TJ 63113, 13 août 2026, RG 26/00395

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 26/00395 - N° Portalis DBZ5-W-B7K-KUAP

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 13 Août 2026

Etablissement public OPHIS

C /

Monsieur [H] [P]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A :
la SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A :
la SELARL DMMJB AVOCATS
Monsieur [H] [P]
Préfecture

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Léna VAN-DER-VAART, juge placée auprès de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de RIOM, déléguée au Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand pour y exercer les fonctions de Juge des contentieux et de la protection par ordonnance de Monsieur le Premier Président du 17 mars 2026,
assistée de Sandrine DUMONT, Greffier ;

Après débats à l'audience du 18 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Août 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS
32 rue de Blanzat
63000 CLERMONT-FERRAND
représenté par Maître Sophie BONICEL de la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [P]
221 boulevard du Jeu de Paume
63270 VIC-LE-COMTE
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon proposition de logement conventionné, l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (l’OPHIS) a proposé à bail à Monsieur [H] [P] un logement situé 221 Boulevard du jeu de Paume – 63270 VIC LE COMPTE, moyennant un loyer mensuel de 462,63 euros outre 67 euros de charge, l’eau et le chauffage en téléprélèvement. Cette proposition a été acceptée par retour de courrier reçu par l’OPHIS le 22 mars 2018.

Suivant acte sous seing privé en date du 12 avril 2018 l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (l’OPHIS) a à bail à Monsieur [H] [P] un logement situé 221 Boulevard du jeu de Paume – 63270 VIC LE COMPTE, moyennant un loyer mensuel de 462,63 euros outre une provision sur charges de 67 euros.

Le 25 mars 2025 l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (l’OPHIS) a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire Monsieur [H] [P] pour un montant en principal de 1.884,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2026, l’Office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (l’OPHIS) a fait assigner Monsieur [H] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre elles faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [H] [P] à lui payer les sommes suivantes :
* 7.761,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 février 2026, sauf à parfaire, et en cas de délais de paiement l’indication précise de leur montant et de leur date de versement en sus du loyer courant et des charges et que la clause résolutoire reprendra automatiquement ses effets à défaut de respect des engagements prévus ;
- condamner Monsieur [H] [P] à une d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer,
- condamner Monsieur [H] [P] à payer la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts ;
-condamner Monsieur [H] [P] à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 février 2026.

Lors de l'audience du 18 juin 2026, l’OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 12 juin 2026 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 9.762,47 euros incluant les frais de poursuites.

Monsieur [H] [P], présent à l’audience, explique que sa situation est compliquée depuis sa séparation avec sa compagne et le placement de ses filles. Il indique percevoir la somme de 570 euros au titre du RSA, avoir fait une demande de logement social et reconnaît les arriérés de loyers dus.

Le diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale du locataire a été réalisé et communiqué à la juridiction.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’OPHIS a précisé avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [H] [P], ce que celui-ci confirme.

La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département par voie électronique le 26 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

En vertu des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. A peine de nullité, ce commandement contient notamment le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette.

En l'espèce, outre les dispositions légales précitées, il apparait que le contrat de bail litigieux contient également une clause prévoyant expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets.

L’OPHIS justifie par ailleurs avoir régulièrement signifié le 25 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.884,20 euros.
Si le commandement produit aux débats mentionne le montant de la somme réclamée à Monsieur [H] [P], et précise le montant mensuel du loyer et des charges, il ne comporte pas le décompte de la dette.
Aucune mention figurant à l'acte de commissaire de justice (4 pages) n’atteste que le décompte de la dette locative visé au commandement de payer a été délivré au locataire.
En outre, l'indication d'une somme due au principal ne permet pas au locataire de vérifier la réalité et l'étendue de la dette locative à régulariser, sous peine de résiliation du contrat de bail.

Le défendeur, présent à l’audience et ne contestant pas la dette, il y lieu de considérer que l’absence de décompte ne fait pas grief en l’état au locataire. La nullité du commandement ne sera pas prononcée.

L’OPHIS produit un décompte au 12 juin 2026 à titre de justificatif de l’arriéré locatif. Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’office Public de l’Habitat et de l’Immobilier Social (OPHIS) est établie tant dans son principe que dans son montant de sorte que Monsieur [H] [P] sera condamné à lui régler la somme de 9.573,29 euros.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 25 mai 2025.

En application du VI 2° de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement de surendettement au sens du livre VII du Code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L.732-1 dudit Code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4 et L.733-7 du même Code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l'espèce, par décision du 30 avril 2026 la commission de surendettement des particuliers du Puy-de-Dôme a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par le défendeur s’orientant vers des mesures imposées consistant à réaménager ses dettes. Pour autant, il convient d'observer que postérieurement à cette décision, le locataire ne s'est pas régulièrement acquitté du paiement du loyer courant et des charges, tel qu'il en ressort du décompte arrêté au 12 juin 2026 versé aux débats.

En conséquence, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [P].

Monsieur [H] [P] est désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Dès lors, l’OPHIS, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 12 juin 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 9.573,29 euros, hors frais de poursuites.

Bien que le demandeur fonde sa demande au vue de plusieurs pièces non numérotées qui faciliterait une meilleure lisibilité, il convient de considérer qu’au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [H] [P] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 25 mars 2025 sur les sommes dues à cette date, soit 1.884,20 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Monsieur [H] [P] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail soit la somme mensuelle de 620 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code ajoute que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal.

Ainsi, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas avoir subi un préjudice en lien avec l’impayé locatif et ne démontre pas la mauvaise foi de la locataire.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [H] [P] aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer.

En revanche, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,