur de la copropriété les pots de fleurs installés sur les parties communes à usage privatif, et en remettant le scellement d’origine du garde-corps de ses fenêtres.

Il est rappelé que compte tenu du caractère exceptionnel de l’immeuble, les copropriétaires ne peuvent modifier ni altérer les aspects extérieurs de la copropriété sans autorisation claire et non équivoque de l’assemblée générale des copropriétaires.

M. [D] devra remettre en l’état d’origine dans les quinze jours à l’issue de la présente décision. Passé ce délai, le syndic fera remettre à l’état d’origine les parties communes aux frais du copropriétaires contrevenant. »

Tout copropriétaire, et, a fortiori, le syndicat des copropriétaires votant à la majorité, peut solliciter la cessation d’une atteinte au parties communes et partant, à la remise en état des lieux aménagés en méconnaissance des règles régissant la copropriété.

En l’espèce, sont visés les travaux non autorisés, à savoir le portillon et le garde-corps objets des résolutions n°8 et 12. S’agissant des pots de fleurs, dont la dimension est conséquente, ils contribuent à l’harmonie de l’immeuble. Or, il ressort des pièces produites, notamment des photographies et du devis n°210901 émis par la société Carrosserie Dumoulin, que leur couleur de RAL est différente de celle des garde-corps.

Ainsi, dès lors qu'ils n'ont pas été autorisés par le syndicat des copropriétaires, les aménagements entrepris par les époux [D] caractérisent l'existence d'un trouble manifestement illicite dont la cessation nécessite une remise en état des lieux concernant le portillon et le garde-corps ainsi qu’une modification de couleur s’agissant des pots de fleur.

Dans ces circonstances, les mesures adoptées par le syndicat des copropriétaires à l’occasion du vote majoritaire de la résolution n°11 ne souffrent d’aucune irrégularité.

2. Sur la résolution n°10

L’assemblée a adopté à la majorité, représentant 603 tantièmes sur 913 tantièmes, la résolution n°11 rédigée en ces termes :

« 10ème RÉSOLUTION
DECISION A PRENDRE SUR L’INTERDICTION DES BARBECUES

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’interdire dans les jardins et balcons la cuisine au barbecue, qu’il soit électrique, gaz ou charbon. »

En vertu de l’article 3.1.2.6 du Règlement de copropriété (pièce n°1 page 15) :
« Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par les occupants ou des clients de leur établissement. En conséquence, ils ne pourront faire ou laisser faire aucun bruit anormal, aucun travail de quelque genre que ce soit, qui serait de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement. »

La présence de cette clause dans le règlement de copropriété, auxquels sont soumis les copropriétaires, permet à chacun d’entre eux d’établir l'existence d'un trouble pour en obtenir la cessation sans avoir à démontrer son caractère anormal (Cass. 3e civ., 23 mai 2006, n° 05-14.482)

Or, il est constant en l’espèce que la cuisine au barbecue favorise la circulation de fumées odorantes, à l’origine de nuisances olfactives, et que la résolution adoptée s’inscrit dans la continuité du règlement de copropriété. Elle répond à l’intérêt collectif de la copropriété.

Les époux [D], auxquels il appartient de justifier de l’abus de majorité qu’ils allèguent, sont défaillants sur ce point.

* * *

En conséquence, les délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires ayant adopté les résolutions n°10 et11 n’encourent pas la nullité.

M. et Mme [D] seront déboutés de leur demande de ce chef.

C - Sur le prononcé du bien-fondé des installations

M. et Mme [D] sollicitent du tribunal qu’il prononce que les consorts [D] sont fondés à installer un portillon séparatif des parties communes et de leur terrasse, et à procéder à l’installation du nouveau dispositif de fixation d’un garde-corps.

Ils lui demandent en outre de juger que :
* les travaux de modification de la fixation du garde-corps étant dispensés d’autorisation de l’Assemblée générale, les demandeurs sont en droit de les conserver en l’état.
* il n’y a pas lieu de remettre le scellement du garde-corps à l’état d’origine, comme le demandait la résolution n°11, les demandeurs sont en droit de conserver le scellement actuel des pattes de fixation,
* il n’y a pas lieu de repeindre les pots de fleurs, comme le demandait la résolution n°11, les demandeurs sont en droit d’en conserver la couleur choisie en harmonie avec celle des garde-corps,
* l’accès occasionnel à leur fenêtre par une échelle de jardin ne constitue pas un trouble anormal de voisinage, les demandeurs sont en droit d’y recourir dans le respect du voisinage et de la jouissance paisible des lieux,
* que la dépose/repose ponctuelle du garde-corps ne constitue pas un trouble anormal de voisinage, les demandeurs sont en droit d’y procéder dans le respect du voisinage et de la jouissance paisible des lieux.

Il est établi que ces demandes se heurtent, à tout le moins s’agissant du portillon et du garde-corps, à la nécessité d’obtenir des autorisations requérant la majorité des voix des copropriétaires. Or, au regard de la nature des aménagements considérés, la loi du 10 juillet 1965 ne confère aucun pouvoir d’autorisation au Tribunal pour se substituer au syndicat des copropriétaires, comme par exemple en matière de travaux d’améliorations visés à l’article 30.

Qui plus est, la régularité de l’adoption de la résolution n°11 impose aux époux [D] de se conformer aux mesures destinées à faire cesser les atteintes causés à la copropriété.

Partant, ces demandes seront rejetées.

II - Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formée par M. [F] [D] et Mme [K] [H] épouse [D]

A défaut de rapporter la preuve d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires, les époux [D] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

III - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [F] [D] et Mme [K] [H] épouse [D], succombant, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile et conformément à l’article 695 du code de procédure civile qui les énumère limitativement.

Le syndicat des copropriétaires a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Dès lors, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [F] [D] et Mme [K] [H] épouse [D] au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS