TJ 63113, 13 août 2026, RG 26/00396

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 26/00396 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KUAQ

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 13 Août 2026

Etablissement public OPHIS

C /

Monsieur [M] [L] [P]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A :
la SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A :
la SELARL DMMJB AVOCATS
Monsieur [M] [L] [P]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Léna VAN-DER-VAART, juge placée auprès de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de RIOM, déléguée au Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand pour y exercer les fonctions de Juge des contentieux et de la protection par ordonnance de Monsieur le Premier Président du 17 mars 2026,
assistée de Sandrine DUMONT, Greffier ;

Après débats à l'audience du 18 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Août 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS
32 rue de Blanzat
63000 CLERMONT-FERRAND
représentée par Maître Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB AVOCATS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [L] [P]
3 allée de la Chocolaterie
63130 ROYAT
comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 30 mars 2023, l’office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (OPHIS) a donné à bail à Monsieur [M] [L] [P] un logement situé 3 allée de la chocolaterie – 63130 ROYAT, moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 264,59 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 81,39 euros ainsi qu'un garage moyennant un loyer mensuel de 43,30 euros, outre 3,16 euros mensuels de provision sur charges.

Le 11 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant en principal de 1.332,37 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

N’obtenant pas satisfaction, par acte de commissaire de justice du 04 mars 2026, l’office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (OPHIS) a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de voir :

déclarer recevables ses demandes ; constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;condamner le locataire à payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant au moins égale au montant des loyers, révisable selon les dispositions du contrat de bail, outre les charges qui seront à régulariser ;condamner le locataire au paiement de la somme de 1.802,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 février 2026, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement visant la clause résolutoire, sauf à parfaire par production d’un décompte actualisé le jour de l’audience ; condamner le locataire à payer, la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner le locataire à verser la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le cout du commandement de payer.
Lors de l’audience du 18 juin 2026, la SA AUVERGNE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3.462,15 euros mai 2026 inclus.

Comparant à l’audience, Monsieur [M] [L] [P] soutient qu’il rencontre des difficultés en lien avec son titre de séjour, que des démarches sont en cours et qu’il n’a aucune ressource pour régler tant sa dette que le loyer courant. Il ajoute avoir fait les démarches de résiliation pour la place de parking sans avoir remis le badge.

Le diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire n’est pas parvenu au greffe avant l'audience.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (OPHIS) a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit du locataire.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le règlement de la contribution pour l’aide juridique

En application des dispositions de l’article 1635 bis Q du Code général des impôts une contribution pour l'aide juridique de 50 euros est perçue par instance introduite en matière civile et prud'homale devant un tribunal judiciaire ou un conseil des prud'hommes. La contribution pour l'aide juridique est due par la partie qui introduit l'instance.

Il ressort des éléments de la procédure que l’office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (OPHIS) justifie de cette formalité.

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département par voie électronique le 05 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 28 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

En vertu des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. A peine de nullité, ce commandement contient notamment le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette.

En l'espèce, outre les dispositions légales précitées, il apparait que le contrat de bail litigieux contient également une clause prévoyant expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets.

L’OPHIS justifie par ailleurs avoir régulièrement signifié le 11 décembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.332,37 euros.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 11 février 2026.

Monsieur [M] [L] [P] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Dès lors, l’OPHIS, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [L] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Une indemnité d’occupation sera donc fixée à compter de cette date pour un montant de 400 euros.

L'indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (OPHIS) justifie par ailleurs avoir régulièrement signifié le 11 décembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.332,37 euros.

Si le commandement produit aux débats mentionne le montant de la somme réclamée à Monsieur [M] [L] [P], et précise le montant mensuel du loyer et des charges, il ne comporte pas le décompte de la dette.
Force est de constater qu’en première page du commandement il est précisé « du décompte ci-dessous – principale créance 1.332,37 euros » mais sans que le décompte ne soit effectivement joint ni un quelconque détail de la dette.
Aucune mention figurant à l'acte de commissaire de justice (4 pages) n'atteste que le décompte de la dette locative visé au commandement de payer a été délivré au locataire.

En outre, l'indication d'une somme due au principal ne permet pas aux locataires de vérifier la réalité et l'étendue de la dette locative à régulariser, sous peine de résiliation du contrat de bail.

Le défendeur, présent à l’audience et ne contestant pas la dette, il y lieu de considérer que l’absence de décompte ne fait grief en l’état au locataire.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux

Ainsi, l’office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (OPHIS) produit un décompte arrêté au 9 juin 2026 à titre de justificatif de l’arriéré locatif. Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (OPHIS) est établie tant dans son principe que dans son montant de sorte que Monsieur [M] [L] [P] sera condamné à lui régler la somme de 3.282,82 euros.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 11 décembre 2025 sur les sommes dues à cette date, soit 1.332,37 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code ajoute que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal. Ainsi, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas avoir subi un préjudice en lien avec l’impayé locatif et ne démontre pas la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,