TJ 63113, 13 août 2026, RG 24/00938

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00938 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-J3UY

NAC : 5AB 0A

JUGEMENT

Du : 13 Août 2026

Syndic. de copro. RESIDENCE CHATEAUDUN, prise en la personne de son Syndic la REGIE MIALON

C /

Monsieur [R] [W]
Madame [Y] [J]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A :
la SCP BOISSIER

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A :
la SCP BOISSIER
Me Axelle CELLIERE
Me Catherine RAYNAUD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Léna VAN-DER-VAART, juge placée auprès de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de RIOM, déléguée au Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand pour y exercer les fonctions de Juge des contentieux et de la protection par ordonnance de Monsieur le Premier Président du 17 mars 2026,
assistée de Sandrine DUMONT, Greffier ;

Après débats à l'audience du 18 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Août 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. RESIDENCE CHATEAUDUN, prise en la personne de son Syndic la REGIE MIALON
47-49 avenue des Etats-Unis
63000 CLERMONT-FERRAND
représenté par Maître Philippe BOISSIER de la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTERVENTION VOLONTAIRE :

Madame [N] [L]
Résidence Châteaudun
10 rue de Châteaudun
63000 CLERMONT-FERRAND
représentée par Maître Philippe BOISSIER de la SCP BOISSIER, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [W]
18 chemin du Peyron
63430 PONT DU CHÂTEAU
représenté par Me Axelle CELLIERE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [Y] [J]
10 rue de Chateaudun
Étage 2
63000 CLERMONT-FERRAND
représentée par Me Catherine RAYNAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 2 juillet 2021, Monsieur [R] [W] a donné à bail à Madame [Y] [J] un logement situé 10 Rue de Châteaudun à Clermont-Ferrand, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros, provision sur charges comprise.

Le 18 décembre 2023, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1900 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, [R] [W] a fait assigner [Y] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit, prononcer l'expulsion de Madame [Y] [J].

Se plaignant de nuisances de Madame [Y] [J] et de l’inaction de Monsieur [R] [W], le Syndicat des copropriétaires de la résidence Châteaudun a fait assigner Madame [Y] [J] et Monsieur [R] [W] aux fins d’expulsion de Madame [Y] [J] et de condamnation de ces derniers à des dommages et intérêts.

L’affaire venue à l’audience du 27 mars 2025 a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 18 juin 2026.

Dans ses dernières conclusions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Châteaudun demande au juge de :

- déclarer l’action du Syndicat des copropriétaires de la résidence Chateaudun recevable,
- déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de Madame [L] en sa qualité de copropriétaire et de victime des agissement de Madame [J] et de l’inaction de Monsieur [R] [W],
- condamner in solidum Madame [Y] [J] et Monsieur [R] [W] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice matériel et moral subi par le Syndicat des copropriétaires de la résidence Châteaudun,
- condamner in solidum Madame [Y] [J] et Monsieur [R] [W] au paiement de la somme de 5.000 euros au profit de Madame [L] en réparation tant de son préjudice moral que de jouissance eu égard à l’intensité des troubles subis depuis 2021,
- juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir,
- condamner in solidum Madame [Y] [J] et Monsieur [R] [W] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires requérant.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence Châteaudun, soutient la recevabilité de son action sur le fondement de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, arguant que suivant résolution n°12 du procès verbal d’assemblée général en date du 3 février 2022, il a été donné mandat au syndic de se substituer au propriétaire pour engager une procédure d’expulsion à l’encontre de Madame [J], que ce mandat a été confirmé par décision du 03 février 2022.

Il explique que malgré plusieurs plaintes depuis 2021 concernant ses locataires, Monsieur [R] [W] a fait preuve d’inertie. Il prétend que Madame [J], locataire de Monsieur [R] [W], n’a pas respecté l’article 2 du règlement de copropriété par les différents comportements qu’elle a pu adopter en dégradant notamment les parties communes de la résidence, que les différents copropriétaires dont Madame [L] ont subi des troubles de jouissance et que la responsabilité du copropriétaire bailleur doit être retenue sans qu’il soit nécessaire de rechercher une faute à son égard.

Dans ses dernières écritures, Madame [Y] [J] demande au juge de :

In limine litis
- dire les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence Châteaudun pris en la personne de son représentant légal irrecevables,
- dire l’intervention volontaire de Madame [L] irrecevable,
- laisser les dépens à la charge des demandeurs qui succombent ;

Au fond, subsidiairement
- débouter tant le Syndicat des copropriétaires de la résidence Châteaudun que Madame [L] de toutes demandes, fins et conclusions non fondées,
- constater que Monsieur [R] [W] ne formule aucune autre demande à l’égard de Madame [J] hormis une demande de remboursement de frais tant irrecevable que non fondée, l’en débouter,
- constater que Madame [J] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et constater son état d’impécuniosité ;

En tout état de cause,
- débouter les parties de toutes demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Madame [J],
- pour les mêmes raisons la dispenser du remboursement de l’indemnité d’aide juridictionnelle si celle-ci devait succomber et laisser les dépens à la charge à titre principal du Syndicat des copropriétaires de la résidence Châteaudun ;

In limine litis elle soulève l’irrecevabilité de la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence Châteaudun en ce qu’il n’a pas été habilité à solliciter des dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [R] [W], et que cette demande n’est pas davantage recevable envers Madame [J] ; que si la demande principale est irrecevable , l’intervention volontaire de Madame [N] [L] ne saurait prospérer. Subsidiairement, elle s’oppose à toute demande de dommages et intérêts en ce qu’elle n’a plus aucun lien ni avec le syndic ni avec Madame [L].

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [R] [W] demande au juge de :

- juger irrecevable les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence Châteaudun,
- débouter Syndicat des copropriétaires de la résidence Châteaudun de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Monsieur [R] [W],
- débouter Madame [L] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance à l’égard de Monsieur [R] [W],

En conséquence, à titre principal :

- condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Châteaudun à porter à Monsieur [R] [W] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

- condamner Madame [Y] [J] à payer et à porter à Monsieur [R] [W] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [R] [W], sur le fondement de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, prétend que l’action en justice du syndic est soumise à des conditions et que l’habilitation doit notamment mentionner clairement l’objet de la demande en justice, le fondement et l’étendue de l’autorisation quant aux voies de recours. Il estime que le syndic n’a pas été habilité à solliciter des dommages et intérêts à son encontre, que cette demande de dommages et intérêts ne relève pas de la compétence du juge des référés. Il estime avoir été diligent pour faire cesser les troubles occasionnés par Madame [Y] [J] par plusieurs actions toutes les fois où il a été alerté, qu’une procédure aux fins d’expulsion a été engagée, qu’un jugement ordonnant l’expulsion du locataire a été rendu et que Madame [Y] [J] et son fils ont quitté les lieux. A titre reconventionnel, il explique qu’il a du exposer des frais pour assumer sa défense, que le syndic ne s’est pas désisté alors même que Madame [J] et son fils ont quitté les lieux. Il s’oppose aux demandes de Madame [L], qui neuf mois après l’engagement de la poursuite du syndic formule des demandes de dommages et intérêts alors même qu’il est démontré que les locataires ont quitté les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Selon l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : "Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble."

Il ressort de ces textes que certaines conditions sont nécessaires pour que l’action du syndicat des copropriétaires soit recevable.

Ainsi, il ne peut agir qu’en vertu d’une action collective concernant les conflits mettant en cause les intérêts de la communauté, et notamment en cas de différent portant sur les conditions de jouissance par les copropriétaires des parties communes et privatives de leurs lots au regard des stipulations du règlement de copropriété. Ainsi, le syndicat des copropriétaires peut agir en cas d’infraction aux clauses du règlement de copropriété contre le copropriétaire responsable et contre le locataire à l’origine des nuisances pour les contraindre au respect des obligations dont l’inobservation génère un préjudice collectif.

En outre, il ne peut agir qu’en vertu d’une décision formelle de l’assemblée générale des copropriétaires l’habilitant à cet effet. Cette décision doit préciser l’objet de la demande du syndicat et l’étendue des pouvoirs conférés au syndic.

Tout d’abord, le syndicat des copropriétaires établit que le syndic était bien habilité pour le représenter en justice dans le cadre de ce litige. En effet, le procès verbal d’assemblée générale du 03 février 2022 en son point 12 “affaire [J]-[S]” expose la situation et donne mandat à la SCP BOISSIER pour diligenter une procédure d’expulsion à l’encontre de Mme [J] et de son fils M.[S]. De plus, le procès verbal d’assemblée générale du 06 février 2024 en son point 9 "affaire [J] - [S] / [W] : confirmation d’engagement de procédure à l’encontre de Mme [J], Mr [S] et/ou M. [W]" habilite le syndic pour diligenter ladite procédure d’expulsion en précisant notamment “la situation n’est plus acceptable du comportement des locataires de ce logement, dégradation dans les parties communes, troubles quotidiens du voisinage (...). Les copropriétaires missionnent le syndic pour cette procédure, contraints face à la défaillance du propriétaire M.[W].”

En considération de ces éléments le syndic est pleinement habilité pour représenter le syndicat des copropriétaires en justice dans le cadre de cette procédure et de formuler des demandes à l’encontre des défendeurs.

Sur l’intervention volontaire de Madame [N] [L], copropriétaire

Aux termes de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. »
Cette compétence est exclusive.
L’article 325 du code de procédure civile prévoit que l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, l’action principale introduite par le syndicat des copropriétaires de la Résidence 10 rue de Châteaudun porte sur le prononcé de la résiliation du bail en raison de troubles de jouissance paisible des lieux loués par la locataire et relève de la compétence d’attribution du juge des contentieux de la protection.

En outre, il ressort des pièces versées en procédure que Madame [N] [L] démontre de sa qualité de copropriétaire de sorte que son intervention sera déclarée recevable.

Sur la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires de la Résidence 10 rue Châteaudun

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est constant qu’un contrat de bail a été signé entre Monsieur [W] et Madame [Y] [J] le 2 juillet 2021 et que dès le 1er septembre 2021 le propriétaire a été avisé de non respect du règlement par son locataire.

Il est également démontré par les pièces versées en procédure que Madame [Y] [J] ne respectait pas le règlement de copropriété tout au long de la relation contractuelle causant ainsi un préjudice certain.

S’il apparaît que Monsieur [R] [W] démontre qu’il a entamé une procédure aux fins d’expulsion de sa locataire pour défaut de règlement des loyers et que des difficultés procédurales peuvent être mises à son crédit, il n’en demeure pas moins qu’il a tardé à agir en justice, laissant les nuisances se poursuivre entre 2021 et 2023 soit plus de deux ans. Ce n’est que par décision du 10 avril 2025 que le juge des contentieux de la protection a notamment constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de cette dernière et de tous les occupants du logement.

Les différentes pièces versées aux débats permettent d’établir que Monsieur [R] [W] a manqué à son obligation d’assurer le respect du règlement de copropriété par sa locataire. Il appartenait au propriétaire de contacter un autre commissaire de justice ou un professionnel du droit pour faire valoir ses droits, afin de faire cesser plus rapidement les troubles.

Monsieur [R] [W] et Madame [Y] [J] ayant concouru à un préjudice unique, ils seront condamnés in solidum à verser la somme de 300 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence Châteaudun;

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [N] [L]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [N] [L] a démontré sa qualité de copropriétaire et il est versé en procédure plusieurs attestations, plaintes, mains courantes, photos justifiant le non respect du règlement par le locataire de Monsieur [R] [W] créant ainsi un préjudice pour Madame [N] [L].
Il a été démontré plus haut que Monsieur [R] [W] a manqué à son obligation d’assurer le respect du règlement de copropriété par sa locataire en tardant à agir en justice.

L’expulsion effective de Madame [Y] [J] et de ses fils ne saurait justifier à elle seule l’absence de leur condamnation.

Monsieur [R] [W] et Madame [Y] [J] ayant concouru à un préjudice unique, ils seront condamnés in solidum à verser la somme de 200 euros à Madame [N] [L].

Sur les autres demandes

Il y a lieu de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Monsieur [R] [W] et Madame [Y] [J] seront condamnés in solidum à verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au Syndicat des copropriétaires de la Résidence 10 rue de Châteaudun.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,