TJ 75056, 18 août 2026, RG 26/00816

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
La S.C.I. A A INVEST

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Aurélie HERVÉ

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00816 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCC2F

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mardi 18 août 2026

DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet [Z] [W] sis [Adresse 2]
représentée par Me Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0235

DÉFENDERESSE
La S.C.I. A A INVEST
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 juin 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 août 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 18 août 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00816 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCC2F

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI A A INVEST est propriétaire du lot n°1 (local commercial) au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75013) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet [Z] [W], a assigné la SCI A A INVEST devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner sous le bénéfice de l'exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes :
- 5 555,34 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 7 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juin 2025,
- 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l'audience du 17 juin 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa créance principale à la somme de 3 544,49 euros arrêtée au 8 juin 2026 et a maintenu ses autres demandes.

Assignée à personne morale, la SCI A A INVEST n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 août 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il sera relevé que si le montant global du décompte actualisé (3 544,49 euros) est à la baisse compte tenu des paiements intervenus, le décompte intègre de nouveaux appels de fonds pour l'année 2026, non contradictoires, de telle sorte qu'il n'en sera pas tenu compte. En revanche, les paiements mentionnés à ce décompte, soit la somme de 3 341,34 euros, seront imputés sur la somme réclamée au titre de l'assignation, en application des règles d'imputation de l'article 1342-10 du code civil.

Sur les charges de copropriété et les travaux

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

Comme indiqué précédemment, le principe du contradictoire empêche, en l'absence de signification des nouvelles demandes, d'examiner les appels de fonds n'apparaissant pas dans l'assignation.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la SCI A A INVEST concernant le lot n°1,
- un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 13 janvier 2026,
- l'extrait du compte copropriétaire de la SCI A A INVEST arrêté au 7 janvier 2026 à la somme de 5 555,34 euros dont 2 805,10 euros de frais de recouvrement,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mai 2024, 17 juin 2025 et 19 mai 2026 avec les attestations de non-recours pour les deux premières assemblées générales comportant notamment approbation des comptes des exercices clos et des budgets prévisionnels, vote du fonds ALUR et des travaux suivants : travaux de maçonnerie pour la reprise des balcons (assemblée générale du 28 mai 2024, résolution n°18)
- les différents appels de fonds adressés à la SCI A A INVEST pour la période du 10 janvier 2025 au 5 janvier 2026,
- le commandement de payer par acte de commissaire de justice du 21 juin 2025.

Il résulte du relevé de compte produit et tel que l'expose le syndicat des copropriétaires que la somme de 2 805,10 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites.

Il s'ensuit qu'après déduction des frais de recouvrement, le montant des charges et provisions sur charges ainsi que les travaux s'élevait au 7 janvier 2026 à la somme de 2 750,24 euros (5 555,34 euros – 2 805,10 euros) lequel a été intégralement soldé par le règlement intervenu le 26 janvier 2026 à hauteur de 3 341,34 euros.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété et des travaux.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Il convient d'examiner uniquement la demande en paiement de la somme de 2 805,10 euros, les autres frais étant postérieurs à l'assignation.

En application de l'article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais du commandement de payer du 20 juin 2025, soit la somme de 131,10 euros.

En revanche, les frais de mise en demeure du 25 avril 2025 (56 euros) et de relance du 13 mai 2025 (56 euros) ne seront pas retenus en l'absence de justification de leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception comme imposé par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais de « remise [du] dossier [à l'] huissier » (348 euros) et de « constitution [du] dossier [à l'] avocat » (348 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les frais de « constitution hypothèque » ne sont pas justifiés (174 euros).

Enfin, les « honoraires [de l'] avocat » (1692 euros) relèvent des frais irrépétibles et non des frais nécessaires pour le recouvrement des charges.

Il s'ensuit que le montant des frais nécessaires de recouvrement s'élevait au 7 janvier 2026 à la somme de 131,10 euros lequel a été soldé par le règlement intervenu le 26 janvier 2026.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, la SCI A A INVEST a soldé sa dette le 26 janvier 2026 soit 10 jours seulement après la délivrance de l'assignation. Le syndicat des copropriétaires n'apporte donc pas la preuve qu'il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires succombe à l'instance, c'est seulement parce que la SCI A A INVEST a procédé au règlement des sommes dues après l'introduction de l'instance.

Aussi, à titre dérogatoire, elle sera condamnée à supporter les dépens exposés par le syndicat des copropriétaires comprenant notamment le coût de délivrance de l'assignation.

L'équité commande par ailleurs de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, la solution du litige conduit à écarter l'exécution provisoire, qui n'est d'aucune utilité.

PAR CES MOTIFS