TJ 13055, 18 août 2026, RG 25/05293

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 7 juillet 2026 prorogé au 18 Août 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 05 Mai 2026

GROSSE :
Le 18 août 2026
à Me Catherine GAUTHIER
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 18 août 2026
à M. [U] [P] [M]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/05293 - N° Portalis DBW3-W-B7J-654R

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148 dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS représentée par son représentant légal en exercice

représentée par Me Catherine GAUTHIER, de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [U] [P] [M]
né le 26 Octobre 1993 à GAP, demeurant 8 Rue Gorde, Etage 3 - 13010 MARSEILLE

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 septembre 2024, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, visa pour le logement et l'emploi (VISALE), la société par actions simplifiées (SAS) Action Logement Services s'est portée caution de M. [U] [P] [M] pour le paiement des loyers et charges au titre d'un bail d'habitation non meublée souscrit le 16 septembre 2024 auprès de M. [G] [J].

Le logement, situé au 8 rue Gorde, 3ème étage, dans le dixième arrondissement de Marseille était mis à bail pour un loyer mensuel d'un montant de 550 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.

La SAS Action Logement Services a fait signifier à M. [U] [P] [M] un commandement de payer la somme en principal de 2.407,21 euros le 6 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025, la SAS Action Logement Services, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner M. [U] [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et suivants, 1346 suivants, 2305 et suivants du code civil et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-constat de l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail,
-expulsion de M. [U] [P] [M] et de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation à la date de résiliation du contrat, égale au montant du loyer augmenté des charges, condamnation de M. [U] [P] [M] au paiement de cette indemnité,
-condamnation de M. [U] [P] [M] à lui payer les sommes suivantes :
* 2.360 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 5 mai 2026, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation et sollicite le bénéfice de ses écritures lors de l’appel des causes, indiquant s’en rapporter sur les demandes reconventionnelles.

Comparaissant en personne, M. [U] [P] [M] demande :

-un délai de paiement de 24 mois,
-un délai d’un an pour quitter les lieux.

Il indique ne pas être en mesure de confirmer ou d’évaluer le montant de sa dette locative. Il déclare que le dernier versement intervient le 4 mars 2026 pour une somme de 590 euros.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les demandes principales

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT :

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l'article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10404098881 souscrit le 16 septembre 2024 par le bailleur.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 29 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par voie électronique le 7 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 16 septembre 2024 contient une clause résolutoire (article 2.5) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat un mois après un commandement infructueux pour défaut de paiement aux termes de convenus. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mai 2025, pour la somme en principal de 2.407,21 euros. Il ne peut produire d’effet en ce qu’il se fonde sur une clause ne respectant pas les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont par conséquent pas réunies.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de cette article, le locataire doit également souscrire une assurance locative.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 28 avril 2026 que le montant de la dette locative a plus que doublé depuis la délivrance de l’assignation.

Il en résulte une violation importante des obligations du locataire au regard d’une situation d’impayés constante depuis le mois de décembre 2024. La résiliation du bail sera par conséquent prononcée aux torts exclusifs du locataire à compter du 28 avril 2026.

M. [U] [P] [M] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le bail se trouvant résilié de plein droit depuis le 21 mars 2025, M. [U] [P] [M] occupe, depuis cette date, les lieux sans droit ni titre.

Il cause, par cette occupation, un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré, préjudice qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [U] [P] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 590 euros actuellement, et de condamner M. [U] [P] [M] à son paiement.

Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et des indemnités mensuelles d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SAS Action Logement Services communique une quittance subrogative en date du 8 mars 2026 visée par le bailleur pour une somme de 5.310 euros au titre des indemnisations perçues entre les mois de décembre 2024 et octobre 2024 ainsi que pour le mois de février 2026. Elle joint un décompte daté du 28 avril 2026 indiquant un solde débiteur de 5.310 euros, terme de février 2026 inclus.

M. [U] [P] [M] sera par conséquent condamné à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 5.310 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 28 avril 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025, date de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 2.360 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'absence de reprise du versement du loyer courant avant l'audience, le dernier versement intervenant le 8 octobre 2025, les conditions d'octroi d'un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

De même, un délai de paiement fondé sur l'article 1343-5 du code civil n'est pas opportun en l’absence de tout élément communiqué par M. [U] [P] [M] sur sa solvabilité.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, au regard d’une situation d’impayés locatif survenue trois mois après l’entrée dans les lieux et s’agissant d’un bailleur privé, il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [U] [P] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [U] [P] [M] sera condamné à verser la somme de 300 euros à la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dès lors que cette dernière a été contrainte de saisir la justice.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie de déroger au principe de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,