TJ 75056, 18 août 2026, RG 24/02219

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Nicolay FAKIROFF, Me Yves ARDAILLOU

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Gabriel NEU-JANICKI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/02219 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EHU

N° MINUTE : 1 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 18 août 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 1]
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, toque : A891

DÉFENDEURS
Monsieur [N] [C]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Nicolay FAKIROFF, avocat au barreau de PARIS, toque : C1234

Madame [D] [M] épouse [C]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Nicolay FAKIROFF, avocat au barreau de PARIS, toque : C1234

Madame [U] [C]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Nicolay FAKIROFF, avocat au barreau de PARIS, toque : C1234

AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY UC
société de droit irlandais dont le siège social est situé [Adresse 4] (IRLANDE)
représentée par Me Yves ARDAILLOU, avocat au barreau de PARIS, toque : K186

Décision du 18 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/02219 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EHU

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mai 2026, délibéré prorogé au 18 août 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 avril 2012, la SCI PREVIMMO-GROUPE PREVOIR, aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 1], a donné à bail à Monsieur [N] [C] et à Madame [D] [M] épouse [C] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] (logement n°8, 6ème étage) à Paris (75001), pour un loyer mensuel révisable de 1 650 euros, outre 230 euros de provision sur charges.

Exposant avoir découvert que leur fille, Madame [U] [C], occupante du logement, avait proposé celui-ci à la sous-location sur la plateforme AIRBNB, la SCI [Adresse 1] a, par actes de commissaire de justice des 17 et 31 juillet 2024, fait assigner Monsieur [N] [C], Madame [D] [M] épouse [C], Madame [U] [C] ainsi que la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY (ci-après dénommée la société « AIRBNB ») devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de résiliation du bail, d'expulsion et de condamnation au paiement des fruits civils tirés des sous-locations, et a sollicité avant dire droit la communication des informations relatives aux transactions réalisées par l'intermédiaire de la plateforme AIRBNB.

Par jugement avant dire droit du 31 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné à la société AIRBNB de communiquer à la SCI [Adresse 1] le relevé des transactions réalisées depuis le 1er août 2019 au titre de la sous-location de l'appartement litigieux, comportant les dates des réservations, leur montant, les sommes perçues par l'hôte et les commissions prélevées par la plateforme, a débouté la SCI VILLA LAFERRIERE de sa demande de communication de pièces dirigée contre Monsieur [N] [C], Madame [D] [M] épouse [C] et Madame [U] [C] ainsi que de sa demande d'astreinte et a réservé le surplus des demandes.

En exécution de cette décision, la société AIRBNB a le 29 décembre 2025 communiqué le relevé définitif des transactions relatives au logement litigieux.

À l'audience du 11 mars 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, a conclu au débouté des demandes adverses et a sollicité, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs et de leur fille,leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ainsi que du bénéfice de la trêve hivernale,la saisie et la mise sous séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en vue de leur vente,leur condamnation in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé selon la clause de révision insérée au bail, majoré des charges, ainsi qu'à la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre des conséquences de la résiliation du bail,la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, aux dépens et aux frais de l'exécution forcée.
Au soutien de ses demandes, la SCI VILLA LAFERRIERE fait valoir qu'en méconnaissance de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le logement a été sous-loué sans son accord, ainsi que l'établit le relevé des transactions communiqué par la société AIRBNB, et considère que ce manquement présente une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail. Elle justifie sa demande de dommages et intérêts par la perte de loyers qu'entraînera la vacance du logement dans l'attente de sa relocation.

Monsieur [N] [P] [W], Madame [D] [M] épouse [C] et Madame [U] [C], représentés par leur conseil, ont conclu au débouté des demandes de la SCI [Adresse 1] et ont demandé à titre subsidiaire que l'exécution provisoire de droit soit écartée et en tout état de cause sa condamnation à leur payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Ils font valoir que la sous-location de l'appartement par Madame [U] [C], à l'insu de ses parents, constitue un épisode isolé qui ne s'est pas renouvelé depuis, de sorte qu'il ne présente pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation d'un bail exécuté paisiblement depuis treize ans, et précisent avoir remboursé à la bailleresse la somme de 1 217,34 euros au titre des fruits civils perçus.

Dans l'hypothèse où la résiliation judiciaire du bail serait ordonnée, ils invoquent les conséquences irréversibles de l'exécution provisoire, qui contraindrait Madame [U] [C] à quitter le logement qu'elle occupe depuis treize ans.

La société AIRBNB, représentée par son conseil, a conclu au débouté des demandes formées à son encontre par la SCI [Adresse 1] et à sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Elle fait valoir qu'elle ne pouvait communiquer les informations sollicitées sans injonction judiciaire et qu'elle a exécuté la mesure ordonnée par le jugement avant dire droit du 31 octobre 2025, de sorte qu'elle ne peut être considérée comme partie perdante et s'oppose à sa condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties et de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mai 2026, puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, applicable depuis la date de reconduction tacite du bail, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En application de l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat.

Il appartient au juge, saisi d'une demande de résiliation judiciaire d'un bail, d'apprécier si le manquement invoqué présente une gravité suffisante pour la justifier, au regard de l'ensemble des circonstances de la cause existant au jour où il statue.

En application de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Le bail prévoit en outre, en son article intitulé « Charges et conditions », au paragraphe 14, que « le locataire ne pourra ni sous-louer tout ou en partie du logement, ni céder son droit au présent bail sous aucun prétexte et pour quelque cause que ce soit ».

En l'espèce, le procès-verbal de constat du 1er mars 2024 établit que l'appartement occupé par Madame [U] [C], fille des preneurs, a été sous-loué à des touristes étrangers par l'intermédiaire de la plateforme AIRBNB du 27 février au 5 mars 2024, ce que cette dernière a reconnu, indiquant avoir proposé le logement en location de courte durée moyennant une somme d'environ 200 euros par nuit.

Monsieur [N] [P] [W] et Madame [D] [M] épouse [C], titulaires du bail, ayant laissé leur fille majeure occuper le logement, demeurent, en leur qualité de preneurs, tenus au respect de l'interdiction contractuelle de sous-louer, de sorte que la sous-location réalisée sans l'autorisation de la SCI [Adresse 1] constitue un manquement aux dispositions légales ainsi qu'aux stipulations contractuelles.

Si le gardien de l'immeuble a déclaré au commissaire de justice que Madame [U] [C] sous-louait régulièrement le logement, notamment pendant la période de la « Fashion Week », ces déclarations ne sont corroborées par aucun élément, le relevé des transactions communiqué par la société AIRBNB en exécution du jugement avant dire droit du 31 octobre 2025 ne faisant apparaître qu'une seule réservation effectivement réalisée et rémunérée, correspondant à sept nuitées et ayant procuré la somme de 1 217,34 euros.

En outre, si le compte AIRBNB de Madame [U] [C] a été créé en novembre 2013 et l'annonce relative au logement le 15 juin 2015, ces éléments ne suffisent pas à établir l'existence de sous-locations réalisées antérieurement. De plus, l'annonce a été désactivée le 6 mars 2024, quelques jours après le constat, et aucune nouvelle sous-location n'est établie depuis cette date.

Il n'est justifié d'aucune dégradation du logement, d'aucun trouble causé au voisinage ou à la tranquillité de l'immeuble ni d'aucun autre manquement dans l'exécution du bail. Enfin, les fruits civils tirés de la sous-location, d'un montant de 1 217,34 euros, ont été remboursés à la bailleresse.

Ainsi, si la sous-location non autorisée constitue un manquement certain aux obligations des preneurs, elle présente en l'espèce un caractère isolé, a cessé immédiatement après sa découverte et n'a donné lieu à aucune réitération établie. Apprécié au regard de la durée du bail, conclu en 2012, de sa bonne exécution par ailleurs et de l'absence de conséquence concrète démontrée pour la bailleresse ou l'immeuble, ce manquement ne présente pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

La SCI [Adresse 1] sera en conséquence déboutée de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l'inexécution de l'obligation, sauf s'il justifie que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Dès lors que la demande de résiliation judiciaire du bail est rejetée, la SCI VILLA LAFERRIERE ne subira aucune perte de loyers consécutive à la vacance du logement après résiliation.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, bien que la SCI [Adresse 1] soit déboutée de ses demandes, la procédure trouve son origine dans la sous-location non autorisée du logement réalisée par Madame [U] [C] et constitutive d'un manquement aux obligations contractuelles de Monsieur [N] [C] et Madame [D] [M] épouse [C], titulaires du bail. Il y a dès lors lieu de les condamner in solidum aux dépens.

Dès lors que l'expulsion n'est pas ordonnée, la demande de la SCI VILLA LAFERRIERE relative aux frais d'exécution forcée sera rejetée.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de la solution donnée au litige, l'équité commande de rejeter les demandes formées par les parties au titre des frais irrépétibles.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS