TJ 83137, 15 avr. 2026, RG 25/03832

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/03832 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NMJX

AFFAIRE :

[U]

C/

[F]

JUGEMENT contradictoire du 15 AVRIL 2026

Grosse exécutoire : Me Laurène ROUX

Copie : Me Cindy YVARS

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 15 AVRIL 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [K] [U]
né le 01 Avril 1967 à [Localité 2] (ANGLETERRE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Laurène ROUX, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [J] [F]
née le 18/02/1942 à [Localité 4] (ANGLETERRE)
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Cindy YVARS, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline DALLEST
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 16 Février 2026

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 AVRIL 2026 par Céline DALLEST, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2024, prenant effet au 16 février 2024, Madame [J] [F] a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire, à Monsieur [H] [U] un contrat de location relatif à une maison à usage d’habitation sis à [Localité 6] (83) [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer d’un montant mensuel de 2 290,00 euros, outre une provision sur charges mensuel d’un montant de 210,00 euros.
Un dépôt de garantie a été versé par le locataire d’un montant de 2 290,00 euros.
Aux termes d’un avenant en date du 25 janvier 2024, la date d’entrée dans les lieux a été avancée au 1er février 2024.
Par courrier en date du 22 octobre 2024, Monsieur et Madame [H] [U] ont donné congé dudit logement pour le 30 novembre 2024.

Par acte délivré le 10 juin 2025, Monsieur [H] [U] a fait assigner Madame [J] [F] devant la présente juridiction, aux fins de voir :
Juger que Madame [J] [F] n’a pas restitué le dépôt de garantie à l’issue du contrat de bail le 29 novembre 2024Juger que Madame [J] [F] a manqué à son obligation de délivrance conforme d’un logement décentEn conséquence,
Condamner Madame [J] [F] à lui payer la somme de 2 290,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantieCondamner Madame [J] [F] à lui payer la somme de 916,00 euros au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie, la somme étant à parfaireCondamner Madame [J] [F] à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre de son préjudice de jouissance et moralCondamner Madame [J] [F] à lui payer la somme de 175,00 euros au titre des réparations autres que locativesCondamner Madame [J] [F] à lui payer la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner Madame [J] [F] aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Laurène ROUX, avocat sur son affirmation de droitDébouter en tant que de besoin, de l’ensemble de ses éventuelles demandes, fins et conclusions qui pourraient être formées à son encontreMaintenir l’exécution provisoire de droit.
Les parties ont été convoquées à l’audience du 1er décembre 2025 puis celle du 16 février 2026.
A cette date, celles-ci ne comparaissent pas mais sont représentées par leur conseil respectif.
Dès lors, la présente décision sera contradictoire.

Lors des débats, Monsieur [H] [U] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, auquel il convient de se référer pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, réactualisant sa demande au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie (3 435,00 euros).

En défense, se référant oralement aux moyens et prétentions développés aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [J] [F] sollicite de voir :
Juger que la conservation du dépôt de garantie est justifiéeCondamner Monsieur [U] à lui payer la somme de 288,05 euros au titre des réparations locatives et frais de remise en état rendus nécessaires après son départ, somme restant due suite à la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 2 290,00 eurosCondamner Monsieur [U] à lui payer la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des dispositions de l'article 23 de ladite loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé :
- De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
- De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. (…)
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. »

Il résulte de ces dispositions que les sommes restant dues au bailleur doivent être dûment justifiées, ce qui suppose un examen comparatif des états d’entrée et de sortie des lieux.

S’agissant de la justification du montant demandé par le bailleur, il est constant que celui-ci n'est pas tenu de produire les factures de travaux acquittés par lui, la production de simples devis suffit (Cass 3ème 03 avril 2021 n°99-13.668). Pour autant, le juge n'est pas tenu par ces devis, s'il les estime excessif ( CA [Localité 7], 18 juill. 2002 : JurisData n°2002-191455).

En l’espèce, Monsieur [H] [U] a versé la somme de 2 100, 00 euros au titre des provisions sur charges sur la durée de sa location (février – novembre 2024). Le contrat de location ne précise pas les charges comprises dans cette provision, étant précisé que le logement n’est pas soumis au statut de la copropriété.
Ces provisions sur charges n’ont, semble-t-il, pas fait l’objet d’une régularisation.
Madame [J] [F] affirme qu’elle est fondée à conserver le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 2 290,00 euros, sollicitant également le paiement d’une somme complémentaire de 288,05 euros selon le décompte suivant :
Non entretien de la piscine : 750,55 eurosRemise en état du jardin: 700,00 eurosNon entretien de la cheminée : 80,00 eurosNon entretien des climatisations : 600,00 eurosNon entretien de la fosse sceptique : 250,00 euros.
1°/ Sur le non-entretien de la piscine
Aux termes de l’état d’entrée des lieux, il est relevé un état moyen de la piscine, ce que confirment les photographies, étant précisé que l’eau est propre. L’état de sortie des lieux révèle que l’eau de la piscine est verte.
Au soutien de sa demande indemnitaire, Madame [J] [F] produit trois factures de la société OASIS PISINES & SPA en date des 21 mars, 07 avril, 22 mai et 1er juillet 2025, pour un montant total de 750,55 euros.
Pour autant, au soutien de ces prétentions, Monsieur [H] [U] explique que la provision sur charges d’un montant mensuel de 210,00 euros comprenait l’intervention d’un pisciniste, la société LE GOFF en l’occurrence, pour un passage tous les 15 jours en période estivale, qui aurait dû procéder à un hivernage lors de sa dernière visite, ce que semble confirmer les échanges entre le locataire et le mandataire par mails du mois de mai 2024.
En conséquence, il n’y a donc pas lieu de faire supporter la somme de 750,55 euros à la charge du locataire.

2°/ Sur la remise en état du jardin
Aux termes de l’état d’entrée des lieux, il est relevé que le jardin est en mauvais état et qu’il est à débroussailler, ce que confirment les photographies. L’état de sortie des lieux révèle que le jardin s’est végétalisé. Le commissaire de justice note que le jardin est entretenu.
En outre, Monsieur [H] [U] souligne, au soutien de ses prétentions, que la provision sur charges d’un montant mensuel de 210,00 euros comprenait également l’entretien du jardin, ce que semble confirmer les échanges entre le locataire et le mandataire par mails du mois de mai 2024.
Il n’y a donc pas lieu de faire supporter la somme de 700,00 euros à la charge du locataire.

3°/ Sur le non-entretien de la cheminée 
Le contrat de bail prévoit effectivement un entretien de cet élément tous les ans, aux frais du locataire.
Au soutien de ces prétentions, Monsieur [H] [U] explique qu’il a occupé le logement 10 mois et non un an, et qu’il n’était pas présent au moment où on utilise le plus la cheminée, c’est-à-dire les mois de décembre et janvier. Au demeurant, Madame [J] [F] ne produit aucun justificatif quant à cette demande indemnitaire.
Il n’y a donc pas lieu de faire supporter la somme de 80,00 euros à la charge du locataire.

4°/ Sur le non-entretien des climatisations 
L’état d’entrée des lieux ne mentionne pas ces éléments. L’état de sortie des lieux mentionne que les splits de climatisation ont été testés et qu’ils fonctionnent correctement. Le contrat de bail ne précise rien quant à leur entretien.
En outre, comme le relève Monsieur [H] [U], tel que cela résulte de l’article 5 du décret du 28 juillet 2020, la période séparant deux entretiens ne peut pas excéder deux ans, étant rappelé que le locataire n’est resté dans les lieux que 10 mois.
En l’état de ces éléments, il n’y a donc pas lieu de faire supporter la somme de 600,00 euros à la charge du locataire.

5°/ Sur le non-entretien de la fosse sceptique
Ni l’état d’entrée des lieux ni l’état de sortie des lieux, non plus le contrat de bail ne font référence à la présence d’une fosse sceptique. Au demeurant, Madame [J] [F] ne produit aucun justificatif quant à cette demande indemnitaire.
Il n’y a donc pas lieu de faire supporter la somme de 250,00 euros à la charge du locataire.

En l’état de ces éléments, force est de constater que Madame [J] [F] n’avait pas vocation à conserver le montant du dépôt de garantie et qu’elle aurait donc du restituer la somme de 2 290,00 euros au plus tard le 29 décembre 2024. Tel n’a pas été le cas.
Madame [J] [F] est donc redevable à ce titre de la pénalité de 10% sur la période décembre 2024-février 2026, soit la somme de 3 435,00 euros (229,00 euros x 15 mois).
Ainsi celle-ci sera donc condamnée à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 2 290,00 euros, outre celle de 3 435,00 euros, soit 5 725,00 euros.

Sur les préjudices de jouissance et moral ainsi que le remboursement de la somme de 175,00 euros

Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dispose ce qui suit :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Le bailleur reste tenu à l’ensemble de ces obligations pendant toute la durée du bail et doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
Il est acquis que celui-ci ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public (CA [Localité 8] 5ème chambre civile 1er octobre 2024 n°21/06598).

Au soutien de sa demande indemnitaire, Monsieur [H] [U] précise qu’un professionnel a constaté, lors d’une intervention en suite d’une panne le 29 avril 2024, la non-conformité du réseau électrique du logement. Il fait ainsi valoir que lors de son départ, la propriétaire n’avait toujours pas effectué les travaux de mise aux normes.
En défense, Madame [F] souligne qu’elle n’a pas refusé de faire réaliser les travaux de mise en conformité mais qu’elle n’a simplement pas eu le temps de faire le nécessaire, affirmant qu’il n’y avait aucune urgence réelle, et que les locataires ont ensuite quitté les lieux.
Pour autant, aux termes de sa facture, l’électricien précise ce qui suit :
« Notre équipe d’intervention a été dépêchée sur les lieux suite à un rapport de panne électrique dans une partie de la maison. Le disjoncteur de 10A était coupé et impossible à réenclencher. Après une inspection minutieuse, plusieurs problèmes ont été identifiés.
Observations :
Fils fondu sur le mur : nous avons constaté que des fils électriques avaient fondu sur le mur. Ceci était du à une utilisation inappropriée de la prise de courant de la salle de bain, qui était connectée à la ligne électrique d’éclairage. Ces fils étaient de calibre 1,5mm2, ne respectant pas les normes de sécurité pour une utilisation avec des appareils à forte consommation.
Surcharges électriques : nous avons également remarqué que deux climatiseurs ainsi que d’autres prises de courant dans les chambres étaient branchés sur la même ligne électrique. Cette situation entrainait une surcharge électrique importante, pouvant potentiellement causer des pannes et des incendies.
(…)

Travaux de mise aux normes : nous attirons vivement votre attention sur la dangerosité de l’installation électrique actuelle. Il est impératif de réaliser les travaux de séparation des lignes électriques ou de mise aux normes d’urgence pour garantir la sécurité des occupants et de prévenir tout risque d’incendie.
Limitez le bricolage : il est crucial de souligner qu’un trop grand nombre de modifications non conformes ont été apportées à l’installation électrique, ce qui augmente considérablement les risques d’accidents électriques graves, voire d’incendies.
Conclusions : Il est impératif de prendre des mesures correctives rapidement afin d’éviter tout danger pour les occupants de la maison. »

Il est établi que la propriétaire n’a réalisé aucune démarche pour réaliser les travaux nécessaires, malgré les préconisations de l’électricien.

En l’état de ces éléments, force est de constater que Madame [J] [F] a manqué à son obligation de délivrance et n’a ainsi pas pu assurer à son locataire la jouissance paisible de son logement.
Monsieur [H] [U] sollicite la somme de 1 500,00 euros en réparation de ses préjudices de jouissance et moral. Il convient de faire droit à cette demande, raisonnable.
Celui-ci justifie également de la facture de l’électricien dont il s’est acquitté, soit la somme de 175,00 euros.
En conséquence, Madame [J] [F] sera condamnée à lui payer la somme de 1 500,00 euros, outre celle de 175,00 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.
Madame [J] [F], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.
Il n’y a pas lieu d’ordonner leur distraction au profit de Maître ROUX, la présente procédure étant orale.
Il apparaît conforme à l’équité de condamner Madame [J] [F] à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 600,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécutoire provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il résulte de l’article 514-1 que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, aucune considération tirée des faits de l'espèce ne justifie que ne soit écartée l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,