TJ 83137, 27 avr. 2026, RG 25/06842

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/06842 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NUSX

AFFAIRE :

[B]

C/

[C]

JUGEMENT réputé contradictoire du 27 AVRIL 2026

Grosse exécutoire : Me BAUTRANT
Copie : Monsieur [M] [C]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 27 AVRIL 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [B]
né le 18 Janvier 1989 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me BAUTRANT, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [C]
né le 21 Mars 1981 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 02 Mars 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 AVRIL 2026 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 février 2019, Monsieur [E] [B] a consenti à Monsieur [M] [C] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans, portant sur un logement non meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 292,00 euros, outre une provision sur charges de 19,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 292,00 euros.

Selon mandat de gérance en date du 17 juin 2020, la gestion du bien objet du contrat de location a été confiée à la société IBOX GESTION.

Une mise en demeure a été adressée par la société IBOX GESTION à Monsieur [M] [C] par courrier en date du 24 avril 2025 de payer la somme totale de 343,96 euros au titre des loyers impayés.

Le 13 juin 2025, le Conseil du bailleur a adressé une seconde mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire aux fins de régler la somme de 646,76 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 juillet 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par Monsieur [E] [B] à Monsieur [M] [C], pour la somme totale de 1 088,40 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var le 11 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 03 octobre 2025, Monsieur [E] [B] a fait assigner Monsieur [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :
Dire recevables les demandes ;- A titre principal :
Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 26 mars 2014) ;Constater que Monsieur [M] [C] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 11 septembre 2025 ;- A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - En tout état de cause :
Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Monsieur [M] [C], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;Dire que Monsieur [E] [B] sera autorisé à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de Monsieur [M] [C] et qu’il sera libre d’en disposer ;Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du 11 septembre 2025 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges ;Condamner Monsieur [M] [C] à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés ;Condamner Monsieur [M] [C] à verser à Monsieur [E] [B] la somme de 862,96 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 088,40 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu ;Condamner Monsieur [M] [C] à verser à Monsieur [E] [B] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [M] [C] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;Ordonner l’exécutoire provisoire de droit ;Débouter Monsieur [M] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département du Var le 06 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 mars 2026, au cours de laquelle Monsieur [E] [B] était représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère oralement et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Il actualise le montant de la dette locative à la somme de 1 886,25 euros, février 2026 inclus.

Au visa des articles 7, 17, 22-1 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil et des articles 472, 834 et 835 du code de procédure civile, il soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [M] [C] est acquise suite à la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Il argue également de ce que l’indemnité d’occupation qui lui est due doit l’être à compter du prononcé de la résiliation du bail, soit à la date du 11 septembre 2025, qu’elle est révisable dans les mêmes conditions que celles stipulées au contrat de bail et qu’elle doit être fixée au montant du loyer actuel. A titre subsidiaire, il soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement répété des loyers et charges.

Monsieur [M] [C], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 06 octobre 2025 plus de six semaines avant l'audience du 02 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, bien que personne privée, justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 juillet 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation en date du 03 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’action de Monsieur [E] [B] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, Monsieur [M] [C] a signé le 23 février 2019 un bail d’habitation le liant à Monsieur [E] [B].

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail notamment en cas de « défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou encore du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il apparaît pourtant que Monsieur [M] [C], qui s’est engagé à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail le liant à Monsieur [E] [B], a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’il a cessé de payer son loyer et les charges de façon régulière et en totalité, ce à compter du mois d’avril 2024, ce qui résulte du dernier décompte produit aux débats en date du 25 février 2026.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer, signifié au locataire le 11 juillet 2025, ce dernier n'a pas apuré l'intégralité de sa dette d’un montant total de 1 088,40 euros, dans le délai de deux mois imparti par ledit commandement, tel que cela ressort du dernier décompte produit aux débats.

Dès lors, force est de constater la résiliation du bail liant les parties par l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail depuis le 12 septembre 2025, date à laquelle Monsieur [M] [C] est devenu occupant sans droit ni titre du logement pris à bail.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [M] [C], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 3] selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte de Monsieur [E] [B], car la formulation dans l'assignation est impropre. Il s'agit d'une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation

Il appartient aux défendeurs, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte de l’extrait de compte détaillé en date du 25 février 2026 que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 1 886,25 euros, échéance de février 2026 incluse.

En conséquence, Monsieur [M] [C] sera condamné à payer la somme de 1 886,25 euros aux bailleurs, échéance du mois de février 2026 incluse, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l'attente du départ effectif du locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement situé [Adresse 3], à compter du mois de mars 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 348,77 euros correspondant au dernier loyer charges comprises, non indexée s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle.
Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [C], qui succombe à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [M] [C] sera également condamné à payer à Monsieur [E] [B] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS