TJ 13055, 18 août 2026, RG 25/03436

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 7 juillet prorogé au 18 Août 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 05 Mai 2026

GROSSE :
Le 18 août 2026
à Me Catherine GAUTHIER
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 18 août 2026
à Me Anne BENHAMOU
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/03436 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6SCZ

PARTIES :

SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148 dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS représentée par son représentant légal en exercice

représentée par Me Catherine GAUTHIER, de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [H] [K]
née le 08 Avril 1990 à MARSEILLE, demeurant 15 Boulevard de la Fédération - 13004 MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055/2026/007338 du 12/05/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représentée par Me Anne BENHAMOU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 12 juin 2020, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, visa pour le logement et l'emploi (VISALE), la société par actions simplifiées (SAS) Action Logement Services s'est portée caution de Mme [H] [K] pour le paiement des loyers et charges au titre d'un bail d'habitation souscrit le 22 mai 2020 auprès de M. [Z] [I].

Le logement, non meublé, situé au 15 boulevard de la Fédération, lot n° 627, dans le quatrième arrondissement de Marseille, était mis à bail pour un loyer d'un montant de 565 euros, outre 75 euros de provision sur charges.

La SAS Action Logement Services a réglé des sommes dues par Mme [H] [K] et lui a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3.338,44 euros le 28 février 2024 visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, la SAS Action Logement Services, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Mme [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et suivants, 1346 suivants, 2305 et suivants du code civil et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-constat de l'acquisition de la clause résolutoire et à défaut de prononcé de la résiliation du bail,
-expulsion de Mme [H] [K] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,
-fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation à la date de résiliation du contrat au montant du loyer augmenté des charges, condamnation de Mme [H] [K] au paiement de cette indemnité,
-condamnation de Mme [H] [K] à lui payer les sommes suivantes :
* 5.740,44 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2024 sur la somme de 3.338,44 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,
* 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamnation de Mme [H] [K] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 2 septembre 2025bà laquelle les parties ont été entendues, la défenderesse comparaissant en personne.

Une réouverture des débats à l’audience du 30 avril 2026 a été ordonnée selon jugement rendu le 4 novembre 2025 aux fins de production d’un décompte actualisé de la dette locative pour vérifier la reprise du versement du loyer courant, la locataire sollicitant des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience du 5 mai 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE réitère les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions, Mme [H] [K] demande :

-la suspension des effets de la clause résolutoire et les plus larges délais de paiement, sur 36 mois,
-que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, prorogé au 18 août 2026 en raison de contraintes de service, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les demandes principales

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT :

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l'article 2306 du code civil, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10072466279 souscrit le 12 juin 2020 par le bailleur.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 17 janvier 2025, soit au moins six semaines avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par voie électronique le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 22 mai 2020 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2024, pour la somme en principal de 3.338,44 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 29 avril 2024.

Mme [H] [K] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Le bail se trouvant résilié de plein droit depuis le 29 avril 2024, Mme [H] [K] occupe, depuis cette date, les lieux sans droit ni titre.

Elle cause, par cette occupation, un préjudice au bailleur et à la demanderesse, subrogée dans ses droits, qui ne peut disposer de son bien à son gré, préjudice qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [H] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 455,20 euros actuellement, et de condamner Mme [H] [K] à son paiement.

Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et des indemnités mensuelles d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En outre, l'article 9 du Code de procédure civile prévoit : «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SAS Action Logement Services communique une quittance subrogative en date du 20 août 2024 visée par la mandataire du bailleur pour une somme de 5.740,44 euros au titre des indemnisations perçues entre les mois d’août 2023 et août 2024.

Mme [H] [K] sera par conséquent condamnée à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 5.740,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 20 août 2024, terme d'août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3.338,44 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [H] [K] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire faisant valoir la reprise du versement du loyer courant, ce dont elle ne justifie cependant pas.

Il convient de lui accorder un délai de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil tenant ses problèmes de santé ayant donné lieu à son hospitalisation durant l’année 2024.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [H] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, Mme [H] [K] sera condamnée à verser la somme de 200 euros à la SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dès lors que cette dernière a été contrainte de saisir la justice.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie de déroger au principe de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,