TJ 34172, 6 août 2026, RG 23/00585

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 23/00585 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OCBE
Pôle Civil section 2

Date : 06 Août 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [M] [L]
née le 11 Octobre 1957 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [M] [F] [Q]
née le 14 Décembre 1966 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-claude ATTALI de la SCP SVA, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Assesseurs : Magali ESTEVE
Cécilia FINA-ARSON

en présence de [O] [H] et [A] [R], auditrices de justice

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 14 Avril 2026

MIS EN DELIBERE au 09 Juin 2026 prorogé au 06 Août 2026

JUGEMENT : rédigé et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 06 Août 2026
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique reçu le 9 octobre 2019, Mme [M] [B] a vendu à Mme [M] [L] une maison d’habitation située [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4]. L’acte de vente comporte une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.

Le 3 décembre 2019, à la demande de Mme [M] [L], un commissaire de justice a dressé un constat faisant état d’infiltrations d’eau affectant plusieurs pièces de la villa, révélées au fur et à mesure de la dépose des revêtements muraux et de sol.

Le 26 octobre 2020, une expertise amiable a été diligentée par l’assureur de Mme [M] [L], à laquelle Mme [M] [B], pourtant régulièrement convoquée, ne s’est pas rendue.

Après une mise en demeure demeurée infructueuse, tendant au remboursement des frais engagés au titre des interventions urgentes, Mme [M] [L] a obtenu, par ordonnance de référé du 3 février 2022, la désignation de M. [D] [Y], expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 1]. Celui-ci a déposé son rapport le 7 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2023, Mme [M] [L] a assigné Mme [M] [B] devant le tribunal judiciaire de Montpellier sur le fondement notamment de la garantie des vices cachés.

Par dernières conclusions notifiées le 14 janvier 2026 par R.P.V.A., au visa des articles 1641 et suivants et 1217 et suivants du code civil, et sous bénéfice de l’exécution provisoire, Mme [M] [L] a réclamé la condamnation de Mme [M] [B] à lui payer :
– 7 458,55 euros TTC au titre de la reprise de la toiture, selon le devis de la société ETI, ou subsidiairement 6 800 euros TTC selon l'évaluation de l'expert judiciaire,
– 5 720,00 euros TTC au titre de la reprise des enduits de façade,
– 3 659,20 euros TTC au titre des travaux conservatoires,
– 4 237,65 euros au titre du préjudice résultant du retard des travaux,
– 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance,
– 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,
– 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire de 2 896,70 euros.

Par dernières conclusions en réplique n° 2, notifiées le 26 mars 2026 par R.P.V.A. et fondées notamment sur les articles 1643 et 1645 du code civil, Mme [M] [B] demande au tribunal :
– à titre principal, de déclarer l’action irrecevable et, en tout état de cause, mal fondée, en raison de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente ;
– à titre subsidiaire, de juger que les demandes se heurtent à un dépérissement de la preuve, dès lors que Mme [M] [L] a entrepris des travaux de réparation avant d’en aviser la venderesse deux ans plus tard, puis de solliciter une expertise judiciaire trois ans après l’acquisition de la villa ; de constater que le rapport d’expertise ne permet d’établir ni l’antériorité des vices à la vente ni, à plus forte raison, leur connaissance par la venderesse ; en conséquence, de débouter Mme [M] [L] de l’ensemble de ses demandes, celle-ci ne justifiant par ailleurs pas de l’indemnisation éventuellement perçue de son assureur au titre de la garantie dégât des eaux ;

– à titre infiniment subsidiaire, de limiter toute condamnation à 50 % des seules sommes retenues par l’expert judiciaire, soit 6 800 euros TTC pour la toiture et 5 720 euros TTC pour les enduits de façade, au motif que, selon l’expert, au moins la moitié des désordres étaient nécessairement inconnus de la venderesse ; de débouter Mme [M] [L] du surplus de ses demandes, notamment au titre des travaux conservatoires, dont le lien exclusif avec les désordres et le caractère pérenne ne seraient pas établis, du préjudice de jouissance, le retard d’aménagement résultant, selon elle, des travaux d’embellissement envisagés par l’acquéreuse, ainsi que des dommages et intérêts de 10 000 euros, faute de preuve d’un préjudice réel ; enfin, de condamner Mme [M] [L] à lui payer 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un exposé plus complet des faits, prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par R.P.V.A.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2026. L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 avril 2026, puis mise en délibéré au 9 juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 6 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, les demandes tendant à « juger » ne constituent pas des prétentions lorsqu’elles se bornent à reprendre les moyens des parties sans être susceptibles de leur conférer un droit. Le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre dans le dispositif du présent jugement.

Sur le dépérissement de la preuve et la valeur probante de l’expertise judiciaire

Mme [M] [B] soutient que les travaux d’embellissement réalisés par la demanderesse ont entraîné un dépérissement de la preuve, en empêchant l’expert de constater l’état de l’immeuble au jour de la vente et de déterminer ainsi si les vices s’étaient manifestés avant ou après celle-ci. Elle en a déduit que l’expert n’a pas établi l’antériorité des désordres.

Toutefois, il ressort du rapport d’expertise que les parties et leurs conseils ont été régulièrement convoquées et avisés de l’accedit. Les questions techniques ont été contradictoirement débattues au moyen des dires et explications des parties.

L’expert judiciaire M. [D] [Y] a recensé l’ensemble des désordres et s’est prononcé sur leur connaissance, ou leur absence de connaissance, par la défenderesse au jour de la vente. Il a répondu de manière claire et circonstanciée aux différents chefs de sa mission.
Le fait que l’expertise judiciaire soit intervenue après les travaux d’embellissement est sans incidence sur la pertinence de ses conclusions, dès lors que l’expert a disposé de l’ensemble des éléments techniques nécessaires pour apprécier l’état antérieur de l’immeuble et déterminer la réalité des désordres invoqués.
Aucun élément du dossier ne permet de retenir que les travaux réalisés par Mme [M] [L] ont empêché l’expert d’accomplir utilement sa mission. Il est en outre observé que Mme [M] [B] n’a sollicité ni contre-expertise ni annulation du rapport, lequel conserve dès lors toute sa valeur probante.

Sur la recevabilité de l’action en garantie des vices cachés

Selon l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Toutefois, une clause de non-garantie des vices cachés demeure sans effet à l’égard du vendeur qui a connaissance du vice lors de la vente ; la mauvaise foi du vendeur, analysée comme la connaissance du vice caché, prive ainsi la clause d’exclusion de garantie de toute portée à son égard.

S’agissant des griefs n° 4, 7, 8 et 9, l’expert judiciaire indique expressément que ces désordres ne pouvaient être connus de Mme [M] [B], les murs concernés étant doublés d’un isolant qui faisait obstacle à la perception des infiltrations. Faute de preuve de la connaissance de ces vices par la venderesse, la clause d’exclusion de garantie stipulée dans l’acte de vente produit pleinement ses effets, conformément à l’article 1643 du code civil. La garantie des vices cachés ne peut donc être retenue au titre de ces griefs. Mme [M] [L] n’a présenté, au demeurant, aucune demande indemnitaire afférente.

En revanche, la clause figurant à la page 21 de l’acte de vente du 9 octobre 2019 ne fait pas obstacle à l’action de Mme [M] [L] en ce qu’elle porte sur les autres désordres relevés par M. [D] [Y], dont la défenderesse avait connaissance avant la vente. Cette connaissance ressort, notamment, de l’analyse des anciens solins et du constat dressé le 3 décembre 2019 par le commissaire de justice, éléments qualifiés de «suffisamment éloquents » par l’expert judiciaire.
La fin de non-recevoir soulevée par Mme [M] [B] est rejetée.

Sur l'existence de la garantie des vices cachés et les sommes réclamées

L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En l’espèce, Mme [M] [L] a soutenu que les quatre conditions cumulatives de la garantie des vices cachés sont réunies pour certains des désordres relevés par l’expert judiciaire qui a constaté que les infiltrations étaient antérieures à la vente, non apparentes lors de ses visites, et de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination ; elle a précisé que la venderesse avait connaissance des vices affectant la toiture, ainsi qu’en attestaient à la fois l’achat, quelques jours avant les visites, de produits d’étanchéité pour façade et le caractère fantaisiste de ses explications sur “l’entretien régulier” de la villa.

Mme [M] [B] a répliqué que les travaux entrepris avant l’expertise judiciaire ont empêché de constater l’état de l’immeuble au jour de la vente et de dater l’apparition des désordres. Elle a affirmé n’avoir jamais eu connaissance des infiltrations litigieuses, ayant occupé et entretenu la maison pendant près de vingt ans sans incident ni déclaration de sinistre. À titre très subsidiaire, elle a sollicité la limitation de toute condamnation aux seuls désordres dont l’expert retient qu’ils étaient connus d’elle et aux seuls montants chiffrés dans le rapport.

Ainsi que noté plus haut, aucune demande indemnitaire n’est formée au titre des griefs n° 4, 7, 8 et 9.

Il résulte toutefois du rapport de M. [D] [Y], dont les conclusions ne sont contredites par aucun élément technique probant, que les griefs n° 1 -infiltration en toiture au-dessus du séjour-, n° 2 -infiltration en cueillie du plafond de la chambre n° 2-, n° 3 -infiltration dans la buanderie, côté garage- et n° 6 - infiltration dans la chambre n° 1- procèdent d’un défaut d’étanchéité de la couverture, caractérisé par des solins fissurés, des tuiles cassées et des abergements de cheminée non étanches.

Pour chacun de ces quatre griefs, le vice n’était pas apparent lors des visites du bien, intervenues en période estivale sèche et après des travaux de rafraîchissement des peintures. Il était en revanche connu de la venderesse et rendait la villa impropre à sa destination d’habitation.

S’agissant de l’antériorité des vices et de leur connaissance par Mme [M] [B], l’expert a déterminé que les murs affectés par les défauts d’étanchéité de la toiture et des façades n’étaient pas doublés, ou l’étaient insuffisamment pour dissimuler les infiltrations. La venderesse, qui avait occupé les lieux pendant vingt ans, ne pouvait dès lors en ignorer l’existence. L’expert a relevé également qu’elle avait acquis, quelques jours avant les visites, une quantité significative de produit destiné à l’étanchéité des façades.
Rapprochée des récents travaux de rafraîchissement des peintures, cette circonstance contredit ses explications relatives à de simples retouches d’entretien annuel.

S'agissant de leur caractère non apparent, il n'a pas été utilement contesté que les visites de la villa par Mme [M] [L] sont intervenues en période estivale, dans un contexte d’apparente remise en état préalable du bien par la venderesse, autant de données qui ont fait obstacle à la perception de tout signe d'humidité.

S'agissant de l'impropriété à destination, le constat de commissaire de justice du 3 décembre 2019 ainsi que les constatations de l'expert judiciaire ont également établi l'existence de traces d'humidité, d'auréoles, de moisissures et de décollement des enduits dans les pièces concernées, désordres dont l’expert retient qu'ils ont rendu l'ouvrage impropre à sa destination d'habitation.

Les quatre conditions cumulatives de la garantie des vices cachés sont réunies s'agissant des griefs n° 1, 2, 3 et 6 et Mme [M] [B] est tenue à garantie envers Mme [M] [L] au titre de ces désordres.

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Il convient de statuer sur les sommes réclamées au titre de la garantie :

- la reprise de la toiture et celle des enduits de façade : le coût de la nécessaire reprise de la toiture est évalué par l’expert judiciaire à 6 800 euros TTC, et celui de la reprise des enduits de façade à la somme de 5 720 euros TTC, montant repris par la requérante au rang de ses prétentions.
S’agissant des travaux de toiture, Mme [M] [L] a sollicité à titre principal la somme de 7 458,55 euros TTC sur la base d’un devis établi le 25 juillet 2022. Ce devis, postérieur à la réunion d’expertise du 1er juin 2022, n’a toutefois pas été soumis en temps voulu à l’expert judiciaire. Il convient dès lors de retenir l’évaluation de 6 800 euros TTC, contradictoirement débattue au cours des opérations d’expertise et fondée sur une analyse technique précise et circonstanciée. La somme de 5 720 euros TTC sera par ailleurs allouée au titre de la reprise des enduits de façade ;

- les travaux conservatoires : Mme [M] [L] a cette fois produit la facture examinée par l'expert judiciaire rapportant la preuve de son règlement de la somme de 3 659,20 euros TTC au titre des travaux conservatoires rendus nécessaires pour mettre un terme aux entrées d'eau ; ces travaux urgents ne sont pas sérieusement discutables au regard de l'ampleur des désordres constatés et ont permis de limiter l'aggravation du préjudice subi ; si certains de ces travaux ne répondaient pas en toutes leurs modalités aux règles de l'art, cette circonstance n'est pas de nature à priver la requérante du remboursement de leur coût, dès lors qu'ils étaient rendus nécessaires par le fait de la venderesse ; la somme de 3 659,20 euros TTC est en conséquence allouée à ce titre ;

- le préjudice lié au retard des travaux : Mme [M] [L] a justifié avoir été dans l’obligation de conserver son logement locatif pendant quatre mois supplémentaires en raison de la découverte des infiltrations et de la nécessité d’y remédier avant de poursuivre les travaux d’aménagement initialement prévus. Le principe de ce préjudice a été retenu par l’expert judiciaire. Mme [M] [B] est en conséquence condamnée à lui payer la somme de 4 237,65 euros, dont le montant est justifié et n’est pas utilement contesté ;

- le préjudice de jouissance : indépendamment des frais de réparation, il est de jurisprudence constante que l'acquéreur d'un immeuble affecté de vices cachés peut prétendre à la réparation du préjudice de jouissance résultant de la gêne et des désagréments occasionnés par les travaux de reprise du vice caché.
En l'espèce, l'expert judiciaire a évalué à deux semaines la durée cumulée -page 21 du rapport- des interventions nécessaires à la reprise de la toiture et de la façade.
Par leur nature, ces travaux occasionneront des nuisances et une gêne dans l’occupation normale de la villa. Le préjudice de jouissance subi par Mme [M] [L] sera justement réparé par l’allocation de la somme de 1 000 euros.

- les dommages et intérêts complémentaires : sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, Mme [M] [L] a sollicité la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Les dommages et intérêts accordés sur le fondement de l’article 1645 du code civil ont pour objet de réparer l’intégralité des préjudices résultant des vices cachés. Leur allocation, en plus du coût des travaux de reprise, suppose alors la démonstration d’un préjudice certain qui n’a pas déjà été réparé par les autres indemnités allouées.
En l’espèce, le seul sentiment exprimé par la demanderesse de s’être « sentie trahie et flouée » ne suffit pas à caractériser un préjudice distinct. La demande, formulée de manière globale et forfaitaire, ne précise ni la nature du préjudice invoqué ni les éléments justifiant son montant. Mme [M] [L] n’a versé, en outre, aucune pièce permettant d’établir un préjudice moral ou matériel distinct de ceux déjà indemnisés au titre des travaux de reprise, des travaux conservatoires, du préjudice locatif et du trouble de jouissance. Cette demande de ce chef est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [B], partie perdante pour l'essentiel, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, taxés à la somme de 2 896,70 euros.

Il est inéquitable de laisser à la charge de Mme [M] [L] les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits : Mme [M] [B] est condamnée à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS