TJ 13055, 17 août 2026, RG 26/03275

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 17 août 2026

Enrôlement : N° RG 26/03275 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7H7U

AFFAIRE : S.D.C. LES ROSIERS (Maître Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU)
C/ M. [E] [Z] (défaillant)

Grosse délivrée le
17 Août 2026
À
-la SELARL TATARIAN JOUREAU
A l'audience Publique d’orientation tenue le 27 avril 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 17 août 2026

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 05 mai 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 août 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS sis 21 traverse des Rosiers 13014 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire la S.C.P. CBF ASSOCIES, immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro 494 003 213, dont le siège social est sis 10 rue Alsace Lorraine - 31000 TOULOUSE, prise en son établissement de Marseille sis 51 cours Pierre Puget 13006 MARSEILLE, prise en la personne de Maître [H] [I] désigné à cette fonction par ordonnance du 24 novembre 2025 rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille

représenté par Maître Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [Z]
né le 22 janvier 1979 en ALGÉRIE, demeurant et domicilié 9 traverse des Rosiers Bâtiment B2 - Appartement 18 - 13014 MARSEILLE

défaillant

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé « LES ROSIERS » sis 21 traverse des Rosiers, 13014 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [E] [Z] est propriétaire au sein de cette copropriété du lot n°238.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.

Un commandement de payer la somme au principal de 4.686,57 euros lui a été signifié par Commissaires de justice le 17 juin 2024.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date du 19 décembre 2024.

*

Par acte d’huissier en date du 30 mars 2026, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier « LES ROSIERS » sis 21 traverse des Rosiers, 13014 MARSEILLE, représenté par son administrateur provisoire, la SCP CBF ASSOCIES, a assigné Monsieur [E] [Z] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats

CONSTATER la défaillance de Monsieur [E] [Z] dans le paiement des charges de copropriété

CONDAMNER Monsieur [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS la somme de 11.312,59 € selon décompte arrêté au 24 mars 2026 avec intérêts de droit à compter de la signification du commandement de payer en date du 17 juin 2024 sur la somme de 4.686,57 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

CONDAMNER Monsieur [E] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive,

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER Monsieur [E] [Z] à payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle au profit de Maître Hélène JOUREAU celle-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

CONDAMNER Monsieur [E] [Z] aux entiers dépens.

*

Régulièrement cité à étude, Monsieur [E] [Z] n’a pas constitué avocat.
La décision rendue en premier ressort sera donc réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°26/03275.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 6 juillet 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

La date du délibéré a été prorogée au 17 août 2026 en raison d’un sous-effectif du greffe de la 3ème chambre civile section A.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
Le règlement de copropriété Le contrat de syndicLe relevé de propriété du lot 238La fiche d’immeubleLe jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Marseille le 16 septembre 2019 condamnant Monsieur [Z] à payer la somme de 3.425,39 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées arrêtées au 25 février 2019Le décompte de charges et de frais arrêté au 24 mars 2026L’ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire de Marseille le 24 novembre 2025 désignant la SCP CBF ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire de la copropriétéle procès-verbal de l'assemblée générale du 19 janvier 2021 approuvant les comptes pour l’exercice 2019Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020 et votant divers travaux suivant injonction de la Ville de Marseille Le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 septembre 2023 approuvant les comptes pour les exercices 2021 et 2022 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 novembre 2024 approuvant les comptes pour l’exercice 2023 et fixant un budget prévisionnel pour l’exercice 2025Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juillet 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024 et fixant un budget prévisionnel pour l’exercice 2026Le commandement de payer la somme de 4.686,57 euros du 17 juin 2024
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 137,93 euros au titre d’un « Solde Travaux 01/01/2018-31/12/2018 » libellé au 03.07.2019. Toutefois, par un jugement du tribunal d’Instance de Marseille le 16 septembre 2019, Monsieur [Z] a été condamné à payer une somme de 3.425,39 euros au titre des charges impayées comptes arrêtés au 25 février 2019.

Le Syndicat des Copropriétaires, qui dispose déjà d’un titre exécutoire pour cette période, ne peut réclamer deux fois le paiement des mêmes charges, de sorte que cette somme sera retranchée de celle demandée. Surabondamment il ne justifie pas que cette somme n’ait pas été intégrée à la somme réclamée devant le tribunal d’Instance, ce qui pourrait expliquer qu’il en sollicite le paiement dans le cadre de cette instance.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété restantes, dues au 24 mars 2026, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s’apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :
L’intégralité des frais « suivi contentieux », pour un montant total de 1.743,6 eurosLes frais «  TJ SOCIETE AVOC/[Z] » du 11.03.2021 (39,60 euros)Les frais « honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » du 24.07.2024 (300 euros)Les frais « honoraires suivi dossier avocat » du 24.07.2024 (500 euros)Les frais « honoraires de mise en demeure » du 23.08.2024 (60 euros)Les frais « demande matrice cadastrale / SELARL TJ TATARIAN JOUREAU » du 23.12.2024 (138,71 euros)
Pour un montant total de 2.781,91 euros.

En outre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de deux sommes de 720 euros au 19.01.2021, et 346,51 euros au 22.02.2021 au titre d’un commandement de payer valant saisie immobilière, libellées comme suit « TJ SOCIETE AVOC/[Z] CDT SAISIE IM » et « TJ SYNERGIE HUISSI/[Z] CDT SAISIE IM ». Ces montants, s’apparentant à des frais d’honoraires et non de recouvrement, seront également retranchés. De sorte que le montant total des sommes retenues au titre des frais nécessaire au recouvrement de la créance à retrancher sera de 3.848,42 euros.

En conséquence, Monsieur [E] [Z] sera condamné à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 7.464,17 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus au 24 mars 2026 assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juin 2024 sur la somme de 4.686,57 euros et à compter de l’assignation du 30 mars 2026 pour le surplus.

La capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble. L’inertie du défendeur ayant déjà conduit à une condamnation précédente est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires justifie subir par conséquent d’un préjudice distinct qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile énonce que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
« 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ».

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [Z], succombant, supportera la charge des dépens de la présente instance.

En outre, le syndicat des copropriétaires est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale et indique renoncer à percevoir la part contributive de l’Etat.

Il y a donc lieu de faire droit à sa demande visant à condamner Monsieur [E] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en application de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS