TJ 13055, 18 août 2026, RG 24/07636

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 7 juillet 2026 prorogé au 18 Août 2026
Président : Madame ATIA, Magistrat
Greffier : Madame GRANGER, Greffière
Débats en audience publique le : 05 Mai 2026

GROSSE :
Le 18 août 2026
à M [R] [Q].
Le 18 août 2026
à Me Z’Hor BOULAHBAL
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/07636 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZO2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [Q]
né le 18 Avril 1958 à MARSEILLE (13), demeurant 12 Avenue du Général Brissac - 13014 MARSEILLE

comparant en personne

DEFENDEURS

Monsieur [T] [U]
né le 31 décembre 1964 à AIN FAKROUN ALGERIE, demeurant 5 rue Nouvelle - 13003 MARSEILLE

représenté par Me Z’Hor BOULAHBAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [N], [F] [W]
née le 30 Avril 1960 à VERSAILLE, demeurant 5 rue Nouvelle - 13003 MARSEILLE

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 1er mai 2014, M. [R] [Q] a donné à bail à M. [T] [U] et Mme [N] [W] un local à usage d’habitation non meublé situé au 5 rue Nouvelle, dans le troisième arrondissement de Marseille, pour un loyer de 427 euros, outre 23 euros de provision sur charges.

Le 5 août 2019, M. [R] [Q] a fait signifier à M. [T] [U] et à Mme [N] [W] un commandement de payer la somme en principal de 2.338 euros.

Le 7 juin 2024, M. [R] [Q] a fait signifier à M. [T] [U] et à Mme [N] [W] un commandement de payer la somme en principal de 15.372,50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, M. [R] [Q] a fait assigner M. [T] [U] et Mme [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

-constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
-condamnation solidaire au paiement de la somme de 16.499 euros au titre de l’arriéré locatif,
-expulsion, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sans qu’aucun délai ne puisse leur être accordé,
-fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 450 euros à compter du 7 août 2024 et condamnation solidaire à son paiement jusqu’à libération effective des lieux,
-condamnation solidaire à lui régler la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 mars 2025.

L’appartement litigieux a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité en date du 19 janvier 2026.

Les parties présentes ont été entendues à l’audience du 5 mai 2026, M. [R] [Q] comparaissant en personne et M. [T] [U] étant représenté par son conseil.

Citée à étude, Mme [N] [W] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [R] [Q] réitère les termes de son assignation et se réfère à ses observations écrites.

Il se prévaut du commandement de payer demeuré infructueux. Sur question, il indique qu’il n’est pas en mesure d’actualiser le montant de la dette locative au jour de l’audience.
Sur les désordres opposés en défense, il soutient qu’ils sont imputables aux locataires, notamment suite à un dégât des eaux non pris en charge et également non pris en compte par l’agence régionale de santé (ARS) au titre de l’arrêté d’insalubrité. Il fait état de différends l’opposant à la mairie de Marseille et de sa mise en examen au mois de février 2026 pour des infractions relatives à l’habitat indigne. Il indique qu’il rencontre de grandes difficultés financières. Il avance que M. [T] [U] réside en Algérie depuis plusieurs années, étant de ce fait injoignable. Il ajoute que Mme [N] [W] a quitté les lieux depuis plusieurs années. Il soutient que l’appartement a été squatté.

Conformément à ses conclusions, M. [T] [U], au visa des articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du Code civil, L 521-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation :

-à titre principal, oppose l’irrecevabilité des demandes de M. [R] [Q],
-à titre subsidiaire, conclut au rejet de ses demandes,
-à titre plus subsidiaire, oppose la prescription de la demande formée au titre de l’arriéré locatif antérieur au 7 juin 2021, soit une somme de 7.233 euros à déduire, et sollicite un délai de paiement de trente-six-mois,
-à titre reconventionnel, demande la condamnation de M. [R] [Q] à :
*le reloger provisoirement,
*réaliser les travaux suivants : rechercher et remédier aux causes de moisissures (..), traiter les surfaces contaminées, assurer leur remis en état, équiper le logement de ventilations efficaces et adaptée au niveau des pièces de service, aménager un système de chauffage fixe et adapté, assurer l’étanchéité des menuiseries et la sécurité de l’installation électrique,
*lui payer la somme de 8.000 euros en réparation de son trouble de jouissance, avec compensation,
-en tout état de cause, demande de rejeter les demandes accessoires formulées par M. [R] [Q].

Il fait valoir des désordres subis dès son entrée dans les lieux, signalés à compter l’été 2021. Il précise que M. [R] [Q] ne visite pas les lieux alors qu’il s’était engagé à effectuer des travaux de remise en état, avec suspension du versement du loyer résiduel, hors aide au logement. Il expose que les désordres sont aggravés par un dégât des eaux.

MOTIFS

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 27 novembre 2024 a été dénoncée le 28 novembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

La fin de non-recevoir fondée sur l’absence de dénonce de l’assignation au Préfet des Bouches-du-Rhône sera par conséquent écartée.

Par conséquent, M. [T] [U] est recevable en ses demandes.

Sur la fin de non-recevoir fondée sur la prescription triennale

En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant d'exercer ce droit.

En vertu de l'article 1342-10 du Code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter.

Toutefois, il est de principe que les règles d'imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription.

Il en résulte que l'imputation des paiements des locataires, fût-ce sur les échéances les plus anciennes, ne fait pas obstacle à la prescription.

Aucune cause d'interruption de la prescription n'étant établie, la demande en paiement de M. [R] [Q] est effectivement prescrite pour la période antérieure au 27 novembre 2021, dès lors que le locataire est assigné en paiement de l’arriéré locatif le 27 novembre 2024.

Il convient par conséquent d’accueillir la fin de non-recevoir est de déclarer irrecevable comme étant prescrite la demande en paiement de l’arriéré locatif présentée par M. [R] [Q] pour la période antérieure au 27 novembre 2021.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Lorsque la clause résolutoire n'a pas été invoquée de bonne foi par le bailleur, elle ne produit pas effet.

Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance d'un logement décent.

L'article 1719 1° prévoit que lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont indécents, le bailleur ne peut se prévaloir de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

- il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,
- les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,
- la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
(...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
(...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.
(...) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

Le bail conclu le 1er mai 2014 contient une clause résolutoire (article XII des conditions générales), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juin 2024, pour la somme en principal de 15.372,50 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur le fond, M. [T] [U] oppose l’arrêté d’insalubrité du 19 janvier 2026 et le caractère inhabitable du logement.

En l’état des débats, la première réclamation faite par M. [T] [U] à M. [R] [Q] intervient selon courrier recommandé avec accusé de réception du 27 janvier 2024 (pièce n° 4 versée au débat par M. [R] [Q]). M. [T] [U] fait part de son incompréhension de la demande adressée pour le paiement d’un arriéré locatif de 15.000 euros, contraire à leur accord verbal, intervenu au mois d’août 2021, d’une dispense de versement des loyers dans l’attente de la remise en état du logement.

Il s’évince cependant d’une convocation adressée à M. [T] [U] le 13 mars 2024 par un officier de police judiciaire de la direction interdépartementale de la police nationale, division de la criminalité territoriale, groupe habitat indigne, convoquant M. [T] [U] pour audition le 28 mars 2024 et l’invitant à communiquer son bail, des photographies et des vidéos, que les désordres ne pouvaient être alors ignorés du bailleur, déclarant devant avoir été entendu dans le cadre de cette procédure pénale. M. [R] [Q] fait ainsi état à l’audience de sa mise en examen au mois de février 2026 pour des infractions relatives à l’habitat indigne.

S’agissant du dégât des eaux, M. [T] [U] justifie d’une déclaration de sinistre à son assurance le 13 mai 2025 et de son signalement à M. [T] [U] selon courrier recommandé en date du 24 mai 2025. Le constat amiable de dégât des eaux établi le 28 mai 2025 entre M. [T] [U] et l’occupante d’un appartement sis au premier étage de l’immeuble indique que la cause du sinistre est identifiée au niveau d’une fuite provenant de l’appartement du premier étage, s’agissant de la voisine de M. [T] [U].

Au regard de l’état de l’appartement décrit par l’arrêté d’insalubrité du 19 janvier 2026, du diagnostic technique de l’association Action Méditerranéenne pour l’insertion sociale par le logement (AMPIL) et de l’expertise amiable du 7 juillet 2025, identifiant potentiellement la cause des désordres dans les parties communes de la copropriété, le commandement de payer du 7 juin 2024 sera considéré comme ayant été délivré de mauvaise foi de sorte que M. [R] [Q] sera débouté de son action en résiliation du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnités d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’obligation de payer le loyer et les charges est prévue par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il est de principe qu’en application de l’article 1219 du Code civil, le locataire est bien fondé à opposer une exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer et les charges si le logement donné à bail est inhabitable.

En l’espèce, M. [R] [Q] indique réitérer les termes de son assignation pour sa demande formulée au titre de l’arriéré locatif soit une somme de 16.499 euros.

Il verse au débat un décompte actualisé de sa créance indiquant un solde débiteur de 15.144,50 euros au 27 novembre 2025.

Il convient de déduire de ce décompte les sommes antérieures au 27 novembre 2021 soit une somme totale de 8.123 euros (4.017 + 2.148 + 2.136 – 178).

Le montant de la dette locative au 27 novembre 2025 est donc de 7.021,50 euros (15.144,50 - 8.123).

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité à l’article XIII de ses conditions générales.

M. [T] [U] et Mme [N] [W] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à M. [R] [Q] la somme de 7.021,50 euros au titre des loyers et des charges impayés au 27 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Sur la responsabilité du bailleur

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.
L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l'espèce, les parties sont liées par un contrat de bail en date du 1er mai 2014 ayant pour objet un appartement de type 2 se composant d’une cuisine, d’une salle d’eau, de W.C, d’un couloir, d’une chambre et d’une salle à manger, d’une surface habitable de 79,99 m2. L’état des lieux d’entrée contradictoire indique la délivrance d’un logement en bon état.

Dans son diagnostic technique établi suite à une visite du 11 mars 2025, l’AMPIL indique :

-une infestation du logement par les rats et les cafards, en particulier dans la cuisine,
-des infiltrations d’eau et des parasites au niveau des menuiseries extérieures,
-des revêtements, des tomettes et des carrelages dégradés,
-une tuyauterie vétuste, avec une installation sortant des différentes cloisons,
-des infiltrations d’eau dans la salle de bains, d’une humidité générale, de traces de moisissures et de champignons
-des installations non conformes, s’agissant du chauffage, de la multiplication des branchements sur rallonges, du branchement du chauffe-eau,
-des dispositifs de ventilation insuffisants,
-d’une installation sanitaire intérieure non séparée de la cuisine.

Le rapport d’expertise amiable conclut que la responsabilité de la copropriété est engagée. Le dossier fait l’objet d’un classement en raison de l’absence des éléments nécessaires par M. [T] [U], s’agissant d’une expertise réalisée par visio-conférence, M. [T] [U] indiquant ignorer l’identité du syndic et au motif d’une absence d’acquisition de la garantie au regard de la nature des dommages. Le gestionnaire de l’appartement occupé par la voisine du premier étage indique qu’aucune fuite ne provient de ce logement mais plutôt d’une alimentation commune.

L’arrêté d’insalubrité du 19 janvier 2026 retient les mêmes désordres que ceux constatés par l’AMPIL lors de sa visite du 13 mars 2025. Il se réfère à un rapport établi le 14 novembre 2025 par la directrice du service communal d’hygiène et de santé de la ville de Marseille, la procédure de mise en œuvre du traitement de l’insalubrité étant notifiée à M. [R] [Q] le 26 novembre 2025.

L’arrêté préfectoral n° 2026-24 du 19 janvier 2026 retient ainsi un danger pour la santé et la sécurité physique des personnes compte tenu des désordres suivants : la présence de moisissures au niveau des murs de la chambre, la dégradation des revêtements dans le couloir et le salon, une absence ou une insuffisance de ventilation permanente dans les pièces de service et une installation électrique non sécurisée.

Il prescrit à M. [R] [Q] de, dans un délai de trois mois : rechercher et remédier aux causes de moisissures qui prolifèrent sur les murs de la chambre, traiter les surfaces contaminées, assurer la remise en état des surfaces dégradées, équiper le logement de ventilations efficaces et adaptées au niveau des pièces de service, d’aménager un système de chauffage fixe et adapté à l’isolation thermique du logement, de prendre toutes dispositions pour assurer l’étanchéité à l’air des menuiseries, assurer la sécurité de l’installation électrique.

Il prononce une interdiction d’habiter et prescrit à M. [R] [Q] d’assurer l’hébergement de M. [T] [U].

Il en résulte que la responsabilité de M. [R] [Q] est engagée en ce qu’il ne rapporte pas la preuve d’une faute de M. [T] [U] revêtant les caractères de la force majeure.

Sur la demande de relogement

Aux termes des articles L 511-8, L 521-1, L 521-3-1 et L 521-3-2, l’autorité compétente se substitue au propriétaire défaillant à exécuter son obligation de relogement du locataire demeurant dans un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter.

Ni l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ni aucune disposition légale ne font entrer dans les pouvoirs du juge celui de faire injonction au bailleur de reloger le locataire de sorte que la demande, mal fondée sera rejetée.

Sur les travaux

En application de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge, saisi par une partie, peut déterminer les travaux destinés à la mise en conformité d’un logement indécent et leur délai d’exécution et condamner le bailleur à leur réalisation.

Un logement insalubre est par définition indécent.

En l’espèce, la demande de condamnation du bailleur à effectuer les travaux de remise aux normes de décence est bien fondée.

M. [R] [Q] sera par conséquent condamné à faire réaliser les travaux suivants :

-rechercher et remédier aux causes de moisissures qui prolifèrent sur les murs de la chambre et traiter les surfaces contaminées, assurer la remise en état des surfaces dégradées,
-équiper le logement de ventilations efficaces et adaptées au niveau des pièces de service,
-aménager un système de chauffage fixe et adapté à l’isolation thermique du logement,
-prendre toutes dispositions pour assurer l’étanchéité à l’air des menuiseries,
-assurer la sécurité de l’installation électrique.

Sur les dommages et intérêts

L'article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, sur la période d’indemnisation, il convient de la faire partir du 27 janvier 2024, date de la première réclamation faite à M. [R] [Q].

Il s’évince de l’état du logement établi par le diagnostic de l’AMPIL et de l’arrêté d’insalubrité du 29 janvier 2026 que les désordres relatifs à l’absence de chauffage, de ventilations et d’installation électrique conformes sont antérieurs au dégât des eaux survenus le 13 mai 2025 à l’issue duquel le logement se dégrade davantage jusqu’à devenir inhabitable.
Il convient par conséquent de retenir une somme équivalent à 50 % du loyer sur la période du 1er février 2024 au 31 mai 2025 puis une somme équivalent à 70 % du loyer du 1er juin au 1er décembre 2025, soit une somme de 5.295,50 euros (427/2 X 15 + 299 X 7).

Il importe d’ajouter une somme de 1.726 euros au titre du préjudice subi entre les 1er décembre 2025 et 30 avril 2026.

M. [R] [Q] sera par conséquent condamné à payer à M. [T] [U] une somme de 7.021,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Sur la compensation

Il convient d’ordonner la compensation entre la dette locative et les dommages et intérêts en application de l’article 1347-1 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [Q] succombant, il sera condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS