TJ 75056, 18 août 2026, RG 26/02753

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [Q] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Myriam HERTZ

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/02753 - N° Portalis 352J-W-B7K-DDAQP

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 18 août 2026

DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 1], représenté par son syndic le Cabinet INTER IMMOBILIER CROSNIER - [Adresse 2]
représenté par Me Myriam HERTZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A1003

DÉFENDEUR
Monsieur [Q] [M]
demeurant [Adresse 3]
ci-devant et actuellement [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 août 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 18 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02753 - N° Portalis 352J-W-B7K-DDAQP

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Q] [M] est propriétaire du lot n°19 au sein de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 18 mars 2022, Monsieur [Q] [M] a été condamné à payer la somme de 3 863,88 euros au titre des charges de copropriété dues au 6 décembre 2021, appel provisionnel du 4ème trimestre inclus ainsi qu'à celle de 286 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement et 200 euros de dommages intérêts, outre 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par jugement du même tribunal du 30 janvier 2024, il a par ailleurs été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble la somme de 3 670,85 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 26 juillet 2023 ainsi qu'à celle de 400 euros de dommages et intérêts, outre 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet INTER IMMOBILIER CROSNIER, a par acte de commissaire de justice du 16 mars 2026, fait assigner Monsieur [Q] [M] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 de le condamner avec exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :
- 2 646,15 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement impayé selon décompte arrêté au 6 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 septembre 2025,
- 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 500 au titre des frais irrépétibles et aux dépens avec distraction profit de son conseil.

À l'audience du 17 juin 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance.

Assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d'avoir pu déterminer son domicile actuel, Monsieur [Q] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice a été distribuée le 19 mars 2026.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 août 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [Q] [M] concernant le lot n° 19,
- les précédents jugements de condamnation des 18 mars 2022 et 30 janvier 2024,
- l'extrait du compte copropriétaire de Monsieur [Q] [M] pour la période du 26 juillet 2023 au 8 décembre 2025 arrêté à la somme de 2 646,15 euros, dont 379,20 euros de frais de recouvrement,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 avril 2024 et 23 avril 2025 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels et vote du fonds ALUR et des travaux et opérations suivantes : travaux de remplacement de la porte SAS vitrée (assemblée générale du 23 avril 2025, résolution n°17), reprises conservatoires de fissures au niveau de l'angle droit de la façade rue (même assemblée générale, résolution n°18),
- les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er janvier 2025 au 1er octobre 2025,
- la mise en demeure de payer adressée par le syndicat des copropriétaires du 15 mars 2025, sans l'accusé de réception,
- la mise en demeure de payer adressée par l'avocat du syndicat des copropriétaires du 18 septembre 2025 avec la preuve de sa distribution le 25 septembre suivant,
- un extrait du règlement de copropriété
- le contrat de syndic

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l'expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 379,20 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [Q] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 266,95 euros (2 646,15 euros - 379,20 euros) à titre d'arriéré de charges arrêtées au 1er octobre 2025, appels de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 1 876,79 euros en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, les frais de mise en demeure par avocat (189,60 euros x 2) sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de sorte qu'il ne peut y avoir de double indemnisation à titre,

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s'acquitter des charges dues, Monsieur [Q] [M] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que le défendeur a déjà fait l'objet de deux précédents de condamnation au paiement d'un arriéré de charges, prononcée par les jugements précités.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, en fixant sa demande de dommages et intérêts à un montant extrêmement important (2 500 euros), sans rapport avec la réalité du préjudice subi puisque quasi équivalente à la créance principale frais de recouvrement inclus (2 646,15 euros), le syndicat des copropriétaires a pu contourner l'obligation de saisir un conciliateur de justice telle qu'imposée par l'article 750-1 du code de procédure civile, alors que cette conciliation aurait pu permettre de parvenir à un règlement amiable et éviter ainsi un procès et donc des frais de commissaire de justice et d'avocat, étant précisé que la circonstance que le défendeur ait déjà fait l'objet de deux précédentes condamnations pour des charges impayées et que l'assignation ait été délivrée selon procès-verbal de recherches infructueuses, soit postérieurement à la date à laquelle aurait dû être tenté une conciliation, ne saurait constituer un motif légitime au sens de l'article 750-1 3° du code de procédure civile dispensant le syndicat des copropriétaires d'y procéder et en tout état de cause il ne le soutient pas.

Aussi, à titre dérogatoire, le syndicat des copropriétaires conservera à sa charge les frais d'assignation qu'il a exposés, seul étant mis à charge de Monsieur [Q] [M] les frais de la signification de la présente décision et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS