TJ 83137, 27 avr. 2026, RG 25/05381

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/05381 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQQJ

AFFAIRE :

S.A.S. LES BELLES ANNEES S.A. SEYNA

C/

[O]

JUGEMENT réputé contradictoire du 27 AVRIL 2026

Grosse exécutoire :Me LACOME D’ESTALENX
Copie : Madame [E], [Y] [O]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 27 AVRIL 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

S.A.S. LES BELLES ANNEES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me LACOME D’ESTALENX, avocat du barreau de PARIS substitué par Me LAISNE, avocat du barreau de TOULON

S.A. SEYNA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me LACOME D’ESTALENX, avocat du barreau de PARIS substitué par Me LAISNE, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [E], [Y] [O]
née le 01/10/2002 à [Localité 4]
de nationalité française
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mars 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 AVRIL 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 novembre 2024, la société LES BELLES ANNEES a consenti à Madame [E] [O] un bail à usage d’habitation d’une durée d’un an portant sur un logement meublé sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 507,14 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 507,14 euros.

Selon acte sous seing privé en date du 06 décembre 2024, Madame [E] [O] a souscrit, par l’intermédiaire de la société [A], un contrat de cautionnement auprès de la société SEYNA.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 mai 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par la société LES BELLES ANNEES à Madame [E] [O] pour la somme en principal de 1 049,76 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 26 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 08 août 2025, la société LES BELLES ANNEES et la société SEYNA ont fait assigner Madame [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :
A titre principal : ◦
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Madame [E] [O] à compter du 04 juillet 2025 ; A titre subsidiaire : ◦
Prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [E] [O] ; En tout état de cause : ◦
Condamner Madame [E] [O] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la société LES BELLES ANNEES les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ; ◦Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [E] [O] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ; ◦Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; ◦Condamner Madame [E] [O] à payer la somme de 2 624,40 euros au titre des loyers et charges dus au terme de juillet 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante : ▪
La somme de 1 574,64 euros à la société LES BELLES ANNEES ; ▪La somme de 1 049,76 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société LES BELLES ANNEES à hauteur de ce montant ;◦
Condamner Madame [E] [O] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux loués matérialisés par la remise des clés ; Condamner Madame [E] [O] à payer à la société SEYNA une somme de 1000,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 23 mai 2025. Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 11 août 2025.

Au visa de l’article 1346-1 du code civil et de la loi du 06 juillet 1989, elles soutiennent à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Madame [E] [O] est acquise depuis le 04 juillet 2025 suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux. A titre subsidiaire elles font valoir que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée. En tout état de cause, elles considèrent que l’assureur est subrogé dans les droits du bailleur assuré à hauteur de la somme de 1 049,76 euros. Enfin, elles s’opposent à toute demande éventuelle de délai de la part du locataire, qui n’a jamais justifié d’une quelconque difficulté financière.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 mars 2026, au cours de laquelle la société LES BELLES ANNEES et la société SEYNA était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle actualise le montant de la dette locative à la somme de 6 433,63 euros, correspondant à 1 049,76 euros pour la caution et 5 383,87 euros pour le bailleur.

Madame [E] [O], citée à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur, que cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

Aux termes de l'article 2309 du code civil, « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ».

En l'espèce, les demanderesses versent aux débats le contrat de bail conclu le 19 novembre 2024 entre d’une part la société LES BELLES ANNEES et d’autre part Madame [E] [O] portant sur un logement sis [Adresse 5].

En outre, il est patent que par acte sous seing privé en date du 06 décembre 2024, Madame [E] [O] a souscrit, par l’intermédiaire de la société [A], un contrat de cautionnement auprès de la société SEYNA. Or il résulte de ce contrat que la garantie de loyers impayés couvre le risque d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation pour une location étudiante à hauteur d’un montant d’indemnisation maximum de 36 000,00 euros versés à la bailleresse assurée, qui subroge l’assureur, en l’espèce la société SEYNA, dans ses droits, actions et sûretés contre le locataire défaillant, en application des dispositions de ce contrat.

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l’action de la société SEYNA.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Madame [E] [O], qui s’est engagée à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail la liant à la société LES BELLES ANNEES, a délibérément mis fin à l’exécution de son obligation contractuelle, dès lors qu’elle a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité, ce qui résulte notamment du décompte locataire arrêté au mois de février 2026.

Or, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire en son article VII prévoyant la résiliation de plein droit du bail notamment « six semaines après la délivrance d’un commandement de payer ou sommation d’exécuter infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou accessoires ou en cas de non-versement du dépôt de garantie».

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article VII du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 23 mai 2025, la défenderesse n'a pas apuré l'intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle elle ne s’est pas présentée.

Dès lors, force est de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article VII du bail à la date du 04 juillet 2025.

Aussi, faute du départ volontaire de Madame [E] [O], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 5] selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation

Il appartient au défendeur, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment du décompte locataire actualisé arrêté au mois de février 2026, que le retard pris par la défenderesse dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 6 433,63 euros, échéance de février 2026 incluse.

En conséquence, Madame [E] [O] sera condamnée à verser cette somme de 6 433,63 euros, jusqu’au mois de février 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Par quittances subrogatives en date du 23 juin 2025 et du 28 juillet 2025, la société LES BELLES ANNEES agissant en tant que créancier de la locataire, a reconnu avoir reçu de la société [A] agissant pour le compte et par délégation de la société SEYNA, les sommes de 524,88 euros à deux reprises correspondant au règlement provisionnel des dettes locatives de Madame [E] [O], soit une somme totale de 1 049,76 euros.

Ainsi, sur la somme de 6 433,63 euros à laquelle Madame [E] [O] sera condamnée, celle de 5 383,87 euros sera attribuée à la société LES BELLES ANNEES et celle de 1 049,76 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de la bailleresse à hauteur de ce montant.

Enfin, dans l'attente du départ effectif de la locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement [Adresse 5] à compter du mois de mars 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 534,42 euros correspondant au montant du dernier loyer charges comprises, non indexée, s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [O], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Madame [E] [O] sera également condamnée à payer à la société SEYNA la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS