TJ 13055, 17 août 2026, RG 26/00993

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 17 Août 2026

Enrôlement : N° RG 26/00993 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7JFM

AFFAIRE : S.D.C. LE MAS VERT 15, RUE DES MUSARDISES 13015 MARSEILLE, ( la SELARL TATARIAN JOUREAU)
C/ M. [T] [E] [V] (défaillante)

Grosse délivrée le
17 Août 2026
À
-la SELARL TATARIAN JOUREAU

A l'audience Publique d’orientation tenue le 27 avril 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 juillet 2026, par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 17 août 2026

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 05 mai 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 août 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MAS VERT sis 15 rue de Musardises 13015 MARSEILLE, représentée par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, immatriculée au RCS de toulon sous le n° 839 431 996, dont le siège social est sis 37 quai Gabriel Peri 83500 LA SEYNE-SUR-MER, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Madame [T] [E] [V]
née le 27 janvier 1959 à MARSEILLE, demeurant et domiciliée 15 rue des musardises 13015 MARSEILLE

défaillante

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T], [E] [V] est propriétaire des lots n° 44, 15 et 83 au sein de l’ensemble immobilier LE MAS VERT sis 15 Rue des Musardises, 13015 MARSEILLE, soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer la somme en principal de 12.683,56 euros lui a été signifié par Commissaires de justice en date du 26 mai 2023.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception leur a été expédiée en date 13 mai 2025.

*

Par actes d’huissier en date du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MAS VERT sis 15 Rue des Musardises, 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SARL ELYOTT IMMOBILIER, a assigné Madame [T] [V] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment de l’article 10-1,
Vu les dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats,

CONSTATER la défaillance de Madame [T] [V] dans le paiement des charges de copropriété

CONDAMNER Madame [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE MAS VERT situé 15 rue des Musardines - 13015 MARSEILLE la somme de 8.133,13 € selon décompte arrêté au 8  décembre 2025 avec intérêts de droit à compter de la signification du commandement de payer en date du 26 mai 2023,

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER Madame [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE MAS VERT situé 15 rue des Musardines - 13015 MARSEILLE la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive,

CONDAMNER Madame [T] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE MAS VERT situé 15 rue des Musardines - 13015 MARSEILLE la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [T] [V] aux entiers dépens.

*

Régulièrement citée à étude, Madame [T] [V] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 26/00993.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 06 juillet 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

La date du délibéré a été prorogée au 17 août 2026 en raison d’un sous-effectif du greffe de la 3ème chambre civile section A.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
Le règlement de copropriété Le relevé de propriété des lots 44, 15 et 83La fiche d’immeubleLe décompte de charges et de frais arrêté au 8 décembre 2025Les procès-verbaux des assemblées générales tenues en 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 approuvant les comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, et 2024, et fixant un budget prévisionnel les exercices 2025 et 2026Le contrat de syndic Le commandement de payer la somme en principal de 12.683,56 euros signifié par Commissaires de justice le 26 mai 2023Les grands livres 2022, 2021 et 2020
En l’espèce, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires fait apparaître, au 1er janvier 2022, un solde à nouveau d'un montant de 8.149,55 euros correspondant à des sommes dues au titre d'exercices antérieurs. Pour en justifier le détail, le syndicat verse aux débats les grands livres des exercices 2020, 2021 et 2022.

Or, le grand livre de l'exercice 2020 fait lui-même apparaître, au 1er janvier 2020, un solde à nouveau d'un montant de 3.052,99 euros, sans qu'aucune pièce ne permette d'en connaître la composition ni l'origine.

Le syndicat des copropriétaires ne produit en effet aucun procès-verbal d'assemblée générale approuvant les comptes d'un exercice antérieur à 2020, de sorte qu'il n'est pas établi que la créance correspondant à ce solde à nouveau de 3.052,99 euros soit certaine, liquide et exigible.

Il conviendra en conséquence de déduire cette somme du montant de la créance du syndicat des copropriétaires, faute de justification suffisante.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement restantes arrêtées au 8 décembre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposée par aucun texte.

Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s’apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

Les frais de mise en demeure des 29.12.2022 (70 euros) ; 29.03.2023 (70 euros) ; 06.05.2024 (40 euros)Les frais de « sommation de payer » du 23.05.2023 (300 euros)Les frais de « transmission dossier avocat » du 30.06.2023 (300 euros) et les frais « honoraires avocats » du 04.08.2023 (210 euros), du 17.06.2024 (84 euros) et du 13.05.2025 (163,14 euros)Les frais de « suivi contentieux » pour un montant total de 2.240 eurosLes frais de relance du 28.05.2024 (70 euros)Les frais « dernier avis avant huissier » du 27.06.2025 (70 euros) Les frais « honoraires huissiers » du 22.06.2023 (73,34 euros)Les « frais de rappel recommandé » des 28.05.2021 (40 euros) et 02.08.2021 (40 euros)Les frais « suivi dossier » du 26.10.2021 (210 euros)Les frais de « mise au contentieux » du 16.09.2020 (120 euros)Pour un montant total de 4.100,48 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [T] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 979,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 8 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023, date du commandement de payer.

La capitalisation des intérêts devra s’accomplir conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier d’un préjudice distinct ce qui en l’espèce n’est pas démontré. Aussi, en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [T] [V], succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Madame [T] [V] sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS