TJ 75056, 18 août 2026, RG 24/07158

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Nicolay FAKIROFF

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Gabriel NEU-JANICKI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/07158 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PUV

N° MINUTE : 2 JCP

JUGEMENT
rendu le mardi 18 août 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 1]
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Me Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, toque : A891

DÉFENDEURS
Monsieur [G] [E]
demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [C] épouse [E]
demeurant [Adresse 3]

Monsieur [A] [E]
demeurant [Adresse 3]

tous représentés par Me Nicolay FAKIROFF, avocat au barreau de PARIS, toque : C1234

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mai 2026, délibéré prorogé au 18 août 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 18 août 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/07158 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PUV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par deux actes sous seing privé du 10 mars 2008, la SCI PREVIMMO-GROUPE PRÉVOIR, aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 1], a donné à bail à Monsieur [G] [E] et à Madame [Y] [C] épouse [E] deux appartements à usage d'habitation, réunis en un seul logement, situés [Adresse 4] (3ème étage) à Paris (75001).

Par actes de commissaire de justice du 3 juillet 2024, la SCI VILLA LAFERRIÈRE a fait assigner Monsieur [G] [E], Madame [Y] [C] épouse [E] et leur fils, Monsieur [A] [E], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
le prononcé de la résiliation judiciaire des baux aux torts exclusifs des preneurs et de leur fils,leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, d'un serrurier et d'une entreprise de déménagement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ainsi que du bénéfice de la trêve hivernale,la saisie et la mise sous séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en vue de leur vente,la condamnation de Monsieur [A] [E] à lui verser la somme de 3 132,80 euros au titre des dégradations matérielles,la condamnation solidaire de Monsieur [G] [E] et de Madame [Y] [C] épouse [E] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, aux dépens ainsi qu'aux frais de l'exécution forcée.
À l'audience du 11 mars 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au visa des articles 1728 et 1729 du code civil, 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1227 du code civil, la SCI VILLA LAFERRIÈRE fait valoir que les locataires ont manqué à leur obligation de jouissance paisible en raison des agissements de leur fils, qui vit avec eux et a été déclaré coupable de faits de menaces de mort et de dégradations à l'encontre du gardien de l'immeuble, faits d'une particulière gravité justifiant la résiliation judiciaire des baux. Elle estime par ailleurs que le risque de renouvellement de tels faits doit conduire à ne pas écarter l'exécution provisoire de droit.

Monsieur [G] [E], Madame [Y] [C] épouse [E] et Monsieur [A] [E], représentés par leur conseil, ont conclu au débouté des demandes, à titre subsidiaire à ce que l'exécution provisoire de droit soit écartée et, en tout état de cause, à la condamnation de la SCI [Adresse 1] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Ils soutiennent que les faits reprochés à Monsieur [A] [E], qui trouvent leur origine dans le comportement du gardien dénoncé de longue date, constituent un acte isolé, non renouvelé, insuffisant à lui seul à justifier la résiliation judiciaire des baux au regard de leur ancienneté dans les lieux, de leur âge et de leur état de santé. Ils soulignent qu'aucune nouvelle altercation n'est intervenue depuis les faits et avoir spontanément pris en charge le coût des réparations. Ils estiment enfin que l'exécution provisoire de droit doit être écartée en raison des conséquences manifestement excessives qu'entraînerait leur expulsion.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mai 2026, puis a été prorogée pour être rendue ce jour.

MOTIFS

À titre liminaire

Il convient de rappeler qu'en vertu des articles 4 et 5 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l'espèce, la SCI VILLA LAFERRIÈRE ne tire pas les conséquences de sa demande de résiliation judiciaire des baux, puisqu'elle ne sollicite pas la condamnation des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Il sera par ailleurs observé que la demande de condamnation de Monsieur [A] [E] au paiement de la somme de 3 132,80 euros au titre des dégradations matérielles est devenue sans objet, le coût des réparations ayant été pris en charge par Monsieur [G] [E] en cours d'instance, ainsi que cela ressort tant des extraits de relevés bancaires versés aux débats que des mentions du jugement correctionnel du 9 décembre 2024.

La SCI [Adresse 5] sera en conséquence déboutée de cette demande.

Sur la demande de résiliation judiciaire des baux

En application des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou, à défaut de convention, suivant celle présumée d'après les circonstances.

Cette obligation est rappelée par l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au locataire d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En vertu de l'article 1735 du code civil, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires, de sorte qu'il n'est pas seulement responsable de ses propres agissements, mais également de ceux des occupants de son chef, notamment des membres de sa famille, peu important que ceux-ci soient majeurs ou mineurs.

Selon l'article 1729 du code civil, si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou s'il en fait un usage dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes des dispositions de l'article 1184 ancien du code civil, devenu les articles 1224 et suivants du même code, le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du bail en cas de manquement suffisamment grave aux obligations du locataire. Il appartient au bailleur de rapporter la preuve des manquements invoqués et au juge d'en apprécier la gravité, peu important que le manquement ait ou non cessé au jour où il statue. La résiliation éventuellement prononcée doit demeurer proportionnée à la gravité des faits retenus.

En l'espèce, il résulte du jugement rendu le 9 décembre 2024 par la 24ème chambre du tribunal correctionnel de Paris que Monsieur [A] [E], fils des locataires, alors âgé de 31 ans et vivant avec eux, a été déclaré coupable pour avoir à Paris le 26 mai 2024 proféré des menaces de mort ou d'atteinte aux biens dangereuses pour les personnes à l'encontre de Monsieur [U] [B], gardien assermenté de la SCI VILLA LAFERRIÈRE, en disant à plusieurs reprises : « je vais te tuer » et pour avoir dans les mêmes circonstances de temps et de lieu dégradé volontairement la porte d'entrée de sa loge, en lui causant un dommage grave.

Monsieur [A] [E] a interjeté appel de cette décision et est donc présumé innocent. Mais la matérialité des faits, en particulier des dégradations, n'est pas discutée par Monsieur [A] [E] lui-même et ressort des pièces versées au débat, notamment de la plainte du gardien, des déclarations de l'intéressé en garde à vue, des constatations des services de police relevant la présence de bris de verre au sol et d'une partie vitrée de la porte de la loge détruite et éventrée, corroborées par les photographies produites.

L'affirmation selon laquelle ces faits trouveraient leur origine dans le comportement insultant et grossier du gardien ne repose que sur deux courriels émanant de proches des défendeurs, dont leur propre fille, et à les supposer établis, ces griefs ne sauraient, en toute hypothèse, justifier un passage à l'acte d'une telle violence.

Ces agissements, s'ils constituent un acte isolé, ne revêtent pas moins une gravité exceptionnelle dès lors qu'ils consistent en une agression commise en pleine nuit au moyen d'une hache contre la loge du concierge, accompagnée de menaces de mort, objectivement de nature à provoquer un émoi considérable tant parmi les occupants de l'immeuble que les salariés de la SCI [Adresse 1], le seul remboursement du coût des réparations n'étant pas de nature à faire disparaître la gravité d'un tel manquement, lequel s'inscrit en rapport direct avec l'exécution du bail en ce qu'il visait le gardien de l'immeuble.

Si, compte tenu de la durée de la procédure, les faits sont désormais anciens et qu'aucun nouvel incident n'a depuis été dénoncé, Monsieur [A] [E], soumis à une interdiction d'entrer en contact avec le gardien, a confirmé à l'audience vivre toujours au domicile de ses parents, ce qui ne permet pas de dissiper le sentiment d'insécurité relevé par le tribunal correctionnel, d'autant que, dans un courriel adressé plusieurs mois après les faits à la gestionnaire de l'immeuble, Monsieur [G] [E] a déclaré « [comprendre] parfaitement la réaction de [son] fils [A] », dont il qualifie le comportement de « chevaleresque ».

Dès lors, en dépit de l'ancienneté de l'occupation des lieux par les défendeurs (plus de quarante ans), de leur âge ainsi que des problèmes de santé justifiés de Monsieur [G] [E], la gravité exceptionnelle du manquement à l'obligation de jouissance paisible des lieux et son retentissement persistant rendent impossible le maintien des relations contractuelles et justifient en conséquence le prononcé de la résiliation judiciaire des baux aux torts des locataires, seule mesure de nature à garantir le départ effectif de l'auteur des troubles et, partant, le retour durable de la tranquillité dans l'immeuble.

L'expulsion de Monsieur [G] [V] [W] et de Madame [Y] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, notamment Monsieur [A] [E], sera en conséquence ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

La SCI VILLA LAFERRIÈRE ne fait valoir aucune circonstance particulière de nature à justifier qu'il soit dérogé aux dispositions des articles L.412-1 et suivants et L.412-6 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, de sorte que l'expulsion ne pourra intervenir qu'à l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, hors période de trêve hivernale.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, la demande d'astreinte sera également rejetée.

Enfin, s'agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu'en cas d'expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d'en régler le sort, et il n'y a pas lieu de prévoir d'autres dispositions, lesquelles ne sont à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur les mesures accessoires

Parties perdantes, Monsieur [G] [E] et Madame [Y] [C] épouse [E] seront condamnés in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

S'agissant des frais d'exécution du jugement et de l'émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l'article A 444-32 du code de commerce, il sera rappelé qu'aux termes de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge du créancier dans les conditions fixées par décret en Conseil d'État, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En l'espèce, dans la mesure où au stade du prononcé de la décision il n'est pas justifié de frais d'exécution forcée, par définition éventuels, leur caractère nécessaire ne peut pas être démontré. La demande sera donc rejetée. En outre, dans la mesure où les droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement peuvent être mis partiellement à la charge du créancier et où ils sont éventuels, cette demande sera également rejetée.

L'équité commande en outre de condamner in solidum Monsieur [G] [E] et Madame [Y] [C] épouse [E] à verser à la SCI [Adresse 1] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit en tout ou partie s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l'exécution provisoire est compatible avec la nature de l'affaire et la circonstance, au demeurant non démontrée, qu'elle risquerait d'entraîner des conséquences manifestement excessives est indifférente, ce critère étant celui prévu à l'article 514-3 du code de procédure civile, inapplicable devant la présente juridiction.

PAR CES MOTIFS