TJ 83137, 10 avr. 2026, RG 25/04183

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/04183 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NNMH

AFFAIRE :

[Q]

C/

S.A.R.L. [C]

JUGEMENT contradictoire du 10 AVRIL 2026

Grosse exécutoire : Me LORENZI

Copie : Me LEXTRAIT

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 10 AVRIL 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [H] [Q]
née le 03 Août 1988 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me LEXTRAIT, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me LORENZI, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie HAK
Greffier lors des débats : Karine PASCAL
Greffier du prononcé : Mme ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 23 Février 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 AVRIL 2026 par Mélanie HAK, Président, assisté de Mme ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée du 26 juillet 2021, la SARL [C] a donné à bail meublé à Madame [H] [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 500 euros charges comprises.
Les parties ont établi et signé contradictoirement un état des lieux d’entrée le 4 août 2021.
Par assignation du 10 juillet 2025, Madame [H] [Q] a attrait la SARL [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin de solliciter sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
Un préjudice locatif du 8 juillet 2023 au 31 mars 2025, soit la somme de 10.500 euros 5.000 euros au titre du préjudice matériel et moral 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileLes dépens. L’affaire a été appelée le 1er décembre 2025, renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 23 février 2026.
Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties se sont référées à leurs écritures déposées.
Madame [Q] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Au soutien de ses prétentions, elle a exposé que des désordres sont apparus dans son logement en juillet 2023, et sont amplifiés en l’absence d’interventions du bailleur. Elle a pourtant alerté sur l’humidité des lieux par courrier du 26 février 2024. En dépit d’une mise en demeure de son conseil adressée en octobre 2024, puis d’un constat du service de salubrité de la ville en mars 2024, les désordres n’ont pas été réparés. L’humidité excessive de son logement a provoqué des moisissures sur les murs et dans les placards, mouillé la cave alors que des fils électriques étaient à nu, noirci les joints de la salle de bain, entraîné la prolifération d’insectes. Elle a également subi des remontées d’eaux usées de l’immeuble. La configuration des locaux rendait toute ventilation inefficace. Les photographies qu’elle a prises sont datées, géolocalisées et corroborées par les constats du service de salubrité, le témoignage de tiers et des certificats médicaux. Le bailleur n’a installé un extracteur d’air et une pompe, sans remise en état des locaux, qu’à la fin 2024. Face à son inertie, elle a cessé de payer les loyers et a déménagé le 31 mars 2025. Le bailleur a refusé de rendre son dépôt de garantie. Rappelant l’obligation de délivrance du bailleur et soulignant l’insalubrité du bien loué, elle s’estime fondée à obtenir réparation d’un préjudice de jouissance, mais aussi d’un préjudice moral et matériel. L’environnent dans lequel elle a vécu a détérioré son état de santé. Elle a développé des problèmes respiratoires graves ayant conduit à des hospitalisations.
La SARL [C] a demandé :
De débouter Madame [Q] de l’intégralité de ses demandes Reconventionnellement condamner Madame [Q] à lui payer 1.000 euros pour les frais irrépétibles et aux dépens. La SARL [C] a soulevé l’irrecevabilité des demandes de Madame [Q] qui ne l’a jamais contactée pour rapporter des désordres, n’a tenté aucune approche amiable, et a attendu plus de 8 mois après l’achèvement des travaux pour assigner, alors qu’elle a déjà quitté les lieux. Le bailleur a soutenu que l’état des lieux d’entrée décrit un logement en très bon état. Madame [Q] ne s’est jamais plainte de problèmes durant son occupation pendant plus de trois ans. Le bailleur n’a été informé de l’existence de désordres que par l’injonction de la mairie réceptionnée le 17 octobre 2024. Il n’a été fait état que d’un défaut de ventilation, majoré par l’absence d’ouverture de la fenêtre par la locataire. Les travaux ont été réalisés dès novembre 2024. Il a donc été diligent. Les services communaux ont constaté la conformité des reprises. Pour autant Madame [Q] a décidé de ne plus régler les loyers et de déménager en mai 2025. L’appartement a été aussitôt reloué, le nouvel état des lieux d’entrée mentionnant son parfait état. Le nouveau locataire n’a remarqué aucun problème d’humidité. Les préjudices invoqués par Madame [Q] ne sont pas justifiés dans leur principe et leur quantum. Elle a falsifié l’attestation d’un pharmacien et sollicité un témoignage de complaisance à sa voisine. Son état de santé n’est en rien corrélé à l’état du logement.
En application du deuxième alinéa de l'article 446-2 et de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties visées à l'audience pour le surplus de leurs moyens et prétentions.
Le délibéré a été fixé au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
Sur les fins de non recevoir
En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond constitue une fin de non-recevoir.
Aux termes de l'article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur est applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023 :
« à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office , la demande en justice doit être précédée au choix des parties d'une tentative de conciliation, menée par un conciliateur de justice , d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».
En l’espèce, la demande principale porte sur une indemnisation de 11.000 euros. Dès lors, la tentative de conciliation amiable n’était pas exigée préalablement à la délivrance de l’assignation.
Aux termes de l'article7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
A titre liminaire, il convient de constater que les parties s'accordent sur le départ du logement litigieux par Madame [Q] en 2025.
L’assignation en justice, délivrée le 10 juillet 2025 a interrompu le délai de prescription, en application de l'article 2241 du code civil.
L’action en réparation d’un préjudice de jouissance n’est donc pas prescrite.
Madame [Q] est en droit de demander l'indemnisation d'un préjudice de jouissance si elle rapporte la preuve que, du fait de la non-exécution par le bailleur de ses obligations, notamment d'entretien des lieux et d'exécution des réparations autres que locatives, elle n'a pu jouir paisiblement et normalement des lieux loués durant le bail. Il est à cet égard indifférent que la locataire ait quitté les lieux, ou que les travaux aient été exécutés entre temps, ce que conteste d’ailleurs Madame [Q].
Les fins de non recevoir seront donc rejetées.
Sur les manquements du bailleur à l’obligation de délivrance
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ;
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
La réfection complète des murs et sols endommagés à la suite d'un dégât des eaux ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.
Il est rappelé que ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail et que de telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. Le bailleur est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d'équipement dus à la vétusté, pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d'avoir été diligent pour qu'il soit mis fin à ces troubles.
Le bailleur est tenu d'indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.
Néanmoins, il incombe au locataire qui invoque les manquements du bailleur, d’en rapporter la preuve.
En l’espèce, l’état des lieux d’entrée, établi et signé contradictoirement entre les parties le 4 août 2021, décrit un logement en très bon état global, ce que ne conteste pas Madame [Q]. Contrairement aux affirmations de celle-ci, aucun document ne corrobore le fait que le bailleur ait été informé d’une quelconque manière de l’existence de désordres affectant son logement avant réception du courrier de la mairie de [Localité 5] daté du 17 octobre 2024. Suite à la visite des services de salubrité de la ville, il a été relevé une ventilation du logement rendue inefficace notamment due à l’installation de deux ouvrants donnant sur la Traverse des chaudrons, et rendant hermétique l’habitation, ce qui favorise le phénomène de condensation et la prolifération de traces de moisissures. Lors de la visite il a été observé que l’occupante était contrainte d’ouvrir sa porte d’entrée pour aérer le logement.
Madame [Q] rapporte à suffisance la preuve des désordres qu’elle subissait dans son logement, du fait de l’insuffisance de ventilation. D’éventuelles négligences de la locataire ne sont pas démontrées, ce qui caractérise une indécence du logement au sens des dispositions précitées.
La SARL [C], bailleur, est tenue d'assurer la jouissance paisible des lieux loués et de les garantir des vices de la chose louée. Lui sont donc imputables les travaux de mise aux normes et d'embellissement des lieux loués.
La SARL [C] ne conteste pas la réalité de l’insuffisance de ventilation mais soutient avoir effectué rapidement les travaux nécessaires pour y mettre fin. Elle justifie pour ce faire de factures de l’entreprise Sollies Renov, datées du 26 novembre 2024 et 7 décembre 2024 pour des travaux d’installation d’une pompe pour évacuation des eaux dans le regard entre le bâtiment et installation d’un extracteur d’air dans son logement. Dans un courrier du 13 août 2025, les services de salubrité de [Localité 5], prenant acte de ces deux interventions, a conclu que le logement réunissait de nouveau les critères de décence.
Madame [Q] affirme que les travaux n’ont pas été réalisés, imparfaitement ou insuffisamment, de sorte que son logement est resté insalubre jusqu’à son départ. Cette situation l’aurait conduite à suspendre les loyers et à donner congé. Or les photographies prises par ses soins ne sont pas datées, ni circonstanciées, ni authentifiées. Sur trois attestations émanant de son entourage proche, l’une est illisible, l’autre manquante. Ces documents ne sont pas corroborés par des éléments objectifs. Ils sont insuffisants à démentir la réalité et l’effectivité des interventions du bailleur, et contredire le constat de décence posé par la Mairie de [Localité 5] en août 2025.
La SARL [C] justifie de ses diligences et de sa réactivité dans la reprise des désordres. Aucun manquement à ses obligations de bailleur n'est dès lors établi.
En conséquence, Madame [Q] sera donc déboutée en toutes ses demandes.
Sur les demandes accessoires
Madame [Q] qui succombe, sera tenue aux entiers dépens.
Elle sera également condamnée en équité, à payer à la SARL [C] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.
L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter dans la présente instance.
PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,
REJETTE les fins de non recevoir soulevées par la SARL [C] ;
DEBOUTE Madame [H] [Q] de l’intégralité de ses demandes ;
CONDAMNE Madame [H] [Q] à payer à la SARL [C]  une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [H] [Q] aux entiers dépens ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.
LE GREFFIER LE JUGE