TJ 83137, 10 avr. 2026, RG 25/01252

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01252 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NFVD

AFFAIRE :

[K]

C/

[P]
[P]

JUGEMENT contradictoire du 10 AVRIL 2026

Grosse exécutoire : Me RECOTILLET

Copie : Me KAYAL

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 10 AVRIL 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [E] [K]
née le 20 Juillet 1971 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me RECOTILLET, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [P]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me KAYAL, avocat du barreau de TOULON

Madame [L] [P]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me KAYAL, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier des débats : Karine PASCAL
greffier du prononcé : Mme ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 23 Février 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 AVRIL 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Mme ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 4 mars 2021, Monsieur [Q] [P] et Madame [L] [P] ont donné à bail à Madame [E] [K] une villa à usage d’habitation située [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1.400 euros.
Par assignation du 20 février 2025, Madame [E] [K] a attrait Monsieur [Q] [P] et Madame [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin de solliciter leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileLes dépens. L’affaire a été appelée le 1er septembre 2025, renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 23 février 2026.
Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties se sont référées à leurs écritures déposées.
Madame [E] [K] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Au soutien de ses prétentions, elle a exposé avoir subi un dégât des eaux en février 2022. Le sinistre a endommagé une partie du rez-de-chaussée de la maison. Une chambre, une partie du salon, l’entrée et le dégagement jusqu’aux sanitaires étaient devenues insalubres et inutilisables à cause de la remontée des eaux dans les murs par capillarité. Un constat amiable a été établi le 2 mars 2022 et adressé à son assureur. Par courrier du 23 novembre 2022 elle s’est plainte auprès de FONCIA, gestionnaire des bailleurs, de l’absence de réparations. Seule une réduction mensuelle de loyer à hauteur de 400 euros lui a été consentie à compter de mai 2022, couvrant la perte d’usage de la chambre. Le bailleur a refusé de dédommager les mois précédents. En l’absence de travaux, elle a décidé de quitter le logement le 24 juin 2024. L’état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice le 21 juin 2024.
Madame [E] [K] a soutenu essentiellement que ses bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance, d’entretien et de réparation. Elle a vécu deux ans dans un local insalubre et un trou dans le mur du salon ouvert sur les canalisations. Cela a été constaté par le service sanitaire de la ville de [Localité 5] et par le constat d’huissier. Son médecin a attesté de l’impact des allergies dues aux moisissures. Elle a subi d’autres désordres lors de son occupation qui n’ont jamais résolus malgré ses alertes : dysfonctionnement de l’éclairage et du robot de la piscine, infiltrations dans la toiture du garage transformé en local de stockage, auvent de la terrasse retiré et non remplacé… Les bailleurs ont fait preuve d’inertie et de mauvaise foi. Ils ne peuvent pas se décharger sur les assureurs pour justifier l’absence d’interventions.
Monsieur [Q] [P] et Madame [L] [P] ont demandé le rejet des demandes de Madame [E] [K] et sa condamnation au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Les époux [P] ont confirmé la réalité du dégât des eaux en février 2022. Ils ont cependant précisé que le sinistre n’a affecté qu’un bureau et l’entrée. Ils ont immédiatement fait intervenir une société qui a lié les traces à une fuite du cumulus. Suite à la déclaration à l’assurance, ils ont mandaté une recherche de fuite le 8 mars 2022. La cause du sinistre a été définitivement réparée le 11 mars 2022. Ce ne sont que les causes du dégât des eaux qui ont tardé à être réparées, du fait des assureurs. Le retard pris pour les embellissements a été causé par la nécessité de faire sécher les murs, l’exigence de transmission de devis puis les délais de traitement par les assurances. Ils ne sont pas responsables de cette situation. Pour compenser la perte de jouissance, ils ont spontanément octroyé une réduction du loyer de mai 2022 jusqu’au départ de la locataire en juin 2024, soit un montant global de 10.000 euros. Insatisfaite, Madame [E] [K] a sollicité une remise supplémentaire et prétendu d’autres désordres. Suite à son congé, elle a adressé une demande de réparation d’un préjudice de jouissance à hauteur de 12.800 euros. Elle a refusé la franchise des loyers de février à avril 2022 qu’elle avait sollicitée et a engagé la procédure judiciaire. Les époux [P] ont conclu avoir été diligents pour mettre fin au dégât des eaux. La preuve d’autres désordres affectant leur bien n’est pas rapportée. Le logement n’a jamais été indécent. Le lien entre l’état de santé de Madame [E] [K] et celui du local n’est pas établi.
En application du deuxième alinéa de l'article 446-2 et de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties visées à l'audience pour le surplus de leurs moyens et prétentions.
Le délibéré a été fixé au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
Sur les manquements du bailleur à l’obligation de délivrance
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ;
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
La réfection complète des murs et sols endommagés à la suite d'un dégât des eaux ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.
Il est rappelé que ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail et que de telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. Le bailleur est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté, pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d'avoir été diligent pour qu'il soit mis fin à ces troubles.
Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.
Néanmoins, il incombe au locataire qui invoque les manquements du bailleur, d’en rapporter la preuve.
En l’espèce, les parties étaient liées par un contrat de bail à effets au 1er avril 2021, portant sur une villa de 103.10 m2 comprenant au RDC une chambre, une salle d’eau avec WC, une buanderie, une cuisine aménagée ouverte sur le séjour, 2 terrasses, une piscine, et à l’étage : 3 chambres, un WC indépendant, une salle de bain avec douche et une terrasse.
Un constat d’état des lieux a été effectué au contradictoire des parties le 1er avril 2021. Il décrit des locaux en bon état global, avec des éléments ou équipements en état d’usage.
Il n’est pas débattu qu’un constat amiable de dégât des eaux a été établi par Madame [K] le 2 mars 2022, pour un sinistre survenu le 22 février 2022.
Un rapport d’expertise commun daté du 7 avril 2022 indique que le dégât des eaux résulte d’une fuite sur rupture de canalisation privée non accessible. La cause provenait d’un engorgement / débordement d’un regard d’évacuation des eaux usées situé dans la maison. La responsabilité du propriétaire a été retenue. Il précise néanmoins que la cause a été supprimée par un professionnel. La société SAM ainsi qu’un plombier sont intervenus afin de déboucher ledit regard. Il préconise un assèchement des revêtements pour mesures provisoires et conservatoires, et évalue à 3.202,98 euros la reprise des dommages immatériels, et 560 euros la perte d’usage des locaux par le locataire.
Les époux [P] prouvent avoir sollicité l’intervention d’un plombier dès le 22 février 2022 pour réparation du cumulus qui fuyait, problème alors signalé par leur locataire. Le débouchage des canalisations a été sollicité le 10 mars 2022 et réalisé le 11 mars 2022. A cette occasion, l’entreprise SAM a constaté la présence d’un regard sous le carrelage, et a préconisé des travaux. Le 21 mars 2022, elle a procédé à une inspection vidéo de la canalisation horizontale d’eaux usées et recommandé de prévoir la modification du regard couvert afin d’améliorer l’écoulement et éviter les retenues et odeurs. Le 31 mars 2022, elle est intervenue pour une recherche de fuite. Elle a observé que la colonne d’évacuation de l’étage était bouchée au niveau d’un regard derrière un coffre en brique et carreau de plâtre. Elle n’a en revanche rien relevé au niveau des cloisons, des évacuations et sur réseau d’adduction du rez-de-chaussée.
Il s’évince de l’ensemble de ces éléments, que Madame [K] a signalé une fuite du cumulus le 22 février 2022, aussitôt traitée par les bailleurs. Elle a déclaré le sinistre le 2 mars 2022 et la cause des infiltrations a été supprimée le 11 mars 2022. Des travaux d’amélioration ont été conseillés, mais rien au dossier ne permet d’établir la persistance ou le renouvellement des infiltrations après le 11 mars 2022.
S'il est exact que l'origine des infiltrations a cessé à compter du 11 mars 2022, il n'en demeure pas moins que les locaux loués sont restés endommagés après cette date.
Le technicien mandaté par la ville de [Localité 5] a constaté le 20 mai 2022, que le logement était fortement impacté par les remontées capillaires dues au sinistre datant de février 2022. La chambre située au RDC ainsi que le salon présentaient des murs très dégradés ayant un taux d’humidité élevé. Le service de salubrité considérait que la locataire ne pouvait pas jouir décemment de l’habitation dans son ensemble.
Le 21 juin 2024, plus de deux ans après le sinistre, un constat de commissaire de justice confirmait que les peintures, enduits de la villa étaient dégradés au RDC, avec cloquages, craquèlements, désagrégement jusqu’à l’enduit.
L’état des lieux de sortie signé entre les parties le 24 juin 2024 mentionne encore les conséquences du dégât des eaux non réparés. Des photographies y sont annexées, qui montrent un trou dans un mur du séjour, les traces d’humidité et de moisissures sur plusieurs murs du RDC.
De plus, aux termes de leurs écritures, les époux [P] reconnaissent que les embellissements n’avaient toujours pas été repris au départ de Madame [K].
Ces embellissements n’étaient certes pas de nature à porter atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants, mais caractérisaient des manquements du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués et de les garantir des vices de la chose louée, s’agissant de revêtements dégradés et d’un trou béant dans un mur.
De l'ensemble de ces constats, le logement donné à bail, était affecté d'un certain nombre de désordres ayant causé un préjudice de jouissance à la locataire et dont doivent répondre les bailleurs par application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Au regard de ces éléments, les époux [P], qui avaient une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, ont commis une faute, de sorte que leur responsabilité apparaît engagée.
Ils seront donc tenus de réparer intégralement les préjudices découlant de ces manquements.

Sur la réparation des préjudices
En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d'avoir été diligent pour qu'il soit mis fin à ces troubles.
L'article 1219 alinéa 1 du code civil prévoit qu'il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur, ce qui n’est en l’occurrence pas invoqué.
Les époux [P] ne contestent pas que le dégât des eaux leur est imputable. Les assureurs ont été avisés et aucun contentieux ne s’est élevé sur leur garantie. Enfin, il n’est pas allégué que Madame [K] ait fait obstruction aux travaux.
Des dommages matériels existent et les traces liées aux infiltrations peuvent légitimement causer un préjudice de jouissance, ce d'autant qu'elles sont situées dans deux pièces essentielles du logement.
Sont donc imputables aux bailleurs les travaux d'embellissement et de mise aux normes des lieux loués, sans pouvoir renvoyer la locataire à saisir son assureur.
Il convient de rappeler que les diligences du bailleur ne sont pas de nature à l'exonérer de sa responsabilité.
Il est indéniable que l’occupation du logement dans un tel état de désordre, n’a pu que provoquer un préjudice de jouissance en raison de l’inconfort et les multiples démarches effectuées pour qu’il y soit mis fin.
Or, il est acquis que Madame [K] a bénéficié d’une réduction du loyer de 400 euros par mois entre mai 2022 et juin 2024, soit un montant global de 10.000 euros. Au regard de la nature, de l’étendue et de la durée des désordres, cette réduction apparaît juste et pertinente, correspondant à près de 30 % de réduction du loyer mensuel. Madame [K] ne démontre pas un préjudice de jouissance excédant cette réduction de loyer consentie par voie conventionnelle. Elle est cependant fondée à obtenir une réparation supplémentaire sur les mois de mars et avril 2022, soit un montant de 800 euros.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Q] [P] et Madame [L] [P] qui succombent, seront tenus in solidum aux entiers dépens.
L’équité exige, au regard des circonstances de la cause de rejeter les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.
L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS,