TJ 69123, 17 juill. 2026, RG 24/00346

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 1 cab 01 B

N° RG 24/00346 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YXFE

Jugement du 17 Juillet 2026

Affaire :

M. [I] [Z], M. [L] [E], S.A. C&D IMMOBILIER
C/
Mme [R] [F]

Notifié à :

Me Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, vestiaire : 709
Me Philippe PLANES, vestiaire : 303

copie dossier

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du 17 Juillet 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 11 Décembre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 26 Mai 2026 devant :

Caroline LABOUNOUX, Juge,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Mélanie QUIGNARD, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [Z]
né le 08 Janvier 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON

Monsieur [L] [E]
né le 18 Février 1974 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON

S.A. C&D IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES - DPA, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [R] [F]
née le 29 Avril 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE

Par promesse de vente synallagmatique sous seing privé du 7 juin 2023, [I] [Z] et son époux [L] [E] ont promis à [R] [F] de lui vendre un bien immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] au prix de 375.000 euros dont 11.500 euros au titre des meubles, outre 27.100 euros au titre de la provision sur les frais d’acte et 10.000 euros au titre des frais de négociation au profit de l’agence, la société C&D IMMOBILIER. Une condition suspensive relative à l’obtention d’un financement par l’acquéreur était prévue, dont la réalisation devait survenir au plus tard le 18 août 2023. Aux termes du même acte, [R] [F] s’est engagée à acquérir le bien.

Ce compromis prévoyait qu’une somme de 37.500 euros pourrait être réclamée à titre de clause pénale par l’une des parties à l’autre en cas de refus de procéder à la réitération de la vente malgré la réalisation des conditions suspensives.

Enfin, il prévoyait que l’acquéreur effectuerait sous huit jours un virement entre les mains de C&D IMMOBILIER d’un montant de 15.000 euros à titre de dépôt de garantie. [R] [F] a procédé au versement de cette somme.

La vente n’a pas été réitérée.

Par acte du 13 décembre 2023, les époux [M] et la société C&D IMMOBILIER ont fait assigner [R] [F] devant le Tribunal judiciaire de LYON afin d'obtenir sa condamnation à payer le montant de la clause pénale aux vendeurs ainsi que des dommages-intérêts à l’agence immobilière.

[R] [F] a soulevé un incident, rejeté par ordonnance rendue le 19 décembre 2024 par le juge de la mise en état.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par le RPVA le 8 septembre 2025, les demandeurs sollicitent la condamnation de [R] [F] à verser :
La somme de 37.500 euros aux époux [M] au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,La somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts à la société C&D IMMOBILIER, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,La somme de 2.500 euros aux époux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La somme de 2.500 euros à la société C&D IMMOBILIER sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 24 novembre 2024, [R] [F] sollicite :
La restitution de la somme de 15.000 euros qu’elle a versée à titre de dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023,Le rejet des demandes adverses,La condamnation in solidum des trois demandeurs à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral découlant de la présente procédure, abusive,La condamnation in solidum des trois demandeurs à lui verser la somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 11 décembre 2025. Évoquée à l'audience du 26 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juillet suivant par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

Sur la clause pénale

En vertu de l’article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Les articles 1304-3 et 1304-6 du même code ajoutent que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. L'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive. En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé.

En l’espèce, en premier lieu s’agissant de la conclusion d’un avenant, s’il est exact que le document daté du 11 août 2023 intitulé « avenant » aux termes duquel les vendeurs déclarent accepter de reporter le délai laissé à l’acquéreur pour la réalisation des conditions suspensives au 30 septembre n’est signé que des époux [M], il ressort des pièces que :
Ce document a été adressé à [R] [F] par courriel le 11 août par l’agence, « comme promis »,[R] [F] a continué à échanger avec l’agence au mois de septembre 2023, et lui a notamment adressé des pièces justificatives de sa situation financière afin d’obtenir un prêt pour acquérir le bien litigieux les 14 et 18 septembre 2023,[R] [F] a signé un contrat de mandat avec un courtier afin qu’il l’assiste pour obtenir un financement pour acquérir le bien litigieux le 25 septembre 2023, soit plus d’un mois après l’expiration du délai prévu initialement au compromis.
En deuxième lieu s’agissant des démarches accomplies par [R] [F] afin d’obtenir un prêt conforme aux conditions contractuelles, le paragraphe du compromis signé par les parties consacré à la condition suspensive relative au financement stipule que l’acquéreur devra solliciter des prêts dont les caractéristiques sont définies au paragraphe « D. ». Celui-ci ne mentionne que le montant du prêt (312.000 euros, outre frais de dossier et frais de garanties éventuels), le taux d’intérêt maximum hors frais de dossier, d’assurance et d’hypothèque (4,20 % / an) et sa durée (25 ans).

[R] [F] démontre que la CAISSE D’EPARGNE a, le 10 août 2023, refusé sa demande de prêt portant sur un capital de 300.700 euros remboursable sur durée de 20 ans incluant des intérêts au taux de 3,540 % l’an. Cette demande n’est pas conforme aux conditions contractuelles puisque le montant, la durée et le taux qu’elle prévoit sont inférieurs à ceux mentionnés dans le compromis.

Le refus de prêt de la SOCIETE GENERALE daté du 18 août 2023 porte quant à lui sur un capital de 312.000 euros et une durée de 25 ans conformément aux stipulations du compromis, mais il ne mentionne pas le taux sollicité de sorte qu’il ne permet pas de rapporter la preuve de l’exécution, par la défenderesse, de ses obligations.

De leur côté, les demandeurs produisent une « simulation personnalisée » qui constitue une « proposition » émanant de la SOCIETE GENERALE à destination de [R] [F] et datée du 19 juin 2023, qui porte sur un prêt d’un montant en capital de 288.000 euros, remboursable sur 25 ans incluant les intérêts au taux nominal de 3.95 % l’an. Cette proposition n’a pas été acceptée par [R] [F] alors que contrairement à ce qu’elle soutient, le montant de son apport personnel n’était pas entré dans le champ contractuel s’agissant des caractéristiques du prêt à solliciter pour permettre la réalisation de la condition suspensive, et que le taux à prendre en compte était bien le taux nominal et non le TAEG.

Dès lors, en refusant cette proposition, elle a fait échec à l’accomplissement de la condition suspensive qui doit donc être réputée réalisée.

En troisième lieu, [R] [F] relève que le compromis prévoit trois autres conditions suspensives relatives à la production d’un certificat d’urbanisme ne révélant aucune servitude ou charge rendant l’immeuble impropre à sa destination, la production d’un état hypothécaire ne révélant aucune inscription ou privilège d’un montant supérieur au prix de vente, et à l’absence d’exercice d’un droit de préemption. Le compromis précisait que l’acquéreur pouvait renoncer à ces conditions suspensives, stipulées dans son seul intérêt.

Il convient de relever, d’abord, que la réalisation de ces conditions n’est soumise à aucun délai. Ensuite, leur objet commandait de ne produire les documents afférents qu’à une date la plus proche possible de la vente définitive ; les produire avant l’obtention d’un financement par l’acquéreur n’aurait eu aucun sens, la situation de l’immeuble (urbanisme, hypothèque, préemption) pouvant évoluer pendant la vie du compromis. Enfin, lorsque l’acquéreur a annoncé abandonner son projet d’achat, elle ne s’est jamais prévalue de la défaillance de ces conditions.

Dès lors, [R] [F] ne peut se prévaloir de la prétendue défaillance de ces trois conditions suspensives pour échapper à sa responsabilité, alors qu’il résulte de l’économie générale de ces dispositions que ces trois pièces justificatives ne devaient être produites qu’en cas d’obtention par l’acquéreur d’un financement pour acquérir l’immeuble. Dans le cas contraire, la violation par le bénéficiaire de la promesse de ses obligations relatives à la recherche d’un financement ne serait pas sanctionnée et la clause pénale prévue au contrat ne pourrait jouer qu’au détriment des vendeurs, ce qui ne correspond pas à la volonté des parties au contrat.

En conséquence, [R] [F] sera condamnée à la somme de 37.500 euros au titre de la clause pénale.

Sur les dommages-intérêts réclamés par la société C&D IMMOBILIER

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du décret n° 2015-1090 du 28 août 2015, les agents immobiliers veillent à ne pas se trouver en conflit d'intérêts avec leurs mandants ou avec les autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.

En l’espèce, [R] [F] ne démontre pas que la société C&D ait été soumise à un conflit d’intérêts. En effet, le fait que tant les vendeurs que l’agent immobilier aient eu intérêt à ce que [R] [F] achète l’immeuble non seulement est insuffisant à démontrer un tel conflit d’intérêts, mais explique qu’ils agissent ensemble dans le cadre du présent litige.

S’il est exact que la faute de [R] [F], qui a refusé des offres de prêt conformes aux stipulations contractuelles, a contribué à priver la société C&D de sa rémunération, il ne peut s’agir que d’une perte de chance, la vente étant en tout état de cause soumise à un aléa.

Compte tenu de l’absence totale de production d’une quelconque pièce relative à la réalisation des trois autres conditions suspensives, cette perte de chance sera évaluée à 50 %.

En conséquence, [R] [F] sera condamnée à verser la somme de 5.000 euros à la société C&D IMMOBILIER.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Faute pour [R] [F] de rapporter la preuve d’une faute commise par les demandeurs et au vu de sa condamnation à verser le montant de la clause pénale, précisément garantie par la somme de 15.000 euros qu’elle a versée, sa demande sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts réclamés par [R] [F]

En l’absence de preuve d’une faute commise par les demandeurs, la demande de [R] [F] sera rejetée.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, l’issue du litige commande de condamner [R] [F] aux dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

L'article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. »

En l'espèce, l’équité, et notamment l’existence d’un incident, commande de condamner [R] [F] à la somme de 2.000 euros à ce titre au total, soit 1.000 euros à [I] [Z] et [L] [E] et 1.000 euros à la société C&D.

Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, la nature du litige commande d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS