TJ 83137, 10 avr. 2026, RG 25/01879

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01879 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NHMW

AFFAIRE :

[J]

C/

[N]

JUGEMENT contradictoire du 10 AVRIL 2026

Grosse exécutoire : Me PEISSE
Copie : Me FALCUCCI

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 10 AVRIL 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [H] [J] épouse [Q]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me PEISSE, avocat du barreau de TOULON substitué par Me PETRO, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [N]
né le 15 Octobre 1947 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me FALCUCCI, avocat du barreau de TOULON
(AJ 83137/2025/017367 du 14/01/2026)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier des débats : Karine PASCAL
greffier du prononcé : Mme ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 23 Février 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 AVRIL 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Mme ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er avril 2008, Madame [H] [J] épouse [Q] a donné à bail à Monsieur [W] [N], une maison individuelle à usage d'habitation située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice, Madame [J] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 18.270 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par décision contradictoire du 22 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a débouté Madame [J] de ses demandes de résiliation du bail pour défaut d’assurance et de paiement des loyers, d’expulsion du locataire et de paiement à la somme de 77.000 euros au titre d’un arriéré locatif.

Par ordonnance contradictoire du 14 janvier 2025, le juge des référés de [Localité 1] a dit n’y avoir à référer compte tenu des contestations sérieuses élevées par le défendeur, et débouté Madame [J] de l’ensemble de ses demandes aux fins d’acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion de Monsieur [N] et paiement des loyers.

Suivant assignation du 5 mars 2025, Madame [H] [J] épouse [Q] a attrait Monsieur [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULON, afin d’entendre :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, subsidiairement prononcer la résiliation du contrat pour manquements du locataire au paiement des loyers et défaut de jouissance paisible des lieux Condamner le requis à libérer les lieux, et au besoin ordonner son expulsion ainsi que tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaireCondamner Monsieur [W] [N] à lui payer les sommes suivantes : 24.270 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité jusqu’à paiement effectif Une indemnité d’occupation égale au dernier loyer et accessoires, soit 500 euros, indexé selon les modalités prévues au bail résilié 1.000 euros en réparation de son préjudice moral 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile Les dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L’affaire a été appelée à l'audience du 1er septembre 2025, renvoyée à 3 reprises à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 23 février 2026.

Lors des débats, les parties ont été représentées par leur conseil et se sont référées à leurs écritures déposées.
Madame [J] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à un montant de 30.270 euros au 23 février 2026.

Elle a exposé que son locataire n’a pas réglé l’arriéré locatif en dépit du commandement de payer délivré. Il ne paye plus depuis plusieurs années et ne s’acquitte pas des loyers courants. Il ne peut donc invoquer la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a été déboutée de ses demandes au fond en décembre 2023 car son commandement de payer ne respectait pas les prescriptions légales. Le juge des référés en janvier 2025, a soulevé une contestation sérieuse sur l’assiette de la location et la prescription de certains loyers réclamés. Monsieur [N] a bénéficié pendant 12 années d’une gratuité des loyers en contrepartie de travaux. Il ne peut donc invoquer le mauvais état des locaux. Il a été débouté de sa demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance dans le jugement définitif du 22 décembre 2023. Le débarrassage du jardin est intervenu le 22 juin 2021. Toute demande en lien avec ce fait se trouve donc prescrite. Le bail ne prévoit aucune jouissance de ce jardin, ni d’une cave. Il s’en est accaparé pour entreposer des immondices, causant un trouble de jouissance au voisinage, dégradant les lieux. Il n’a jamais payé ses consommations d’eau. Compte tenu de ses manquements au règlement des loyers et de jouir paisiblement du logement, il doit être expulsé.

Monsieur [W] [N] a demandé :
A titre principal de débouter Madame [J] de ses demandes A titre subsidiaire : ordonner une expertise aux fins de constater les conditions d’occupation du bien, son état de salubrité, les travaux effectués, chiffrer le montant de l’achat des matériaux et outillages qu’il a exposéscondamner Madame [J] à lui payer une somme de 15.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice financier, outre 10.000 euros en réparation du préjudice moral et 5.000 euros pour procédure abusiveà titre plus subsidiaire : juger que Madame [J] a été débouté de sa demande en paiement des loyers antérieurs à janvier 2023 par décision définitive assorti de l’autorité de la force jugée et ramener la dette aux loyers dus à compter de février 2023suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais de paiement condamner Madame [J] à lui payer une somme de 15.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice financier, outre 10.000 euros en réparation du préjudice moral et 5.000 euros pour procédure abusiveen tout état de cause : condamner Madame [J] à lui payer 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Monsieur [N] a invoqué l’autorité de la chose jugée attachée à la décision du 23 décembre 2023, devenu définitive en l’absence de recours, qui constate l’irrégularité du commandement de payer arrêté au 30 janvier 2023. Les sommes du décompte n’étaient pas justifiées. Il a rappelé qu’une convention a été signée avec Madame [J] le 7 mars 2008, annexée au bail, qui prévoit la gratuité des loyers durant 12 ans en contrepartie de travaux listés. Un avenant du 17 août 2008 a prévu des travaux plus onéreux, ce qui a eu pour effet de prolongation de la franchise des loyers équivalente au montant des dépenses. Alors qu’il avait acheté plus de 15.000 euros de matériaux entreposé dans le jardin, Madame [J] a procédé au débarrassage de ces matériaux. Elle l’avait pourtant expressément autorisé à occuper le jardin et la cave à cet effet et en vue des travaux. Elle s’était engagée à achever les travaux, ce qu’elle n’a pas fait. Il vit donc dans des locaux indécents. Elle l’a en outre, privé d’eau durant 4 années. C’est donc à bon droit qu’il a retenu les loyers. Il a conclu souffrir d’un préjudice financier, moral et de jouissance considérable au vu de la situation.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier des locataires a été remis le 7 mai 2025.

Le délibéré a été fixé au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Le juge rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur les fins de non recevoir

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfixe et la chose jugée.

Sur la prescription

Concernant la demande en paiement des loyers, aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Dans le cadre de cette instance, Madame [J] réclame des arriérés de loyers à compter de mars 2021. L’assignation a délivrée le 5 mars 2025. Les loyers antérieurs au 5 mars 2022 sont donc prescrits.

De même, la prescription qui s'applique pour la réparation d’un préjudice de jouissance est une prescription triennale.

Monsieur [N] est donc recevable à invoquer un préjudice de jouissance remontant jusqu’au 23 février 2023, la période antérieure étant prescrite.

Concernant la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice financier, l’article 2224 dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Madame [J] a procédé au débarrassage des matériaux de Monsieur [N] le 22 juin 2021. Au 23 février 2026, date de dépôt des écritures, la demande de remboursement que ce dernier formule n’est pas prescrite.

Sur l’autorité de la chose jugée

En vertu de l’article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Ainsi, dès lors qu’une juridiction a, par décision irrévocable, statué sur la demande d'une partie, la nouvelle demande visant à l'indemnisation du même préjudice par la même partie se heurte à l'autorité de chose jugée.

L'article 4 du code de procédure civile dispose : « L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ».

Il est acquis que par décision contradictoire du 22 décembre 2023, devenue définitive en l’absence d’appel, Madame [J] a été déboutée de ses demandes dirigées contre Monsieur [N]. Le juge a constaté que le décompte contenu au commandement de payer délivré le 31 janvier 2023 incluait des loyers prescrits et omettait des versements de la CAF. Le locataire n’était donc pas en mesure de connaître exactement l’ampleur de sa dette, ce qui l’a empêché d’agir utilement pour régulariser la situation. Il a été conclu que faute d’avoir délivré un commandement régulier, le bailleur ne pouvait s’en prévaloir pour acquérir le bénéfice de la clause résolutoire.

Or, en l'espèce, l'objet du litige est déterminé par le seul commandement de payer signifié le 23 février 2024, commandement dont la délivrance a constitué le préalable obligatoire à l'introduction de la présente instance et qui concerne des arriérés de loyers non prescrits. Dès lors, l’autorité de la chose jugée, fondée sur l’irrégularité du commandement de payer du 31 janvier 2023, ne s’applique pas.

Sur la demande de résiliation

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant en l’espèce, que suivant acte sous signature privée du 1er avril 2008, Madame [H] [J] épouse [Q] a donné à bail à Monsieur [W] [N], une maison individuelle à usage d'habitation située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros hors charges.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du VAR le 10 mars 2025, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Bailleur personne privée, Madame [H] [J] épouse [Q] est dispensée de la saisine de la CCAPEX du VAR.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er avril 2008 contient une clause résolutoire (article XII) prévoyant qu’elle prendra effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 février 2024, pour la somme en principal de 18.270 euros.

Il est constant que les causes des commandements n'ont pas été régularisées dans le délai imparti.

Pour s’opposer à l’acquisition des effets de la clause résolutoire, Monsieur [N] conteste d’abord le montant du commandement de payer en l’état du jugement du 30 janvier 2023 qui avait conclu que le décompte annexé n’était pas fidèle à la dette locative.

Or il est constant que le commandement délivré pour une somme supérieure au montant de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.

La circonstance que la décision du 22 décembre 2023 constatait des sommes réclamées à tort n'est pas de nature à entacher la validité du commandement délivré le 23 février 2024 dès lors que Monsieur [N] ne dément pas que les loyers visés et postérieurs au 5 mars 2022, non prescrits, demeuraient impayés à la date de délivrance de l’acte. D’autre part, par courrier du 6 décembre 2021, la CAF a confirmé l’absence de prestations versées au locataire depuis le 1er juin 2016.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 23 avril 2024.

Pour s’opposer aux effets de la clause résolutoire, Monsieur [N] invoque d’une part la gratuité des loyers consenti par sa bailleresse sur 12 ans et le remboursement d’achats de matériaux prolongeant cette gratuité, d’autre part l’insalubrité de son logement.

Sur la gratuité des loyers

Il est désormais acquis aux débats qu’un accord a été conclu entre bailleresse et locataire le 7 mars 2008, prévoyant une franchise de loyers durant 12 années en contrepartie de travaux à la charge de ce dernier.

Cette convention a été complétée par un avenant signé entre les parties le 17 juillet 2008, qui a rajouté certains travaux et prévu que « le montant des travaux sera le double des achats des matériaux et le remboursement se fera suivant les conditions de l’annexe 1 du contrat de location, c’est-à-dire une prolongation de location au montant des dépenses ».

Monsieur [N] produit des factures d’achat de matériaux mais certaines ne sont pas datées, d’autres illisibles, ainsi que de simples devis. Aucun compte n’a été établi permettant de chiffrer le montant global des achats en matériaux, Monsieur [N] sollicitant à titre reconventionnel et subsidiaire une expertise permettant d’évaluer ce montant.

Il ressort des articles 143 et 144 du code de procédure civile que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible ; les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments pour statuer.

La faculté de décider s'il y a lieu ou non d'ordonner une mesure d'instruction demandée par une partie est laissée à l'appréciation souveraine des juges du fond.

L'article 146 de ce même code ajoute qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l’occurrence Monsieur [N] possédait tous les documents lui permettant de chiffrer le montant des achats en matériaux, ce qu’il n’a pas fait malgré trois procédures judiciaires portant sur ce litige, engagées depuis presque trois ans. Or il n'appartient pas à la juridiction de se substituer à une partie pour établir ses prétentions.

En conséquence, Monsieur [N] ne peut qu'être débouté de sa demande d'expertise judiciaire pour chiffrer ses dépenses en matériaux.

Conformément à la convention du 7 mars 2008, les loyers étaient dus à compter de mars 2020, après expiration de la période de gratuité des loyers sur 12 ans.

Concernant les travaux qui ont fait l’objet de l’avenant du 17 juillet 2008, Monsieur [N] échoue à rapporter la preuve de leur réalisation et du coût des achats en matériaux, permettant une éventuelle prorogation de ce délai.

Partant, il y a lieu de considérer que les arriérés ont été réclamés à juste titre à compter de mars 2022.

Sur l’insalubrité du logement

En vertu de l'article 6 de loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)».

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Il est de jurisprudence constante que l'exception d'inexécution n'est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables. Ainsi, il ne peut y avoir suspension des loyers qu'en cas de logement inhabitable.
La charge de la preuve du défaut de délivrance, qu'il concerne la décence du logement ou le bon état d'usage et de réparation, incombe au preneur.

Aucun état des lieux d'entrée n'est produit et n'a, apparemment, été établi entre les parties.

Les parties ont convenu de la gratuité des loyers sur 12 années en contrepartie de travaux importants.

Monsieur [N] se contente d’invoquer l’état d’insalubrité de son logement, sans préciser les désordres, ni verser aucun constat, rapport technique ou d’expertise. Son affirmation selon laquelle sa bailleresse aurait coupé son accès à l’eau durant 4 années, n’est pas étayée par des éléments objectifs.

Comme rappelé ci-avant, il n'appartient pas à la juridiction de se substituer à une partie pour établir ses prétentions.

En conséquence, Monsieur [N] ne peut qu'être déboutée de sa demande d'expertise judiciaire pour faire constater l’état de salubrité des locaux.

Le caractère inhabitable ou insalubre des lieux n’étant pas prouvé, les loyers étaient dus. La demande reconventionnelle d’un préjudice de jouissance formulée à ce titre par Monsieur [N] ne peut qu’être rejetée.

A défaut d’avoir régularisé la dette locative dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, Monsieur [N] est devenu occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 23 avril 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 23 février 2026 établit l’absence de paiement des derniers loyers courants avant l’audience.

Par conséquent, il ne peut être fait application des dispositions précitées.

L’expulsion de Monsieur [N] et celle et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [N] cause jusqu'à son départ définitif un préjudice à la propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Monsieur [N] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation depuis le 23 avril 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera égale au montant du dernier loyer avec charges, révisable suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié.

Sur la demande en paiement de la dette locative

Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application des dispositions de l'article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Madame [Q] produit un décompte au 23 février 2026 démontrant que Monsieur [N] reste devoir un arriéré locatif de 30.270 euros.

Au regard des développements précédents sur la gratuité des loyers ou encore l’insalubrité des locaux, Monsieur [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant ou le principe de cette dette, ni paiements libératoires.

Par conséquent, compte tenu de la prescription, il sera condamné à payer la somme de 24.184 euros à Madame [Q] au titre de la dette locative au 23 février 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 18.270 euros à compter du 23 février 2024, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Pour préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Madame [Q] sollicite l’allocation d’une somme de 10.000 euros en réparation d’un préjudice moral du fait du comportement de son locataire.

A défaut de justifier du principe et de l'étendue de ce préjudice, sa demande d’indemnisation sera rejetée.

Pour préjudice financier

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [N] sollicite l’allocation d’une somme de 15.000 euros en remboursement des matériaux et outillages enlevés par Madame [Q].

Outre que l’autorisation dont il se prévaut, d’occuper la cave et le jardin n’est nullement corroborée par des éléments objectifs, il ne rapporte pas la preuve ni des matériaux et outillages enlevés, ni de leur valeur.

Dès lors, il ne peut qu’être débouté de sa demande en indemnisation d’un préjudice financier.

Pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L'exercice d'une action en justice constitue donc par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu'en cas de faute susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur.

L'action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

En l'espèce, Monsieur [N] sera débouté de sa demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d'une quelconque faute de la part de Madame [Q] qui avait intérêt à ester en justice et dont les demandes ont été partiellement accueillies.

Sur les délais de paiement

L’article 1343–5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu du montant colossal de la dette locative et de son ancienneté, de la qualité de Madame [Q], bailleur privé, de l’absence de justificatifs de la situation familiale, professionnelle et financière du débiteur, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 février 2024.

L’équité exige qu’il soit également condamné à payer à Madame [Q] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire de plein droit et aucune circonstance de l’espèce n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,