TJ 63113, 13 août 2026, RG 25/00182

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00182 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-J623

NAC : 5AB 0A

JUGEMENT

Du : 13 Août 2026

Monsieur [F] [Q]
Madame [O] [Q] épouse [Q]

C /

Monsieur [S] [N]
Madame [B] [Y]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SCP COLLET-ROCQUIGNY CHANTELOT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP BLANC - BARBIER - VERT - REMEDEM & ASSOCIÉS SCP COLLET-ROCQUIGNY CHANTELOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Léna VAN-DER-VAART, juge placée auprès de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de RIOM, déléguée au Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand pour y exercer les fonctions de Juge des contentieux et de la protection par ordonnance de Monsieur le Premier Président du 17 mars 2026,
assistée de Sandrine DUMONT, Greffier ;

Après débats à l'audience du 18 Juin 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 13 Août 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [Q]
Verrières
63410 CHARBONNIERES LES VARENNES
représenté par la SCP COLLET-ROCQUIGNY CHANTELOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [O] [Q] épouse [Q]
30 Rue du Broustic
29800 LANDERNEAU
représentée par la SCP COLLET-ROCQUIGNY CHANTELOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [N]
2 Rue de la Grande Garde
63110 BEAUMONT
représenté par la SCP BLANC - BARBIER - VERT - REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [B] [Y]
2 Rue de la Grande Garde
63110 BEAUMONT
représentée par la SCP BLANC - BARBIER - VERT - REMEDEM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
EXPOSE DU LITIGE

Selon un contrat signé électroniquement le 31 août 2022, Monsieur [Q] [F] et Madame [Q] [O],représentés par EID IMMOBILIER en qualité de mandataire, ont donné à bail à Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] un logement situé 2 Rue de la Grande Garde 63110 BEAUMONT en contrepartie d'un loyer de 1200 € outre une provision sur charges de 40 €.

Un état des lieux d'entrée entre les parties a été réalisé le 26 août 2022.

Par courrier en date du 18 octobre 2024, EID IMMOBILIER a adressé une mise en demeure à Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] d'avoir à régler la somme de 658,06 € au titre des remises sur loyer pour non respect de la clause prévoyant la réalisation de certains travaux à la charge des locataires.

N'obtenant pas satisfaction, par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, Monsieur [Q] [F] et Madame [Q] [O] ont assigné Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement des remises sur loyers.

Après trois renvois pour permettre aux parties de conclure en réplique, cette affaire a été retenue à l'audience du 18 juin 2026.

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur [Q] [F] et Madame [Q] [O] sollicitent que les demandes de Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] soient rejetées et que ces derniers soient condamnés solidairement à leurs payer les sommes suivantes :

- la somme de 7.200 euros outre intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024,
- la somme de 1.309 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre de la remise en état du logement outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir,
- la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens .

Dans le corps de leurs écritures, ils soutiennent au visa des articles 1103, 1104, 1217 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que les locataires n'ont pas respecté la clause du contrat de bail qui prévoyait la réalisation de certains travaux en contrepartie d'une remise de 300 euros sur le montant du loyer. Ils considèrent que la clause ne peut pas être non écrite en ce qu'elle a été insérée dans le contrat de bail d'un commun accord entre les parties, que les locataires ont reconnu que les travaux étaient inachevés. Ils arguent que s'agissant des toilettes et de la salle de bain du premier étage le sol n'a pas été remplacé, que les travaux ont été faits à l'économie, que le jardin n'a pas été remis en état. S'appuyant sur le procès verbal de l'état des lieux de sortie, ils considèrent que les travaux réalisés sont techniquement défaillant et qu'ils ne peuvent pas être assimilés à une exécution de bonne foi. Monsieur [Q] [F] et Madame [Q] [O] font valoir des dégradations locatives commises par les locataires constatées lors de l'état des lieux de sortie pour justifier les demandes indemnitaires, estimant qu'en tant que bailleurs ils n'ont manqué à aucune de leurs obligations. Enfin, ils s'opposent à la demande de dommages et intérêt estimant que les preneurs ne démontrent aucun comportement fautif de nature à faire droit à leur demande au titre du préjudice moral.

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] demandent quant à eux au juge des contentieux de la protection de :

- dire et juger mal fondées les demande de Monsieur [Q] [F] et Madame [Q] [O],
- juger qu'ils ont satisfait à leurs obligations et qu'aucune faute ne peut leur être imputée,
- juger comme non écrite la clause du contrat de bail tendant au paiement d'une somme de 7.200 euros représentant la restitution de l'intégralité de la remise de loyer de 300 euros sur 24 mois pour non réalisation des travaux dans un délai de 24 mois à compter de la signature du bail,
- débouter les époux [Q] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B],
- condamner in solidum les époux [Q] à la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral pour procédure abusive à leur encontre,
- condamner in solidum les époux [Q] à restituer à Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] le dépôt de garantie d'un montant de 1200 euros augmenté d'une somme égale à 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé,
- condamner in solidum les époux [Q] à payer et porter à Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] soutiennent en application de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989, que la clause insérée dans le contrat de bail et prévoyant qu'en cas de manquement à la convention de travaux le locataire sera redevable de la remise de loyer dont il aura bénéficié, doit être déclarée non écrite, qu'elle est abusive et constitutive d'un enrichissement sans cause. Ils estiment que les travaux ont été réalisés et que certaines finitions restaient à réaliser. Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] prétendent que les désordres relevés ne leurs sont pas imputables, que des fuites ont été signalées au bailleur au niveau des robinets thermostatiques et un niveau des tuiles fendues notamment à la suite d'une tempête en 2023, que les bailleurs ne sont pas exempt de tout reproche quant à l'exécution de leurs obligations et qu'ils ont reconnu d'importantes carences au sein du logement. S'appuyant sur le procès verbal de constatations réalisé depuis la voie publique, Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] soutiennent que cet acte réalisé par le commissaire de justice ne démontre rien quant à l'état d'entretien intérieur du logement, que le bien était dégradé, l'extérieur à la limite de l'abandon avec une végétations non maîtrisée lors de l'entrée dans les lieux, de sorte que les bailleurs ne sont pas légitimes à solliciter la restitution d'un bien à l'état neuf. Pour justifier leur préjudice moral, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, ils estiment cette procédure déloyale affectant l'ensemble des membres de la famille.

La décision a été mise en délibéré au 13 août 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le caractère non écrit de la clause « Travaux réalisés ou à réaliser »

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 est réputée non écrite toute clause notamment par laquelle le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives.

Conformément à l'article 606 du code civil les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, et celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.Toutes les autres réparations sont d'entretien.

En l'espèce le titre titre V intitulé « Travaux réalisés ou à réaliser » du contrat de bail litigieux stipule que « une remise de loyer de 300 € mensuelle s'appliquera sur une période de 24 mois à compter du premier jour du terme complet suivant la prise d'effet du bail. Le locataire devra permettre l'accès au logement au mandataire afin qu'il effectue un contrôle périodique de l'avancement des travaux. Le locataire dispose d'un délai maximal de 2 années pour réaliser les travaux détaillés ci-dessous.
Le locataire s'engage à effectuer :
- le remplacement des sols et la réfection des revêtements muraux des pièces suivantes : Chambre verte, Chambre rouge, toilette du 1er étage, salle de bain de l'étage, chambre jaune
- la réfection des revêtements muraux de la cage d'escalier
- la remise en propreté du jardin en sus de l'entretien dont il est déjà obligé.
En cas de manquement à cette convention, le locataire sera redevable du montant de la remise du loyer dont il aura bénéficié depuis le prise d'effet du bail. »

La description littérale des travaux conditionnant la remise de loyer dans le bail atteste de ce qu'il s’agit bien de simples travaux d'aménagement et non de gros travaux tels que ceux affectant la structure ou encore la toiture, lesquels sont à la charge du bailleur sans possibilité de transfert au preneur.

Force est de constater que le contrat de bail litigieux signé le 31 août 2022 prévoit le règlement d'un loyer de 1200 € outre une provision sur charges de 40 € et que les parties elles-mêmes ont convenu d'un commun accord d'une remise de loyer de 300 euros en contrepartie de l'exécution de certains travaux.

Il n'existe au sein du contrat de bail aucune stipulation prévoyant que le locataire s'engage par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande tendant à faire déclarer non écrite la clause « intitulé Travaux réalisés ou à réaliser ».

Sur la demande de paiement au titre du manquement des locataires à la convention de travaux

En l'espèce, il ressort du contrat de bail que les parties ont convenu d'une remise de loyer en contrepartie de l'exécution de travaux, à charge pour le locataire d'être redevable de la remise de loyer en cas de manquement.

Le locataire s'était engagé à effectuer :
- le remplacement des sols et la réfection des revêtements muraux des pièces suivantes : Chambre verte, Chambre rouge, toilette du 1er étage, salle de bain de l'étage, chambre jaune
- la réfection des revêtements muraux de la cage d'escalier
- la remise en propreté du jardin en sus de l'entretien dont il est déjà obligé.

S'agissant du remplacement des sols et la réfection des revêtements muraux de la chambre verte, de la chambre rouge, de la chambre jaune, des toilettes du 1er étage et de la salle de bain du 1er étage : la pièce n°5 versée aux débats par les défendeurs permet de constater que les revêtements muraux des chambres, de la salle de bain et des toilettes ont été effectués. Les murs sont d'ailleurs couverts de papier peint ne présentant pas de dégradation et la présence de parquet flottant est constatée.
S'agissant de la réfection des revêtements muraux de la cage d'escalier : il y a lieu de constater que Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] démontrent avoir exécuté cette obligation (pièce n°5)
S'agissant de la remise en propreté du jardin : il y a lieu de considérer que le procès verbal de constat réalisé le 13 janvier 2025 fait état d'une végétation qui empiète sur la voie publique ainsi que sur la propriété voisine. Pour autant cet élément, pas plus que l'état des lieux de sortie ne permettent de considérer que Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] n'ont pas respecté la remise en propreté du jardin durant la relation contractuelle. Les photos communiquées par les locataires témoignent au contraire d'une remise en propreté du jardin.
S'agissant du remplacement des sols et la réfection des revêtements muraux de la chambre verte : il ressort des éléments de la procédure et notamment de l'état des lieux de sortie que les murs sont couvert de papier peint ancien et que le sol est recouvert de linoléum ancien, déchiré au niveau de la première partie de la porte. Les photos versées par les locataires ne permettent pas d'affirmer que les travaux ont été réalisés dans cette pièce, contrairement à leurs allégations.

S'agissant de l'insatisfaction des travaux réalisés, il appartenait aux bailleur d'effectuer les travaux ou de communiquer d'éventuels devis et non pas de faire peser cette obligation sur les locataires s'ils avaient une exigence particulière sur le choix des matériaux.

Il apparaît donc que l'intégralité des travaux stipulé au bail n'a pas été réalisé dans un délai de 24 mois imparti. La condition est donc défaillie et les bailleurs sont fondés en leur demande.

Cependant, au regard de l'ensemble des travaux réalisés par les preneurs, la somme sollicitée sera ramenée à une plus juste proportion.

Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] sont condamnés à verser la somme de 300 euros à Monsieur [Q] [F] et Madame [Q] [O] au titre de la remise sur loyer.

Sur la demande de paiement au titre des désordres locatifs et la restitution du dépôt de garantie

Suivant l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En outre, l'article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient en premier lieu à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l'indemnisation sont imputables au locataire.

L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie.

L'indemnisation du bailleur n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution des travaux pour lesquels il demande réparation (voir notamment Cass 3ème civ. 30 janvier 2002, CA Reims 07 mai 2013 et Rép. min. n° 77691) et donc à la production de factures.

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée que le bien est principalement en état d'usage, ce qui semble avoir justifié la remise du loyer et les travaux à effectuer par les locataires.
Force est de constater que les travaux réalisés par les locataires ont participé à l'amélioration du bien.
Les pièces versées aux débats démontrent qu'au moment de l'entrée dans les lieux plusieurs plinthes étaient mal fixées ou décollés dans le salon et dans la chambre verte, que certains éléments présentaient des états de vétusté, que les peintures et le sol étaient anciens.

Les bailleurs versent en procédure un devis d'un montant total de 2509 euros.

De la comparaison entre l'état des lieux à l'entrée et de l'état des lieux de sortie, il résulte que les bailleurs sont fondés à solliciter :
- la somme de 26 euros au titre du remplacement de la barre de sécurité pour volet
- la somme de 22 euros au titre de l'accessoire espagnolette de volet
- la somme de 24 euros en remplacement de l'applique luminaire escalier / cave
- la somme de 78 euros en remplacement de l'applique luminaire salon
- la somme de 44 euros en remplacement des ampoules led E27
- la somme de 16 euros en remplacement d'ampoules led E14
- l'indemnisation du nettoyage sol mezzanine (compris dans forfait)
- la dépose des baguettes sur bas de portes fenêtre (compris dans le forfait)
- réparation fermeture volet chambre étage (compris dans le forfait)
- réparation portes coulissantes placard dressing (compris dans le forfait)
- évacuation des éléments de la terrasse extérieure (compris dans le forfait)

En considération de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que le dépôt de garantie suffit à indemniser les bailleurs des désordres constatés.

Monsieur [Q] [F] et Madame [Q] [O] seront déboutés de leur demande au titre de remise en état du logement.

En parallèle Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] seront déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] ne démontrent pas la faute des bailleurs dans la procédure engagée, ni son caractère abusif, ni la preuve du préjudice moral subi.

Ils seront déboutés de leur demande.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 696 du code de procédure civile, chacun conservera la charge de ses propres dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [N] [S] et Madame [Y] [B] à participer aux frais irrépétibles que les bailleurs ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,